미국상업용부동산가격급락 재정적자,자가주거비 인플레가중

U.S. commercial real estate prices plumm

미국 상업용부동산 가격 급락 재정 적자, 자가주거비 인플레 가중    

 

미국이 도심의 상업용부동산 가격이 급락하면서 시 정부 예산이 감소한 반면 2월 물가상승이 높아지며 자가주거비 인플레는 가중됐다.

가치 있는 도심의 상업용 부동산과 관련된 세금에 의존하는 시 예산이 이제 적자에 직면하면서 부동산 가치에 대한 낮은 평가로 인해 세금 고지가 감소하고 고지된 세금도 삭감을 고려하고 있기 때문에 미국 도시들이 직격탄을 맞고 있다.

반면, 미국의 물가상승 지표인 노동통계국 보고서는 1월부터 2월까지 '소유주 등가 임대료' 측정을 가속화했고, 소유한 집을 임대하는 데 드는 비용을 효과적으로 추적하고 면밀히 관찰된 지표를 산정했으며 결과 발표에 대해 NYT는 2월 지수가 ‘적당히 더 올랐다’고 밝혔다.

한국이 물가지수에서 전면 배제한 미국의 자가주거비에서 주거용 임대료는 월 기준으로 2월에 0.5% 상승이고 1월은 0.4% 상승이라서 소폭 상승세를 확인했다.

미국의 2월 소비자물가지수가 주택과 보험과 같은 서비스 인플레이션이 예상보다 더 견고한 것으로 나타나면서 전반적인 가격 상승 완전 억제하기가 더 어려워질 수 있고 일부 경제학자들이 ‘물가 하락’에 의문을 제기했다고 뉴욕타임스가 9일 밝혔다.

일부 경제학자들은 물가 상승률이 중앙은행 목표치 향해 완만하게 계속 사라지지 않을 것으로 보며, “주택과 보험과 같은 서비스 인플레이션이 예상보다 더 완고한 것으로 판명되면 전반적인 가격 상승을 완전히 억제하기가 더 어려워질 것”으로 금리 인하에 부정적 견해를 나타냈다.

미 노동부의 1월 주거비는 1년 전보다 6% 상승해 지난해 12월보다 월간 기준으로 더 빠르게 상승했다.

NYT는 2월 20일자에서 “이러한 가속화는 지난달 전체 소비자 물가가 상승한 큰 이유였다”고 밝혔다

뉴욕타임스는 다른 기사에서 건물가격 하락 취재에서 동부 수도인 워싱턴에서 백악과 세 블록 떨어진 사무실과 소매 공간이 혼합된 12층짜리 건물이 2018년에 1억 달러에 팔렸는데, 최근 3,600만 달러에 팔렸다고 14일 밝혔다.

서부에서 부동산이 강세였던 샌프란시스코에서 10년 전 1억4600만 달러에 팔렸던 20층짜리 오피스 타워가 12월에 8000만 달러에 매물로 나왔다고 NYT가 보도했다.

시카고 부동산 하락은 2004년 9천만 달러에 매각됐던 시카고 클리본 코리도(Clybourn Corridor)에 있는 20만 평방피트 규모의 사무실 건물이 지난 2월에 78% 할인된 2000만 달러에 매입됐다.

샌프란시스코 감독위원회 아론 페스킨(Aaron Peskin) 위원장은 사무실 건물들의 가격 하락에 대해 "그것들은 엄청나게 할인된 가격에 팔리고 있다"며 “140억 달러에 달하는 샌프란시스코 예산이 향후 몇 년 동안 10억 달러의 적자에 직면할 것으로 예상되며 이는 부분적으로 상업용 부동산 세수 손실 때문”이라고 NYT에 밝혔다.

지난해 전미도시연맹(National League of Cities)이 발표한 재정 보고서는 연방 기금 만기와 맞물려 판매 부진과 재산세 인하에서 재정 관리에서 낙관론이 사라졌다.

