재개발 1+1입주권, 아파트 두 채를 소유하는 전략
낡은 단독주택 하나가 헐리고 그 자리에 들어선 신축 아파트 두 채를 내가 갖게 된다면 어떤 기분일까요? 하나는 나와 가족이 실거주하고, 나머지 한 채에서는 매달 따박따박 월세가 들어옵니다. 혹은 성인이 된 자녀에게 번듯한 집 한 채를 마련해 줄 수도 있습니다. 자산가들이 재개발 시장을 떠나지 못하는 이유 중 하나가 바로 이 재개발 1+1 입주권이라는 매력적인 선택지 때문일 것입니다.
하지만 부동산 투자의 세계에서 '결과'는 달콤하지만, 그 '과정'은 철저한 셈법을 요구합니다. 막연히 "집이 크니까 두 개 주겠지"라는 안일한 생각으로 접근했다가는, 낭패를 보기 십상입니다. 오늘은 감성적인 희망 고문 대신, 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 정해놓은 냉정한 숫자와 논리를 통해 재개발 1+1 입주권을 확보하는 확실한 전략을 이야기해 보고자 합니다.
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1. 1+1 입주권, 왜 특별한 혜택인가?
기본적으로 재개발 사업은 '1조합원 1주택 공급'이 원칙입니다. 아무리 넓은 땅을 가졌어도 입주권은 하나만 부여하는 것이죠. 그러나 사업 진행 과정에서 대형 지분을 가진 조합원들의 동의를 이끌어내고, 사업성을 극대화하기 위해 법은 예외적으로 2주택 공급을 허용하고 있습니다.
다만, 이 혜택에는 명확한 규칙이 존재합니다. 두 채를 내 마음대로 고르는 것이 아니라, **'주력 주택 1채 + 소형 주택 1채'**의 구성으로만 받을 수 있습니다.
주력 주택: 우리가 흔히 선호하는 84㎡(34평형) 이상의 평형 선택 가능
추가 주택: 반드시 전용면적 60㎡(약 25평형) 이하로 제한
결국, 1+1을 신청한다는 것은 '34평 + 25평'의 포트폴리오를 구성한다는 의미입니다. 이는 실거주와 임대 수익을 동시에 해결할 수 있는 최적의 조합이기도 합니다.
2. 두 채를 받기 위한 결정적 조건 두 가지
그렇다면 누가 이 자격을 얻을 수 있을까요? 도정법 제76조는 아주 구체적인 가이드라인을 제시합니다. 다음 두 가지 조건 중 하나라도 충족한다면 여러분은 재개발 1+1 입주권 신청 자격을 갖게 됩니다.
① 자산 가치로 증명하라: 권리가액 기준
첫 번째 기준은 '돈'입니다. 내가 소유한 종전 자산의 감정평가액(권리가액)이 새로 받을 아파트 두 채의 조합원 분양가 합계보다 커야 합니다.
공식: 나의 권리가액 > (A주택 조합원 분양가 + B주택 조합원 분양가)
예를 들어, 내 집의 감정가가 15억 원이고, 조합원 분양가가 84㎡는 9억, 59㎡는 5억이라고 가정해 봅시다. 두 분양가의 합은 14억 원입니다. 내 자산(15억)이 더 크기 때문에 1+1 신청이 가능하며, 차액인 1억 원은 환급받게 됩니다. 주로 입지가 좋은 곳의 단독주택 소유자들이 이 조건을 통해 자격을 얻습니다.
② 공간의 크기로 증명하라: 전용면적 기준
서울 핵심지처럼 분양가가 높아 가격 조건을 맞추기 어렵다면, '면적'을 살펴봐야 합니다. 종전 주택의 '주거 전용면적'이 신축 아파트 두 채의 전용면적 합계보다 넓으면 가능합니다.
공식: 종전 주택 주거 전용면적 > (A주택 전용면적 + B주택 전용면적)
여기서 중요한 점은 **'주거 전용면적'**이라는 단어입니다. 공부상(건축물대장) 주거용으로 표기된 면적만 인정되며, 지하실이나 차고, 불법 증축된 옥탑방 등은 원칙적으로 제외됩니다. 따라서 다가구주택을 소유하고 있다면, 건축물대장을 발급받아 각 층의 전용면적을 꼼꼼히 합산해보는 과정이 필수적입니다.
3. 빛과 그림자, 반드시 고려해야 할 제약 사항
모든 투자에는 리스크가 따릅니다. 재개발 1+1 입주권 역시 강력한 제약 사항이 존재합니다. 이를 간과하고 덤벼들었다가는 유동성 위기에 빠질 수 있습니다.
가장 큰 걸림돌은 '3년 전매 제한'입니다. 추가로 공급받는 소형 주택(60㎡ 이하)은 이전고시일 다음 날부터 3년 동안 전매가 금지됩니다. 소유권 이전 등기가 완료된 후에도 3년간은 팔 수 없다는 뜻입니다. 급하게 현금이 필요해도 매도가 불가능하므로, 장기간 자금이 묶여도 생계에 지장이 없는지 냉정하게 판단해야 합니다.
세금 문제 또한 복병입니다. 입주권을 두 개 받는 순간부터 다주택자로 간주됩니다. 이는 이주비 대출이나 중도금 대출 한도 축소로 이어질 수 있고, 준공 후에는 종합부동산세와 재산세 부담을 가중시킵니다. 단순히 자산이 늘어나는 것만 볼 것이 아니라, 늘어나는 세금을 감당할 수 있는 현금 흐름이 있는지를 따져봐야 합니다.
4. 똘똘한 한 채 vs 실속 있는 두 채, 당신의 선택은?
과거에는 1+1이 재개발 투자의 정석처럼 여겨졌습니다. 하지만 최근에는 트렌드가 조금 바뀌고 있습니다. 어설픈 두 채를 받아 세금과 전매 제한에 시달리느니, 희소성 있는 대형 평형(펜트하우스 등) 한 채를 받아 시세 차익을 극대화하려는 움직임도 뚜렷합니다.
결국 정답은 여러분의 상황에 있습니다.
은퇴 후 안정적인 현금 흐름이 필요하다면: 전매 제한 기간을 버티며 월세를 받는 1+1 전략이 유효합니다.
자산 증식과 환금성이 중요하다면: 똘똘한 대형 1주택 전략이 더 나을 수 있습니다.
재개발 1+1 입주권은 분명 매력적인 카드지만, 그 카드를 언제 어떻게 쓸지는 철저히 계산된 전략 하에 결정되어야 합니다. 오늘 정리해 드린 조건들을 바탕으로 내 자산의 가치를 재평가해 보시길 바랍니다.
