10. 부동산 투자와의 비교
금융상품과 차이
일반적으로 사람들이 말하는 부동산 투자는 주거용 APT, 빌라, 오피스텔 등에 투자를 말한다. 본래 부동산은 움직이지 않는 모든 자산, 토지 등을 통칭하는 말이지만 일상적으로 사용하는 언어의 범위는 아니다.
5장의 내용을 이해했다면, 부동산 투자에는 세 가지 방식이 있다는 것이 이해가 될 것이다.
집값 상승을 노리는 매매.
세입자를 활용한 갭투자.
매수 후 월세 수익.
어떤 집이 집값이 오르고 월세가 잘 나오고의 이야기는 너무나 광범위하고 인간의 추정을 벗어나는 이야기이기에 여기서는 생략한다. 여기서는 각 투자의 성질만을 살펴본다.
- 집값 상승을 노리는 매매.
집값이 오른다고 생각한다면, 오를 만한 곳의 집을 사야 한다. 그런데, 그 오를 만한 곳이 내가 살 집과 일치할 확률은 당연히 낮을 것이다.
우리는 경제활동을 위해 직장 인근의 적당한 가격의 집에서 살 수밖에 없는데, 나의 직주근접과 집값 상승의 요건과는 아무 상관이 없다. 그러므로 매매투자를 선택했다면, 당신은 반드시 “월세”를 살아야 한다. 월세로 직장 근처에 살면서 생활하고, 진짜 집값이 오를만한 곳은 매매를 해야 한다.
직장 근처도 내 집이고, 투자도 내 집이면 좋겠지만, 그럴 돈이 없지 않은가?
게다가 그럴 돈이 있다고 하더라도, 본인은 월세 살고 오를 만한 곳에 더 큰 투자를 하는 것이 자산 증식에 도움이 된다.
- 세입자를 활용한 갭투자.
돈은 부족한데, 어떻게든 부동산 판에 들어오고 싶다면 갭투자가 딱이다.
전세세입자를 끼고 매매를 하면 된다. 그러나 전세금은 기본적으로 집값을 추종하기 때문에, 2년 전세 만기 시점에 집값이 하락해 있다면 전셋값도 하락할 것이고, 하락한 전셋값만큼 세입자에게 돌려줘야 할 것이다. 이것은 손실이다. 물론 집값이 상승하면 다음 매수자에게 팔면 되는 것이고 그 수익은 오롯이 자신의 것이다.
자, 갭투자의 성질을 분석해 보자. 세입자(레버러지)를 가지고 2년 만기(옵션만기)가 있는 상품을 투자하는 것이다. 이것은 만기가 있는 상품이기 때문에 만기시점의 가격이 매우 중요하다.
주식으로 치면 대출받아서 롱을 옵션 끼고 거래하겠다는 것인데, 빚을 지고 도박을 하겠다는 것과 같다.
당신이 야수의 심장이라면, 그리고 상승이 몹시 확실하다면 갭투자도 말리진 않겠다. 그러나 나는 안 한다. 아니, 못 한다.
나는 투자를 하는 사람이지 투기를 하는 사람이 아니다.
- 매수 후 월세 수익
집을 매수해서 월세를 주는 것이다. 일반적인 월세 수익률은 주택가격의 6~7% 수준이다. 월세거래의 가장 중요한 점은 세입자가 내 집을 파괴하지 않는지, 그리고 월세납입을 꼬박꼬박 하는지가 중요한 포인트가 되겠다.
꼬박꼬박 현금이 들어오니 노후에 현금이 궁한 투자자들을 위한 좋은 방안도 된다. 게다가 4% 수준에 주택담보대출이 가능하다면, 4% 로 돈을 빌려 6% 로 월세소득이 생기니, 연 2% 의 수익이 확정되어 있다고 착각하기 쉽다.
그러나, 월세 수익자는 항상 주택가격의 상승과 하락 또한 자신의 자산에 연동되어 있다는 사실을 잊어서는 안 된다. 아무리 2%씩 10년 꼬박꼬박 월세를 받았다고 해도 정작 주택가격이 10% 하락한다면, 10년 수익률은 10%, 연 수익률로 1%가 채 안 되는 것이다. 월세는 옵션이며 주 자산은 주택 그 자체라는 것을 잊어서는 안 된다.
월세는 매매의 연장선이다.
지금까지의 내용을 바탕으로, 자산 별 기대수익률을 정리해 보자.
위는 평균적으로 표현한 것일 뿐, 자산이 가지는 변동성을 고려해야 한다. 또한 기대수익률이 역전되는 현상이 종종 일어나기도 한다. 보통 이것이 부자가 되는 기회가 되고는 한다.
나에게 긍정적인 자산이 내 포트폴리오 상에 얼마나 분포되어 있는가?
혹시 부정적인 자산이 많지는 않은가?
그 자산이 가지는 장점과 단점은 무엇인지 내가 확실히 알고 있는가?
이제, 각 자산들이 가지고 있는 장단점을 비교해 보자. 장단점은 크게 세 가지 부분에서 비교한다.
