by
Feb 20. 2024
[전월세]투자1_철저한 조사는 최고의 투자
그냥 알아보는 정도를 넘어 공부를 해야 한다.
기본적으로 주거 문제는 우리 생활에 필수적인 문제인 만큼 전월세집을 고르는 데에 있어
주거안정에 필요한 요소들을 모두 고려할 수 있어야 한다.
주거안정에 필수적인 요소는 아래 네 가지다.
<주거 안정의 필수요소 4가지>
0. 보증금의 안전성
1. 경제성
2. 접근성
3. 쾌적성
풀어쓰자면 내가 감당할 수 있는 보증금과 월세 범위 내에서(경제성), 직장 등 내가 필요한 곳에 도달할 수 있는 곳을 골라(접근성), 최소한의 위생과 주거환경을 갖춘 곳에 살아야(쾌적성) 한다는 것이다. 이후에는 보증금과 월세가 싸면 쌀 수록, 통풍이나 채광이 잘되면 잘될수록, 집안 환경이 좋으면 좋을수록 내 입장에서 그 집의 가치는 당연히 높아진다고 할 수 있겠다. 뒤에서 더 언급하겠지만 사실 저 요소들은 서로 연결되어 있기도 해서 나누는 것이 아주 큰 의미가 있는 것은 아니다. 다만 현명하게 주거 문제를 해결하기 위해 집을 알아보는 순서대로 가장 돋보이는 요소들을 나눠 쓴 것이다. 그러니까 일단 내가 감당할 수 있는 보증금과 월세의 선을 정해놓고, 접근성을 중심으로 폭넓게 알아본 다음, 실제 방문까지 철저한 여정을 통해 적절한 주거환경을 갖춘 집을 찾아야 한다. 보증금의 안전성을 0순위로 넣은 이유는 가장 중요해서가 아니라 보증금의 크기에 따라 그 순위가 변동하기도 하고 집을 알아보는 과정에서, 또 이사를 한 이후에도 경우에 따라 지속적으로 살펴봐야 하기 때문이다. 보증금이 단돈 만원이라면 가장 우선순위가 떨어지겠지만 내 전재산에서 비중이 큰 수준이라면 보증금의 안전성은 해당 집의 경제성을 따지는 과정에서 함께 알아볼 요소로서 가장 위로 올라갈 것이고 이사한 이후에도 자주 신경을 써서 살펴보아야 한다.
우선은 경제성에 대하여 쉽게 알아보기 위해 가상으로 전월세 집을 구하는 한 사람을 만들어 이 사람이 어떻게 경제성 측면에서 현명하게 집을 알아볼 수 있는지 시나리오를 구성해 보자.
<전월세집을 알아보는 28세 김지혜 씨>
1. 보유자산 : 2천만 원 (정기예금 1800 + 청약 200)
2. 월소득 : 220만 원
3. 직장 : 마곡역 근처(중소기업)
4. 고려사항 : 자가용 없음
위 상황에서 첫 번째로는 예산을 구해야 한다. 뒤에서 자세히 살펴보겠지만 자가용이 없는 경우 1인 가구의 주거비용은 넉넉잡아 130만 원으로 충분하다. 여기에 관리비를 월평균 10만 원으로 두고 나면 일단 월 80만 원이 남는다. 그런데 자취를 해야 하니 월세 혹은 전세대출 이자를 빼고 나서 최종 저축액을 계산해야 하는데 지혜 씨는 월 50만 원은 저축을 하고 싶다고 한다. 그러면 월세 혹은 버팀목 전세대출 이자를 지불하는 월 지출은 최대 30만 원까지만 가능하다. 보증금으로 가능한 액수는 정기예금 1800만 원 중에 300만 원은 비상금 으로 남겨둔다고 가정해 1500만 원이다. 그러면 보증금 1500만 원과 월세 30만 원 이내에서 집을 구해야 한다는 뜻인데 이렇게만 결론 지으면 너무 섣부르다.
전월세집을 구하는 사람들이 반드시 먼저 찾아가 봐야 할 홈페이지가 있다. 주택도시기금 홈페이지(enhuf.molit.go.kr)가 그것이다. 주택도시기금이라고 하면 생소하겠지만 주택도시기금은 국민들의 주거안정을 도모하기 위한 기금이라고 보면 된다. 주택도시기금에서 주택청약종합저축*도 운영하고 버팀목전세대출, 내 집마련디디딤돌 대출 등 자산과 소득이 많지 않은 사람들을 대상으로 한 저금리 주거전용 대출 상품도 운영한다. 지혜 씨 같은 경우 여러 상품 중 '중소기업 취업청년 전월세보증금 대출'이 가능한 상황이다. 이 상품은 2024년 2월 기준 이자율이 1.5%이고, 보증금의 80%~100%, 1억 원까지 대출이 가능하기 때문에 지혜 씨는 1억 원 이상의 보증금도 가능한 상황이다. 예를 들어 보증금 1억 원 집에 전세로 계약을 하고 1억 원에 대해 100% 대출을 받는다고 하면 월 12.5만 원의 이자비용만 지출하는 셈이고 그렇다면 월세나 대출 이자 비용으로 책정해 두었던 30만 원 중 17.5만 원은 추가 저축이 가능한 것이다.** 지혜 씨의 전월세 예산을 정리해 보면 다음과 같다.
