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by 허정관의 부동산 May 26. 2022

부자엄마 가난한아빠(3)

서울에 집을 사야 하는 이유

만약 당신이 딩크족이고, 고향의 땅을 지키며, 자식들도 고향을 지킬 것이라 굳게 믿는다면 이 글을 읽을 필요가 없다. 그러나, 아이들의 미래를 걱정하고 자본주의의 양극화에 어느 쪽에 설 것인가를 고민한다면 서울에 집을 꼭 사야 한다.

우리나라 부동산 정책의 기조는 1가구 1 주택이다.

다주택자의 양도세를 강화하고, DTI, DSR를 강화하며 온갖 규제로 방향을 잡고 있다. 그러나 3주택 이상 소유다면 저러한 온갖 규제는 공염불이 된다. 전세 제도의 맹점을 가진 우리나라는 대출의 규제에도 아무런 소용이 없다는 것이다. 우리나라에만 있는 이상한 제도이나 미국 등 선진국에서 부동산과 경제를 배운 사람들에게 혼란을 주고 잘 못된 정책을 선택하게 하는 것이다. 자신의 자산이 많아 지방에 집을 집을 사고도 서울에 집을 살 수 있다면 이러한 고민을 하지 않아도 된다. 우리나라는 다른 나라와 다르게 가계자산의 부동산 비중이 월등이 높은 나라이다. 그것이 옳은 것인지 옳지 않은 것인지를 말하자는 것이 아니다.

부동산 관련하여 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 부동산 투자 관련 서적이 얼마나 많은지 알 것이다. 누구는 이렇게 투자했다, 어디에 투자하면 오른다 등 많은 서적들과 유튜브 방송, 이젠 공중파 방송에서도 투기꾼들을 부동산 투자 전문가란 이름으로 떳떳하게 방송한다.

정부의 규제를 비웃기라도 하듯 투기꾼들이 위너(winner)가 되는 세상이다. 다른 사람의 기회를 빼앗고 노동의 가치를 부동산 임대료란 이름으로 가져가고 가난한 사람을 무시하는 천민자본주의 사상이 뿌리를 내려 함께란 가치가 사라지고 있다.

부동산 투자를 하지 않으면 바보가 되는 세상이다. 전세 제도로 인하여 다주택자의 규제를 실패하는 상황이 반복되어 노동 소득만으로 부를 만들 기회를 뺏아가고 있다.

모두 알고 있듯이 서울의 집값은 시간이 지나면 서울 외 지역과의 편차가 더 벌어질 것이다. 지금의 나는 괜찮을지 몰라도 시간이 지나 우리 아이들은 서울 입성이 불가능 해질 것이고, 그렇게 되고 있다.

서울 집값이 비싼 이유는, 사람이 살아가는데 필요한 모든 인프라가 집중되어 있어서다. 다시 말하면 교통, 문화, 교육, 의료 등이 집중되어 있어 그런 것이다.

지하철이 생긴다고 하면 주위 집값은 무섭게 상승한다. 교통인프라를 건설하는 비용을 정부에서 세금으로 투입하지만 그 인프라의 혜택은 들어오는 역세권의 토지를 가진 사람들이 다 가져간다. 굉장히 불합리한 제도이며 자본주의의 맹점인 것이다.

서울은 땅이 없다. 개발할 수 있는 땅이란 땅은 아파트로 뒤 덮였다. 그리고도 집이 부족해 재개발 재건축이 한창 진행 중이다. 재건축 재개발은 용적률의 변화로 일정 부분 집의 숫자를 늘리지만, 저렴한 주택과 임대 가구수를 줄인다. 작은 평수의 전세나 월세를 살고 싶어도 살 수 없게 되는 것이다.

대선에 나오는 사람들이나, 서울시장에 나오는 사람들이 미래에서나 가능할 온갖 이상한 공약들을 쏟아내며 집을 늘리려 한다.

전문가들마다 집값에 대한 다양한 의견이 나오고 있다. 누구는 부동산이 일본과 같이 하락할 것이다. 누구는 더 오를 것이다.라는 의견을 쏟아낸다. 집값이 내리던 오르던 상관없이 서울에 집이 없으면 대한민국 자본주의 양극화 사회에서 뒤처지는 결과를 가져올 것이라 생각한다.

평당 가격의 변화(부동산 지인)

그래프는 서울의 30평~40평 아파트 기준으로 평당 평균 가격이다. 서울의 집값은 다른 도시에 비해 3배가량 높은 것을 확인할 수 있다. 2020년 이후로 전문가들이 말하는 유동성의 변화, 자재값의 상승, 국제적인 흐름 등의 이상기류를 제외하고도 꾸준히 차이가 나는 것을 확인할 수 있다.

여기서 문제는 광역도시의 집값이 평당 500만 원일 때 서울은 1,500만 원이다. 즉, 33평을 기준으로 광역도시는 165,000,000원 일 때 서울은 495,000,000원인 것이다. 차이는 330,000,000원이다. 이때는 서울로 입성하려면 대출을 더 받던 빚을 내던 무리 하면 서울로 이사가 가능한 숫자이다. 그러나 광역도시의 평당 집값이 1,000만 원을 넘어서면서 문제가 발생한다. 33평 기준으로 광역도시가 330,000,000원이라면 서울은 평당 3,000만 원이 되며, 990,000,000원이 되는 것이다. 660,000,000원의 차이가 발생된다. 이러한 숫자는 서울로 들어오는데 어려운 변수가 될 것이다. 현재 서울은 평당 3,000이 넘고 있다.

연일 미국의 금리가 오르고 풀었던 유동성을 회수하기 위해 뉴스가 나온다. 인플레이션이다. 돈의 가치가 떨어지는 것이다. 서울의 집값이 내리면 지방의 집값은 안 내릴까? 저 숫자의 변화가 다시 돌아갈까?

새로 지어지는 양질의 주택만을 비교한다면 더 차이가 벌어질 것이다. 심각하게 고민해야 한다.

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