변동성
유동성
레버리지
세 분야로 나뉘어 각 자산을 비교해 보자.
1. 변동성
변동성은 해당 자산의 시세가 얼마나 춤을 추냐를 뜻한다. 변동성이 크면 하락의 위험도 크지만, 상승폭도 크다는 뜻이 된다.
예적금 – 변동성이 전혀 없다. 은행이 파산하더라도 5천만 원(향후 1억) 까지는 국가가 보장한다.
채권 – 변동성이 작다. 만기까지 5% 내외의 가격변동을 가지나, 만기까지 보유할 경우 가격변동은 신경 쓰지 않아도 된다. 오히려 채권은 파산을 걱정해야 한다.
주식 - 대표적인 변동성 자산이다. 한 달 사이에도 수십% 를 오갈 수 있다. 그나마 안정적인 지수투자조차도 연 20% 이상의 변동성은 항상 감안해야 한다. 주식은 내일 50% 떨어져도 전혀 이상하지 않은 상품이다.
APT – 변동성이 중간 수준인 자산이긴 하나, 애초에 총액이 커 1% 만 변동하더라도 수백만 원이 오가게 된다. 부동산 시장에서 1천만 원 단위로 에누리를 치는 것은 흔한 일이다.
2. 유동성
유동성은 해당 자산을 얼마나 현금화할 수 있냐를 뜻한다. 또한 필요할 때 해당 자산을 추가로 매수하거나, 매도할 수 있는지를 뜻한다.
예적금 - 예적금은 현금화는 쉽다. 약간의 위약금을 내기만 하면 언제든지 현금화 가능하다. 요즘은 일부 해지 기능도 생겼다.
채권 – 채권 또한 현금화가 쉬운 편이다. 시장에 내놓기만 하면 즉시 체결되어 영업일+3 일 내로 현금이 들어온다. 또한 내가 필요한 만큼 일부 매도 할 수 있다.
주식 – 현금화가 쉬운 편이다. 채권과 동일하며 영업일+3 일 내로 현금이 들어온다.
APT – 현금화가 몹시 나쁜 상품이다. 공인중개사를 통해 내놓아야 하며, 체결될 때까지 거래 당사자 간의 합의가 필요하다. 또한 분할매도가 불가능하다. 화장실만 팔 수는 없지 않은가?
3. 레버리지
해당 자산을 획득하고자 할 때, 얼마나 대출이 나오냐는 것이다. 대출이 많이 나올수록 운용자산 규모가 커지니, 이는 변동성을 키우는 요소가 된다.
예적금 – 대출받아 예적금을 가입하는 것은 불가능한 일이다. 왜냐하면 은행이 예적금으로 대출을 해주는데, 손해 보는 구조로 판매할 리가 없기 때문이다.
채권 – 대출이 거의 나오지 않는다. 개인신용대출 수준만 가능하다.
주식 – 채권과 비슷하다. 대출이 거의 나오지 않는다. 신용미수 등이 있지만 그 금액이 채권과 비슷한 수준으로 크지 않다.
APT – 레버리지가 쉬운 편이다. 주택가격의 30%만 가지고 있고, 어느 정도 소득 수준만 확인된다면 대출이 나온다. 수억의 대출을 실행할 수 있는 것은 APT 뿐이다.
각 상품들을 세 가지 부분에서 비교해 보았다.
예적금, 채권, 주식 등은 어느 정도 그 결에서 비슷함이 느껴지나 APT의 경우 특이한 성질을 많이 가지고 있다는 것을 알 수 있다. 금융상품이 아닌 부동산 상품이기 때문이다.
그러므로 APT는 일반적인 상품이 아니다. 굉장히 제한적인 상황, 그리고 전문적인 지식이 있을 때에 리스크를 관리해 가며 투자해야 하는 자산에 해당할 것이다.
하지만 현실은 어떠한가? 사람들은 금융상품을 어렵다고 생각하고 부동산이 쉽다고 생각한다. 어찌 됐건 내 엉덩이에 깔고 앉을 수는 있으니 손해는 아니라고 생각한다. 이는 각 상품들의 장단점을 이해하지 못한 채 나오는 생각이다.
부동산이 장점인 레버리지를 이용해서 수익률을 높이고 싶어 부동산을 선택한 사람도 있을 것이다. 그러나, 레버리지 상품은 옵션상품(2X, 5X, 100X)에 더 많으니 그것은 이유가 되지 않는다.
나는 부동산 폭락론자가 아니다. 이전의 글을 보면 알겠지만, 나는 가격은 그 누구도 알 수 없다고 믿는다. 다만 부동산이 가지는 총금액의 규모가 내 자산의 포트폴리오에 담기에는 너무나 크고, 대출실행이 필수적이며, 현금화가 나쁘기 때문에 선택하지 않았다.
내 자산이 20억 정도 되면 2억짜리 집 하나 정도는 보유할 생각은 있다.
그러나, 그 이전이라면 나는 부동산은 자산으로 보유할 계획이 없다.
내 포트폴리오에 부적합하기 때문이다.