감원 사태에 대해 뉴욕대학교 스턴 경영대학원 아르핏 굽타(Arpit Gupta) 교수는 미국 전역의 "도시 파멸의 고리"라고 묘사했다.

굽타 교수는 지난해 말 업데이트한 연구 논문에서 2019년부터 2022년까지 전국 오피스 시장의 가치가 6,641억 달러 손실되었다고 추정했다. 

굽타 교수는 “세수 손실로 생긴 예산 구멍을 메우기 위해 도시가 서비스를 줄이거나 다른 종류의 세금을 인상할 수 있으나 기업과 주민들을 떠나게 하는 등 나름의 단점을 수반할 것이며, 세금 기반을 더욱 약화시켜 문제를 악화시킬 것”이라고 밝혔다.

굽타 교수는 현재 상황을 1960년대와 70년대에 러스트 벨트 도시들이 제조업체들이 문을 닫고 지방 정부들이 예산의 균형을 맞추기 위해 고군분투했던 당시와 비유했다.

그는 "세금을 올리고 공공 서비스를 줄이려고 시도한 일부 도시는 이러한 대응이 도시 도피 과정을 가속화한다는 것을 발견했다"고 NYT에 말했다.

상업용 부동산 부문에 가해지는 스트레스는 팬데믹이 원격 근무 추세를 가속화한 이후 재융자 비용을 비싸게 만든 고금리와 약 3조 달러의 미결제 상업용 부동산 부채를 보유하고 있는 은행 부문의 스트레스로 인해 더욱 복잡해졌다.

미국의 지방정부 재정에 닥친 위험은 과세 기준이 상업용 부동산의 수익에 얼마나 의존하는지에 달려 있다.

상업용 부동산에 대한 불안감은 지난 2월 뉴욕커뮤니티뱅크가 사무실과 아파트 건물에 묶인 부동산 대출에서 예상치 못한 손실을 공개하면서 주가 급락 사태로 고조됐다. 

미국 의회는 2월 청문회에서 재닛 옐런 재무장관이 이 부문이 재정적 위험을 초래할 수 있음을 인정하고 규제 당국이 문제의 징후를 주시하고 있다고 말했다.

어번 연구소(Urban Institute)의 조세정책센터(Tax Policy Center)의 토마스 브로시(Thomas Brosy) 연구원은 “신규 임대차 계약이 더 적은 임대료를 받고 다른 건물이 낮은 가격에 팔릴 때 소유주가 세금 평가에 항소하기 때문에 밸류에이션 하락은 ‘후행 지표’가 되는 경향이 있다”며 “향후 3년 이내에 도시들이 지출 삭감과 세금 인상에 대해 어려운 선택을 해야 할 것이고 고통스러워지기 시작할 것"이라고 NYT에 말했다.

뉴욕시 감사원은 지난해 여름 뉴욕시 사무실의 가치가 팬데믹 이전 최고치보다 40% 낮은 수준으로 떨어졌다는 '최후의 날' 시나리오를 제시했고 NYT는 이에 대해 “2025년에 약 3억 2,200만 달러, 2027년에 11억 달러의 예산 부족으로 해석된다”고 밝혔다.

워싱턴은 2023년 말 사무실 공실률이 20%를 넘어섰고, 글렌 리 워싱턴주 최고재무책임자(CFO)는 지난해 워싱턴주가 2024년부터 2026년까지 4억6400만 달러의 예산 적자로 예상하면서 그 격차의 상당 부분을 상업용 부동산 세수 감소에 기인한다고 NYT에 밝혔다. 

미국의 소비자물가지수(CPI)는 2월에 1년 전보다 3.2% 올라 1월 3.1%보다 더 상승했다..

변동성이 큰 식품 및 연료 비용 제거한 인플레이션 지수는 3.8%로 경제학자들이 예상보다 약간 더 상승했다.

한국은행은 14일 ‘통화신용 보고서’에서 “비은행 금융기관의 부동산PF 대출 연체율 상승에 유의해야 한다”며 “부동산 PF 부실화, 취약차주의 신용위험 등 부동산시장과 관련한 금융부문의 잠재 리스크가 현실화될 가능성을 배제할 수는 없는 만큼 주택시장 부진의 영향을 면밀히 살펴나가야 한다”고 밝혔다.