<김지혜 씨의 전월세 예산>
1. 보증금 최대 가능 금액 : 1억 원 (정부지원 전세대출)
2. 월세 + 대출 이자 최대 가능 금액 : 월 30만 원
이렇게 예산을 정했으니 그다음에는 이 예산 범위 안에서 가장 경제적이고도 접근성 좋은 집을 찾는 것이 순서다. 지혜 씨는 마곡나루역 근처에서 일을 하니 일단 마곡나루역 근처에서 집을 알아봐야 한다고 생각하겠지만 저축액을 늘리고 싶다면 이는 잘못된 순서다. 미혼의 1인가구는 먼저 자신이 퇴근을 하고 나서 저녁 아르바이트 등 부업을 할 것인지 정해야 한다. 부업을 할 것이라면 당연히 직장이나 부업을 하는 장소 바로 근처에 잡아야 한다. 하지만 부업을 하지 않을 것이라면 보통 업무지구에서 멀어지면 멀어질수록 월세나 보증금이 싸다는 점을 고려할 필요가 있다. 월세와 보증금은 오피스가 몰려있는 곳에 가까울수록, 대학교가 근처에 있을수록 비싸다. 통근 시간을 1시간 늘리고 월세를 10만 원 아낄 수 있다면 통근시간 동안 독서나 지식 유튜브 등으로 자기 계발을 하는 대가로 월 10만 원 부업을 하는 것과 마찬가지 효과가 있다. 때문에 부업을 하지 않을 것이라면 감당할 수 있는 통근 시간을 정해서 그 범위 내에서 가능한 많은 집들을 알아봐야 한다. 물론 감당 가능한 통근시간은 수단 별로 다를 수 있다. 지하철도 붐비기로 유명한 노선은 20분 조차 감당하지 못할 수도 있고, 차멀미를 하지 않는다면 의자가 상대적으로 편한 광역시외버스는 1시간 넘게도 감당 가능할 수도 있다. 때문에 자기 자신에 대한 교통 선호와 교통수단별 통근시간 혼잡도들도 추가로 조사해야 한다. 간단하게 순서를 정리하면 다음과 같다.
<지혜 씨의 예산 책정 후 전월세 구하는 순서>
1. 자신의 교통수단별 감당 가능 통근시간 및 교통수단 분석
(부업을 할 것이라면 직장 or 부업하는 곳에서 도보 가능 거리에서 물색)
2. 1. 을 충족하는 범위 내에서 직장기점으로 가능한 많은 집 탐색
이제 집을 알아볼 시간이다. 다양한 방법이 있겠지만 일단 여기에서는 가장 많이 쓰는 검색 플랫폼인 네이버 부동산(land.naver.com)을 활용하는 방법을 소개할 것이다. 참고로 직거래 카페나 애플리케이션은 여기서는 추천하지 않을 것이다. 집을 매매하는 것은 물론 전월세도 직거래는 부동산과 부동산 계약에 대한 기본 이상의 지식을 갖춘 사람만 하는 것이 맞다. 여기는 기본을 다루는 곳이므로 다루지 않을 것이며 참고로 필자는 지금보다 부동산 지식을 더 잘 갖춘다고 한들 정말 부득이한 상황이 아니라면 공인중개사를 반드시 거쳐 계약할 것이다. 지혜 씨는 부업을 하지 않을 것이고 대신 지하철과 버스 모두 편도 40~50분, 걷는 시간까지 합하면 1시간까지는 감당 가능하다고 생각했다. 또한 혼잡한 지하철 속에서 대학교를 통학했던 경험이 많아 어느 정도 혼잡한 지하철도 괜찮으나 혼잡하기로 유명한 노선 한 두 개는 편도 30분 이내로 제한했다. 마곡나루역은 시외에서 도달하는 광역버스가 없어 제외했다. 편도 1시간이니 왕복 2시간의 통근시간까지 감당 가능한 것이다. 쾌적성의 경우 대학교 자취 경험을 통해 반지하는 제외하고 싶어 했고 그 이외의 것들은 직접 임장을 통해 더 면밀히 파악하기로 했다. 이제 지혜 씨의 조건을 총정리하면 다음과 같다.
