영써티 어느날 청약에 당첨돼 버렸습니다(2)
제2편, 현금 대비 대출금 산정 방법
우스갯소리로 사람들이 계약금 10퍼센트만 현금으로 모으면 그 집을 살 수 있다고 하는데, 과연 그게 가능한 일일까?
대체 저 7천 3천만원은 어떤 기준으로 설정해준것일까, 나노바나나....현재 모은 현금 자산이 내가 분양받고자 하는 청약 아파트 금액의 몇퍼센트를 차지해야 적정선일까?
오히려 청약 당첨된 후에서야 부읽남이니 뭐니 하는 유튜브를 뒤늦게 보고 있는데 굉장히 유용한 영상이지만 또 걱정을 부추기며 유해한 영상인거 같기도 하다. 거기에서도 딱히 현금몇퍼센트! 이런 것보다는 각 사례마다 적절한 투자 방식을 추천해주는데, 나는 나만의 기준이 확고하게 있다.
내가 청약 당첨되기 전에 기준으로 생각하던 금액은 최대 2억 대출, 나머지는 전부 현금이나 전세자금으로 보유하고 있기였다. 아파트 가격 대비 대출 퍼센트로 치지 않고.
예를 들어 안정적으로 80%만 현금으로 가지면 나머지 20%는 대출로 충당한다고 했을 때 5억짜리 집을 샀다면 1억정도야 부담이 아니겠지만 내가 20억 짜리 집을 샀다면...? 4억의 대출금이 발생하게 되니까.
이것을 단순하게 대출 계산기로 계산해보면 10년납, 4.5%금리로 계산해 봤을 때 한달에 415만원정도를 갚아야 하는 무서운 결과가 나온다. 애초에 4.5%로 고정금리 대출은 가능한 것인가?(참고로 30년납은 월에 200만원 정도 납부긴 하다. 30년? 끔찍하다.)
일단 월 415만원 대출상환으로 시뮬레이션을 돌려보자.
보통 30평대 아파트를 매매한 세대는 일반적으로 부부에 애 최소 1명정도 키우니까 3인 가정으로 구성되어서 아이가 좀 커서 맞벌이를 한다고 쳐도 3명의 생활비를 충당해야 하는데, 애가 크면 큰대로 맞벌이를 한다해도 학원비가 많이 들 거고, 어려서 엄마가 혼자 케어를 하면 외벌이라서 수입이 많이 힘들게 된다.
단순하게 계산해서 3인가정이니까 생활비 300이 최소값으로 나간다 쳤을 때, 월에 세후 715만원의 수입이 들어와야 저금은 못하더라도 어떻게든 원리금을 갚으며 아둥바둥 살 수 있다는 뜻이다. 그런데 급전 나가야 할 일이 생긴다면 어떡하지? 안정적으로 월 세후 800은 벌어야 저금 좀 못하고 이것저것 하며 살 수 있게 된다.
맞벌이로 800만원을 넘게 벌려고 하면 보통 한쪽이 실수령 450~500, 좀더 못 버는쪽이 300~350 이런 느낌으로 합쳐져야 가능한 일인데, 사실 불가능한 월봉액은 결코 아니지만 그렇다고 주변에 흔히 있는 보통의 커플은 아니다. 스스로는 꽤 잘 번다고 자부하며 즐기면서 살고 싶을텐데 또 막상 주변 잘 사는 집이랑 비교하면 대출 이자로 나가는 금액때문에 활동의 선택지가 굉장히 좁다. 유럽여행? 일단 연차 내기도 쉽지 않다. 영어유치원? 월에 250만원인데 대체 어떻게 보낼 것인가. 월에 1200만원 실수령으로 벌어 올 수 있을까? 월 실수령 1200만원이면 연봉 2억 1천만원이 넘는다. 결국 조부모의 도움을 받든지 아니면 투잡을 뛰어야한다 이 말이다.
하물며 1인가구라면 상위 몇프로 정도의 고연봉자가 아니고서야 절대 상환 불가능한 대출금액이다.