한국은행의 ‘수출입물가지수’는 2월에 수입물가지수가 137.54로, 1월(135.87)보다 1.2% 상승했다.

수입물가지수는 지난해 11월과 12월 두 달 연속 떨어졌다가 올해 1월(2.5%) 반등한 데 이어 2개월 연속 상승세이고 유가와 환율 상승에 연결됐다.

미국의 CPI는 자가주거비 물가지수에 <대피소 임대료, 주 거주지의 임대료, 내 집처럼 편안한 숙소, 기숙사 제외 학교 기숙사, 호텔과 모텔을 포함한 집을 떠난 다른 숙박 시설, 소유자의 동등한 주택 임대료, 주 거주지 등가 임대료, 세입자 및 가구 보험>를 각각 상세하게 지표로 계측하고 이를 포함한 반면, 한국은 이를 전면 배제한다.

기획재정부 '경제동향'은 2월 취업자가 전년동월대비 32만9천0명 증가에서 60대이상 29만7천명, 공공사회 9만8천명 증가가 절대비중이고, 실업률이 3.2%로 전년동월대비 0.1%p 상승하고 소비자물가 상승폭은 전월 2.8%보다 0.3%p 오른 3.1%이다. kimjc00@hanmail.net

  U.S. commercial real estate prices plummet, fiscal deficit increases, and inflation increases in own housing costs

In the United States, city government budgets decreased as commercial real estate prices in urban centers plummeted, while inflation in February increased, aggravating inflation in own housing costs.

American cities are taking a hit as city budgets, which rely on taxes associated with valuable downtown commercial real estate, now face deficits, lower tax assessments due to lower assessments of property values, and even tax cuts are being considered. .

On the other hand, the Bureau of Labor Statistics report, which is an indicator of inflation in the United States, accelerated the measurement of 'owner-equivalent rents' from January to February, effectively tracking the cost of renting a home you own and calculating a closely watched indicator, and announced the results. In response, the NYT said that the index in February rose ‘moderately.’

In terms of the cost of owning a home in the United States, which Korea completely excludes from the price index, residential rent rose 0.5% in February and 0.4% in January on a monthly basis, confirming a slight upward trend.

The New York Times reported that the February consumer price index in the US showed that inflation in services such as housing and insurance was firmer than expected, making it more difficult to completely curb overall price rises and leading some economists to question 'price decline', the New York Times reported. It was announced on the 9th.

Some economists believe that inflation will not continue to fade toward the central bank's target, adding that "if inflation in services such as housing and insurance proves more stubborn than expected, it will become more difficult to fully rein in overall price growth." expressed a negative opinion on the reduction.

According to the U.S. Department of Labor, housing costs in January rose 6% from a year ago, rising faster on a monthly basis than in December last year.

NYT said on February 20, “This acceleration was a big reason why overall consumer prices rose last month.”

In another article, the New York Times reported on falling building prices, saying that a 12-story building with a mix of office and retail space three blocks from the White House in the eastern capital, Washington, sold for $100 million in 2018, but recently sold for $36 million. The day was revealed.

In San Francisco, where real estate was strong in the West, a 20-story office tower that sold for $146 million 10 years ago was put up for sale in December for $80 million, the NYT reported.

Chicago's real estate decline continued with a 200,000-square-foot office building in Chicago's Clybourn Corridor that had sold for $90 million in 2004 being purchased in February for $20 million, a 78% discount.

“They’re selling at huge discounts,” said Aaron Peskin, chairman of the San Francisco Board of Supervisors, about the falling prices of office buildings. “San Francisco’s $14 billion budget is facing a $1 billion deficit over the next few years. “This is due in part to the loss of commercial real estate tax revenues,” he told the NYT.

A financial report released by the National League of Cities last year showed lack of optimism about fiscal management due to sluggish sales and lower property taxes coupled with the expiration of federal funds.