<지혜 씨의 전월세집 조건 총정리>
1. 경제성 : 보증금 최대 1억 / 대출이자 + 월세 최대 월 30만 원
2. 접근성 : 편도 1시간 이내 (혼잡한 지하철 노선일 경우 30분 이내)
3. 쾌적성 : 반지하 제외. 나머지는 직접 임장 해서 파악
이렇게 정리한 것을 토대로 이제 네이버 부동산에 들어가볼 것이다. 네이버 부동산은 컴퓨터와 스마트폰의 사용자 환경이 다르다. 위 관점에 따라 다양한 매물을 검색하려면 스마트폰을 활용하는 것을 추천한다. 지혜 씨는 다음과 같이 자기 조건에 맞추어 네이버 부동산을 활용했다.
<캡처 1>
<캡처 2>네이버 부동산을 스마트폰으로 실행해 "지도로 찾기"를 들어가면 주어진 지도에서 다양한 조건을 설정해 부동산 매물을 볼 수 있다. 예시의 경우 <캡처 1>을 통해 알 수 있듯 마곡동을 시작으로 해 다음과 같은 조건을 설정해 보았다.
<네이버 부동산 매물 검색 조건값>
1. 거래 형태 : 전세/월세
2. 매물 종류 : 오피스텔/빌라/다가구/상가주택/원룸
3. 가격대 : 보증금 1억 이하 / 월세 30만 원 이하
4. 기타 조건 : "융자금 없는"
위 조건에 대해 간략히 설명하면 보증금만 존재하는 전세와 보증금과 월세 모두 존재하는 월세 모두를 탐색하고 아파트를 제외한 모든 유형의 주택을 다 알아보겠다는 것이다. 앞서 설정한 예산안 대로 가격의 경우 보증금과 월세는 각각 1억 이하, 30만 원 이하로 맞추었는데 만약 보증금 1억에 월세 30만 원을 제시한 집이 있다면 그 집은 후보에서 제외되어야 한다. 정확한 의미는 보증금 최대 1억에 매달 발생하는 비용이 월세와 대출이자 포함해서 최대 30만 원이기 때문이다. 그 다음 "융자금 없는"이라는 기타 조건이 의미심장하다. 융자금이 없다는 것은 이 집을 담보로 집주인이 "대출로서 받은 빚"이 없다는 것이다. 이 빚의 유무는 이 집 주소로 등기부등본을 발급해 봐야 정확히 알 수 있지만 사전조사 차원에서도 이렇게 빚의 유무를 점검할 수 있다. 다만 빚은 융자금 외에도 다양할 수 있기 때문에 이 조건을 걸었다고 해서 안심할 수는 없다. 아직 부동산 지식이 충분하지 않은 사람들의 경우 융자금이 아예 없는 집을 기본 조건으로 해서 탐색하는 것도 하나의 방법이라는 것을 시사할 뿐이다. 특히 융자금이 있는 집인데도 전세로 집을 내놓았다면 높은 수준의 부동산 지식을 갖추지 않은 이상 아예 후보에서 없애버리는 것이 낫다. 전세라는 제도 자체가 세입자의 보증금을 주택담보대출 대신 활용하는 취지가 큰데 집을 담보로한 대출도 있는 상황에서 월세 한 푼 없이 전세로만 계약하겠다는 것은 집주인이 보증금을 갚지 못할 수도 있는 위험이 크다는 것을 의미할 때가 많다.
이런 사실들을 주지하고 네이버에서 매물을 검색할 때 주의해야할 점이 있다. 네이버에 허위매물이 다소 있다는 점이다. 이런 허위매물의 특징은 크게 두 가지가 있다. 첫 번째로 주변 시세에 비해 굉장히 싸다. 아주 오래된 집이라면 그럴 수도 있겠으나 지어진지 10년도 안되었는데 매우 싸다면 일단 의심부터 해보는 것이 좋다. 허위 매물이거나 알고보니 집을 담보로한 대출이 많아서 전세금을 다소 낮춰 매물로 내놓았을지도 모른다. 두 번째로 그 물건을 소개하는 공인중개사가 해당 물건지 주소로부터 매우 멀다. 예를 들면 안양에서 집을 알아보는데 보증금이 싸서 들여다보니 해당 물건을 소개하는 공인중개사가 서울시에 있다면 이 집은 후보에서 제외하거나 동일한 매물이 그 집 주변 공인중개사에 있는지 알아보고 내가 계약하는 집과 가급적 가까운, 최소한 같은 행정구역 내에 있는 공인중개사를 통해 거래하는 것이 좋다.