일단 필자의 경우 2인가정인데도 불구하고 월에 최소 300 정도의 반고정 지출을 하고 있다. 외식도 많이 안 하고 별로 구매하는 것도 없고 나름 아끼며 사는거 같은데 왜 이렇게 많이 나가는지 이해가 되지 않는다. 심지어 300은 평달에 적게 지출되는 때 기준이므로, 실제로 여행이니 이것저것 큰 돈 나가야 할 것들을 더해서 평균내면 훨씬 많은 그액을 쓰고 있다. 사실 혼자 살땐 월에 70만원 정도밖에 안 썼는데..... 대체 어디에 돈이 줄줄 세는 것일까?
일단 생각해보면 룸메이트의 술값 간식비, 그리고 축의금 조의금, 보험비, 자동차세, 명절 부모님 용돈, 생신용돈, 어버이날 등등이 있다. 그리고 올해 간 해외여행 몇회 정도에 미래를 위한 투자를 위해 쓴 천만원 정도 그리고 병원비 수백만원.
여기서 줄일 수 있다면 단연 명절비 용돈, 그리고 해외여행이겠지! 술값이랑 간식비는 말해 뭐 해. 용돈 부분을 짚고 가보자면 어차피 나중에 증여든 상속이든 받을 돈인데 용돈을 드려서 나중에 세금 내고 다시 돌려받을 필요는 없지 않은가. 합리성만 따지면 부모님께 현금 선물을 드리는 것은 참 바보같은 행동이다. 사람의 행동을 합리성으로만 설명할 수는 없지만 자식들에게 이득이 갈 것을 마다할 부모님은 없을 것이다. 차라리 물질 선물로 세액공제 혜택이나 받아보자.
어쨌든 이런 모든 상황을 종합해 봤을 때 2억을 초과하는 대출은 무리라고 생각을 했다. 대출 2억 계산 했을 경우 같은 조건으로 월에 납입해야 할 금액은 207만원. 아주 합리적이라고 볼 수 있다. 둘이 맞벌이로 200만원 좀 넘는 금액 정도야 얼마든지 낼 수가 있다. 예를 들어 윗부분에 걸었던 조건과 상동하게 맞벌이로 월 800만원 정도 번다고 봤을 때 200만원 대출로 갚고 400만원 정도 여유롭게 쓰고 나서도 200만원 정도를 더 저축할 수 있다는 뜻이다. 거기에 200만원 저금정도의 가치에서 끝날 것이 아니라 원금 중도상환이든 아니면 주식이나 etf 투자같은 방식으로 보다 가치있는 금액이 되겠다.
같은 800만원을 벌어도 4억 대출자와 2억 대출자의 삶은 이렇게 다르다. 물론 집값이 빠르게 올라버린다면 또 다른 이야기겠지만, 같은 아파트일 때를 가정해서.
그래서 필자는 최대 2억을 대출했을 경우 매매할 수 있는 곳만 청약신청을 했다. 그 중에서 경쟁률 좀 낮고 만만하면서 내 생활권을 가까스로 유지할수 있으며 역세권에 있고 향후 발전 가능성이 조금 있으면서 적정한 평수의 브랜드 있는 아파트로. 그렇게 몇 번 넣다보니 드디어 당첨이 된 것이다. 전편에도 말했지만 그렇게 좋은 조건의 청약에 당첨된건 아니긴 하다. 돈이 더 많았다면, 벌이가 더 좋았더라면 선택지는 더 무궁무진 했겠지.
사실 이런 기준은 가치관, 빨리 갚아야지 마음 편한 사람이느냐 아니느냐, 증여를 어느정도 받을 수 있느냐, 평소 소비습관 등에 따라 금액이 달라질 수 있다. 그리고 벌이도 안정적인지 여부와 애를 가지고 난 후 육아휴직을 하거나 전업으로 돌아설 가능성도 충분히 염두해둬야지. 다들 철저히 계산해서 청약에 넣으리라 믿는다.
어쨌든 현재 필자가 현금만 갖고 있는 것이 아니고 전세금, 투자금 등에 묶여 있는 금액도 있는데 어떻게 해야할 것인가..? 그것은 다음편에 투비 컨티뉴....