Commenting on the job cuts, Arpit Gupta, a professor at New York University's Stern School of Business, described them as a "ring of urban destruction" across the United States.

In a research paper updated late last year, Professor Gupta estimated that the national office market lost $664.1 billion in value from 2019 to 2022.

Professor Gupta said, “Cities could cut services or raise other types of taxes to fill budget holes created by lost tax revenue, but this would come with its own downsides, such as driving businesses and residents away, and further weakening the tax base and causing problems.” “It will worsen,” he said.

Professor Gupta likened the current situation to the 1960s and 1970s, when Rust Belt cities saw manufacturers close and local governments struggle to balance their budgets.

“Some cities that have tried to raise taxes and cut public services have found that these responses accelerate the process of urban flight,” he told the NYT.

The stress on the commercial real estate sector has been compounded by high interest rates that have made refinancing expensive since the pandemic accelerated remote work trends and stress on the banking sector, which holds about $3 trillion in outstanding commercial real estate debt.

The risk to local government finances in the United States depends on how much their tax bases depend on revenue from commercial real estate.

Anxiety about commercial real estate was heightened by a sharp drop in stock prices in February when New York Community Bank disclosed unexpected losses on real estate loans tied to office and apartment buildings.

At a hearing in Congress in February, Treasury Secretary Janet Yellen acknowledged the sector could pose financial risks and said regulators were watching for signs of trouble.

“When new leases result in lower rents and other properties sell for lower prices, owners are more likely to appeal tax assessments,” said Thomas Brosy, a research fellow at the Urban Institute’s Tax Policy Center. “That’s why falling valuations tend to be a ‘lagging indicator,’” he told the NYT. “Within the next three years, cities will have to make difficult choices about spending cuts and tax increases, and it will start to feel painful.”

The New York City Comptroller's Office presented a "doomsday" scenario last summer in which the value of New York City offices fell 40% below pre-pandemic peaks, and the NYT responded by saying, "About $322 million in 2025 and 2027." “This is interpreted as a budget shortfall of $1.1 billion.”

Washington's office vacancy rate will exceed 20% by the end of 2023, and Washington state Chief Financial Officer Glenn Rhee said last year that the state will have a budget deficit of $464 million from 2024 to 2026, accounting for much of that gap. It was revealed to the NYT that this was due to a decline in commercial real estate tax revenues.

The U.S. consumer price index (CPI) rose 3.2% in February from a year ago, up from 3.1% in January.

The inflation index, which excludes volatile food and fuel costs, was 3.8%, slightly higher than economists expected.

In its ‘Currency and Credit Report’ on the 14th, the Bank of Korea said, “We must pay attention to the rising delinquency rate of real estate PF loans by non-bank financial institutions,” and added, “Potential risks in the financial sector related to the real estate market, such as real estate PF insolvency and credit risk of vulnerable borrowers, are likely to materialize.” “As we cannot rule out the possibility, we must closely examine the impact of the sluggish housing market,” he said.

The Bank of Korea’s ‘Import and Export Price Index’ recorded an import price index of 137.54 in February, up 1.2% from January (135.87).

The import price index fell for two consecutive months in November and December of last year, then rebounded by 2.5% in January of this year, and has been rising for two consecutive months, linked to the rise in oil prices and exchange rates.

In the United States, the CPI includes <shelter rent, rent of primary residence, home-like accommodations, school dormitories excluding dormitories, other accommodations away from home including hotels and motels, owner's equivalent home rent, and principal residence equivalent rent. , tenant and household insurance > is measured and included as a detailed indicator, while Korea completely excludes it.   

According to the Ministry of Strategy and Finance's 'Economic Trends', the absolute proportion of employed people in February increased by 329,000 compared to the same month last year, with 297,000 people in their 60s or older and 98,000 people in public society, and the unemployment rate was 3.2% compared to the same month last year. It rose by 0.1% point, and the consumer price increase was 3.1%, up 0.3% point from 2.8% the previous month.

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