자산의 화끈한 재분배

부동산으로 되겠나 이거

자산의 투자 분배 어떻게 하지?

주식투자를 할 떄, ‘계란을 한 바구니에 담지 않을 것’이라는 명언이 있다. 흔들림이 있을 때 서로 부딪쳐 깨지니, 여러 바구니에 나누어 담으라는 뜻이다. 분산 투자를 해야 함은 이해하니까, 투자금이 50만원이건 5억이건 몇 종목에 나누어 주식을 매수를 한다. Good.

한 단계 위로 올라가 보자. 자산의 분배는 어떻게 하고 있는가? 예전에 조사해 본 기억을 더듬어 보면, 미국 일반 가계의 자산 투자는, 주식/주식펀드 40~50%, 부동산 20%, 금융상품 10~20%, 기타 20% 수준으로 분산 투자 되어 있고, 금융에의 투자 비중이 50%를 넘고 있었다. 한국은 어떨까? 부동산 75~80%, 은행 예금 10~15%, 주식/금융 10% 대략 이렇다. 부동산이라는 바구니에 너무 많은 계란이 담기진 않았는가?

한국에서는 집 한채 똘똘한거 들고 있어야 안심이 되고 돈이 된다는 학습 효과가 크다. 상당수의 우리 부모님들이 그렇게 자산을 불려 오셨고, 우리 세대에도 유사 사례를 많이 본다. 누가 어디에 있는 무슨 아파트를 4억에 샀는데 지금 15억이란다, 이러면서 말이다. 부동산이 등락을 반복하면서도 지속적으로 오르는 것은, 여러 이유가 있겠지만 아마도 땅덩어리는 좁은데 인구가 많은 요인이 클 것이다. 5천만명. 그런데 저출산율이 어쩌네 하면서 슬슬 인구가 줄고 있지 않은가? 얼마전 대학연구소의 연구 자료를 보니, 60년 후에는 우리나라 인구가 (이 추세라면) 2천만명 밑으로 내려가고, 그 중 1500만명은 서울 수도권에 거주할 것이라고 한다. 서울 외 도시 중 몇 도시를 제외 하고는 인구가 확연히 줄어든다는 뜻이다. 현재 5천만명 대비 2천만명의 수요가 있는 미래 한국의 부동산 가격, 어떻게 될까?

미국은 인구도 3억명 정도 되지만 땅이 너무나도 넓다. 주택 가격이 인구가 몰리는 특정 지역을 제외하고는 안정적인 이유일 것이다. 대신 미국이라는 나라는, 똘똘한 기업도 많고 구매 하고 싶은 제품도 많고 (작게는 아이폰부터 크게는 전투기 등 무기까지), 전세계 인구가 볼 때 여행 가고 싶은 나라, 가서 살고 싶은 나라라는 인식이 강하다. 요약하면, 미국달러에 대한 수요가 많고, 이에 따라 달러가 강하다 (환율 측면). 타국의 자금이 미국에 많이 유입되고 금융규모가 커진다. 어찌 보면 금융이 발전 할 수밖에 없는 구조이다. 인구도 늘어나고. 또 한가지, 미국 (또는 캐나다)은 Subprime mortgage 사태를 겪기는 했지만, 기본적으로 집을 살 때 집 값의 80~90%까지 대출이 가능 하다. Mortgage loan이라고 하며, 원하는 집 한 채 사고, 평생 천천히 갚아나가는 개념이다. 거꾸로 보면, 집을 살 때 너무 큰 목돈이 들지 않으므로, 부동산으로 쏟아져 들어가지 않은 여유 자금으로 금융 투자를 할 수 있는 구조 이다. 사지 않으면 rent로 살아간다 (월세의 개념이며, 부끄럽지 않은 당당한 월세이다). 이 경우도 금융 투자를 위한 여유자금 충분 하다.

한국의 경우, 부동산 정책이 강하다. 물론 집값의 빠른 상승을 막기 위한 정책들이 많겠지만, 집 값의 3~40% 수준(?)이 대출 한도이다. 일반 직장인들의 집 한 채 구매가 쉽지 않아졌다. 사더라도, 대출 갚으랴, 아이들 교육시키랴 (사교육비 지출이 아마도 가장 높은 나라 중 하나 – 한국), 금융 투자를 하고 싶어도 할 돈이 없다.

전재산(remember 80%?)을 털어 집을 장만 했는데, 집 값이 계속 떨어지면 어쩔 것인가? 당장 몇 년 사이엔 아니더라도, 장기적으로 하락세면, 내 전재산이 줄어드는 셈이다. 인구가 줄고 있다고 하지 않나? 그래서 국민연금 시스템도 운영이 힘들다고 하지 않는가?

국가 정책 하시는 분들 많은 고민들 하시겠지만, 외국인의 유입 (이주)을 활성화 해야 할 때가 아닐까 싶다. 나에게는 단일 민족은 자랑거리이기 보단, 폐쇄적인 사회라는 말로 들린다. 우리가 해외에 나가서 여행하거나 살아 갈 때, 차별을 받는 경우들이 있다고 하는데, 어쩌면 단일민족을 외친다면 대한민국이야말로 차별의 끝판왕이 되는 것이다. 이주를 받아 인구 수를 최대한 유지 (상승은 아니더라도) 해야 한다. 그래야 내수기업이 살고 기본적인 국가 경제가 돌아가고 경쟁력을 잃지 않는다. 내수기업이 죽으면 실직자가 늘어나고, 경제가 위축되고, 집을 살 잠재매수자도 줄어드니 집 값이 더 빨리 떨어진다.

우리나라는 집 값이 폭락하면 전 국민의 전 재산 (80% 수준)이 크게 줄어드는 시스템이다. 부동산 정책을 강하게 쓰면 (강하게 쓰는 이유가 있겠지만) 국가가 전국민의 재산 증식을 강하게 막는 형태가 된다.

집 없으면 살아남기 힘들다는 인식을 조금 벗어 던지고, 대체 투자에 눈을 돌리는 현상이 보여야 한다. 해외에서의 인구 유입을 통해 인구 규모가 유지되고 다양성이 존재하고 다양한 문화를 서로 배우며 경제가 활발하게 돌아가야 한다. 대한민국이 여행 가고 싶은 나라 그리고 이주 해서 살고 싶은 나라가 되어야 한다. 그래야 원화도 강해지고 대한민국으로 세계 각국의 통화가 쏟아져 들어온다. (원화가 강해지면 수출 기반의 기업들은 단기적으로 힘들어 지기는 한다 – 이 관점은 이 글에서는 논외로 하기로 한다)

요즈음, K-Pop을 필두로, K-문화, K-음식 등 K로 시작하는 것들이 트렌드를 이끌기도 하고, 해외에 나가도 한국에서 왔다고 하면 환영하는 국가들도 많다고 들었다. 한국에 대한 인식이 재조명 되는 이때! 이 챤스를 놓치지 말고 대한민국의 대문을 활짝 열어야 할 것 같다. 정책도, 사회인식도, 우리 국민들의 인식도 준비를 함께 해야 할 것 같다.

부동산 의존도를 줄여 금융에 더욱 분산 투자도 하고, 월세 정책도 활성화 하면서 당당한 월세 문화도 만들어 나가고, 인구 유입으로 인구수도 유지 하고, 지금껏 쌓아 올린 사회기반을 유지하자. 그래야 경제에 돈이 돌고, 집값(내 전재산)이 폭락 하지 않고, 국민연금이 쓰러지지 않는다.

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