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Dec 09. 2023
딱 이만큼의 '주택임대차보호법'
_ 관리부 김과장 : 필요한 것만 찾아 쓰기_ '법' 대로 하라
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'전세계약갱신청구권 ' = 2 + 2 >>
임대인과 임차인의 최초 계약기간은 언제나 유효, 그 이후 계속 거주하고 싶을 경우, 임차인은 2개월 전까지 임대인에게 "더 살고 싶어요" 라고 통지하면 최초계약기간에 2년을 연장하여 살 수 있다. 2년 전세 계약시, 4년은 거주할 수 있다는 말. 이걸 법률용어로 '전세계약갱신청구권'. 단, 기간 내 1번만 사용할 수 있음.
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'전세 묵시적갱신' + '더 살래요' = 2 + 2 +...+ 2 >>
2년 계약만료기간이 다가오는데, 임대인도 임차인도 아무말이 없다?! 살다보니, 만료기간이 지났네? 이건 '묵시적 갱신'. 2년을 더 살 수 있다. 이렇게 살고 있는데, 임대인이 "이제 곧 4년이 되니, 나가시오"라고 말한다. 더 살고 싶다면, "여기에 더 살고 싶어요" 연장기간만료 6개월전부터 2개월 전 '전세계약갱신청구권'을 사용하면 2년 더 살 수 있다. "전세계약갱신청구권 사용하여, 기간 연장하겠습니다." 끝. 6년 거주할 수 있음. 아니지. 묵시적갱신이 계속 된다면, 그 기간만큼에 + 2년. _ 6년, 8년, 10년. 뿌엥. 집 사야지..
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'월세 묵시적갱신' = 1 + 1 ... >>
최초 계약으로 1년 계약. 묵시적 갱신 가능. 여기서 헷갈린다. 최초 계약으로 1년 계약을 하는 경우는 대부분 월세이다. 월세계약서에도 묵시적갱신 항목이 특약으로 들어가는데, 이게 1년 연장인지, 2년 연장인지 헷갈리곤 한다. 나는 최초 계약 기간만큼의 연장으로 보고 있다. 월세의 경우는 2년 이상 거주하는 분이 많지 않고, 우리 회사 소유의 상가주택은 보통 2-4년 안에 매매되는 경우가 많아 깊이있게 들여다보지 않았다.
'이제 나갈래요' >> 기간만료 또는 연장기간 중_
> 기간만료로 나가는 경우 : 2개월 전까지 임대인에게 말한다. 만료일시 보증금 반환.
> 전세계약청구권사용 또는 묵시적갱신 기간일때 나가는 경우 : 나가기 3개월 전에 말한다. 나간다고 말한(문자통보가능) 날짜로 부터 3개월 될 때 임대인의 보증금 반환의무 생김. 그전에는 안줌.
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'도저히 안되겠어요. 나갈래요.' >> 최초 계약기간 중_
최초 계약기간이 1년이 됐든, 2년이 됐든 이건 동일하다. 그 기간 안 채우면 못나간다. 여기서 '못나간다'는 보증금을 못받는다는 말이다. 시끄러워서, 주차장이 불편해서, 직장을 옮겨서. 그 모든 이유를 불문하고 보증금은 계약기간이 끝나는 날 받을 수 있다. 그 모든 이유 때문에 도저히 살 수 없을때는 임차인 "스스로" 새로운 임차인을 찾아 오면 된다._ 이때 중개수수료는 임차인 부담이다_ 많이들 검색하시는 것 같아서.
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"보증금 늦게 받더라도, 당장 나간다고!" >> 최초 계약기간 중_
이럴 수 있다. 이러고 나가는 분들도 있으니까. 이렇게 집을 비워두는 경우, 임대인에게 관리비나 월차임을 입금하는 사람은 거의 없다._ 아직까지 나는 본적 없다. 입금하라고 연락도 하지 않는다. 전세는 관리비, 월세는 월차임. 밀린 개월 수 만큼, 보증금 정산시 다 공제하고 남은 보증금을 돌려주는데, 굳이 연락할 필요는 없지.
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"계약갱신청구권"을 행사할 수 없는 경우 >> 사진으로 대체_
2022년, 공인중개사 1차시험 '민법 및 민사특별법' 준비 교재_ 박문각 공인중개사_ '이승현 샘의 강의 필기노트' 중.