왜곡된 부동산 시장에서 길을 잃지 않으려면?
부동산 투자, 조심해야 할 네 가지 포인트
요즘 뉴스 보면 정부가 또 규제 카드를 내놓을 거 같다는 생각이 들죠?
10.15에 서울 전역을 토지거래허가제 및 규제지역으로 묶더니 이제는 일정 지역의 규제를 풀어야 하는 숙제에 고심하고 있는 듯합니다.
창밖으로 보이는 서울의 밤 풍경은 여느 때처럼 고요하지만, 그 속을 들여다보면 집이라는 존재를 두고 수많은 이의 고민과 한숨이 섞여 있는 듯합니다. 최근 서울 전역을 아우르는 토허제와 금액대에 따라 냉정하게 그어진 대출의 경계선들을 보며, 요즘 부동산 시장이 왜곡되어 있다는 생각을 지울 수가 없습니다.
정책이 시장을 누르고, 그 틈새로 피어오르는 풍선효과들이 본질적인 가치를 가리는 요즘입니다. 주변에 매수를 고민하시는 분들이 있는데 "지금이라도 사야 하나요?", "여기는 괜찮을까요?"와 같은 질문들..
자칫하면 '상투 잡는' 상황이 벌어질 수도 있는 시장이라 우리가 지금 같은 상황에서 절대 빠지면 안 되는 부동산 투자의 함정들에 대해 이야기해보려 합니다.
photo by pinterest'대출 규제'가 만든 가짜 저평가의 함정
요즘 가장 무서운 게 뭔 줄 아세요?
바로 기준도 모호한 대출 규제 가이드라인에 따라 아파트의 가격이 인위적으로 형성되고 있는 것입니다. 예를 들어 특정 가격대 이상이면 대출이 아예 안 나오거나 확 줄어드니까, 사람들이 그 선을 넘지 않는 아파트들로만 집중하는 모습입니다.
이러면 어떤 일이 벌어질까요?
입지가 별로인데 단순히 '대출이 잘 되는 가격대'라는 이유만으로 금액이 과하게 부풀려진 단지들이 생기게 됩니다. 이건 본질적인 가치가 올라간 게 아니라 금융 정책 때문에 생긴 일시적인 거품이 되는 거죠. 부풀려진 가격은, 훗날 규제의 빗장이 풀리는 순간 가장 먼저 제자리를 찾아가기 마련입니다.
집을 선택할 때, 잠시 대출이라는 안경을 벗고 '이 집이 원래 가진 힘'이 무엇인지 냉정하게 자문해 보셨으면 좋겠습니다.
'토허제' 옆동네, 풍선효과의 끝물
어느 한 곳이 묶이면 그 옆 동네가 들썩이는 '풍선효과'는 우리에게 참 익숙한 풍경입니다. 토허제의 영향권 밖인 인접 지역으로 수요가 몰릴 때, 우리는 흔히 '지금이 아니면 안 된다'는 조급함에 쫓기곤 합니다.
하지만 풍선에 든 바람은 언젠가 빠지기 마련이고, 억지로 눌려있던 핵심 지역의 빗장이 풀리는 순간 사람들의 시선은 다시 가장 빛나는 곳으로 향하게 됩니다. 내가 선택한 곳이 나중에 외면받지 않도록, '옆 동네가 오르니까 여기도 오르겠지'라는 막연한 기대보다는 그 지역만이 가진 고유한 매력을 먼저 살펴봐 주세요.
막차를 타기보다는 다음 기차를 기다릴 줄 아는 여유가 지금은 더 필요할지도 모릅니다. 풍선효과를 노린다면 남들이 다 들어간 뒤에 들어가는 '막차'는 절대 타지 마세요. 차라리 토허제 지역 내에서 급매를 기다리거나 실거주 요건을 채우는게 장기적으로는 훨씬 승률이 높습니다.
'묻지 마' 재개발·재건축, 빌라 투자의 유혹
아파트의 높은 벽을 넘지 못해 빌라나 노후 주택, 혹은 재개발 예정지로 시선을 돌리는 분들이 많습니다. "여기가 나중에 새 아파트가 되면..."이라는 꿈은 참으로 달콤하니까요. 하지만 지금은 금리와 공사비라는 현실적인 벽이 그 어느 때보다 높습니다.
예전에는 희망이었던 분담금이 이제는 감당하기 어려운 짐이 되어 돌아오기도 하고, 복잡한 정책 속에 발이 묶이는 경우도 적지 않습니다. 급한 마음에 매수한 순간이 긴 시간 동안 여러분의 삶을 구속하지 않도록, 권리 관계와 사업성을 꼼꼼히 살피는 섬세함이 필요합니다. 꿈은 크게 갖되, 발은 항상 단단한 현실 위에 두어야 합니다.
10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 재건축·재개발 16만 가구, 조합설립인가 완료 139개 구역(10만 8387 가구) 관리처분인가 완료 75개 구역(5만 577 가구)의 조합원 지위 양도가 제한됐습니다. 매매는 가능하지만 매수자는 현금청산 대상이 되고, 조합원 지위를 확보할 수 없어 실질적으로 거래가 어렵습니다. 예외는 10년 거주·5년 보유 요건을 채운 1 주택자나 해외 이주, 상속의 경우만 해당됩니다.
위와 같은 규제 변동 사항에 위배되지 않는지 꼼꼼히 체크하고, 예정된 추가분담금 확인을 통해 이에 대한 그림이 그려질 때 재개발, 재건축을 선택하는 게 좋습니다.
삶을 담보로 한 무리한 투자는 노!
마지막으로 꼭 드리고 싶은 말씀은, 부동산은 결국 '더 나은 삶'을 위한 수단이어야 한다는 점입니다. 무리한 영끌이나 갭투자로 인해 매일 밤 잠을 설쳐야 한다면, 그것은 이미 투자가 아니라 삶을 갉아먹는 일이 되어버립니다.
서울의 부동산은 우상향이라는 가치가 변하지 않을 것이라는 믿음은 견고하지만, 시장의 파도는 언제든 우리를 덮칠 수 있습니다. 역전세나 금리 인상 같은 작은 파도에도 흔들리지 않을 만큼의 체력을 남겨두세요.
지금은 더 높이 도약하기 위해 숨을 고르며, 견딜 수 있는 범위 안에서 내실을 다지는 지혜가 필요한 때입니다.
투자는 시장이 왜곡되고 혼란스러울수록 기본을 지켜야 한다고 생각합니다.
입지의 가치를 믿고, 내가 직접 머물러도 행복할 수 있는 집을 찾기 위해 끊임없이 공부하는 태도... 부동산은 단거리가 아닌 긴 호흡의 마라톤입니다.
남들의 성공담에 조급해하지 마세요.
당신만의 속도로, 가장 안전하고 따뜻한 보금자리를 찾아가는 그 여정을 진심으로 응원합니다.
건강하고 행복한 투자를 이어가시길 바랍니다.
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