부자엄마 가난한아빠(4)

양질의 주택 - 아파트 하드웨어의 완성

양질의 주택이란 무엇인가?

소비자 입장에서 주거의 만족도가 높은 주택이 양질의 주택일 것이다. 현재의 주거 만족 도는 개인의 성향에 따라 다르지만 중요한 요인 중 하나인 자동차는 주거와 가장 밀접한 관계가 있다고 볼 수 있다. 작은집을 선호하던 큰집을 선호하던 집의 규모와 상관없이 자동차는 현대 사회에 필 수가 됐다. 자동차의 보유는 주택의 공간을 확보하게 하였으며 지하의 공간을 사용하게 했다.

우리나라를 처음 찾는 외국인들은 아파트의 숫자를 보며 놀란다. 또한 외국에 살고 있거나 외국을 여행해본 사람들은 '서울은 아파트 공화국이다', '아파트가 너무 많다'등 아파트의 주거 형태를 무시하거나 비난한다. 그러나 그것은 서울의 사정을 모르는 정말 무지한 이야기이다. 

아파트는 도시의 밀도를 높이는데 선택할 수밖에 없는 방법인 것이다.

현대 아파트는 2가지 이유로 지어진다.

첫째는 부유한 계층이 입주하는 고급 아파트이다. 뉴욕 등 땅이 없는 도시는 위로 올라가는 선택을 할 수밖에 없다. 그들은 평수를 늘리고 수영장, 헬스장 등 커뮤니티 시설을 늘리면서 조금 더 고급지게 지어지고 있다. 우리나라뿐 아니라 소득 수준이 높은 나라에서의 도시의 아파트는 고급화되며 주거의 한 형태로 자리 잡아가고 있다.

                                          뉴욕 센트럴 파크 중심으로(구글 어스)

둘째는 저소득층을 위한 주택이다. 미국 LA, 홍콩, 마카오등  땅이 없는 국가는 저소득층을 위해 할 수 있는 최선의 선택인 것이나 빈민가로 전락하는 이유인 것이다. 외국은 못 사는 사람이 아파트에 산다는 편견이 발생한 이유일 것이다.

서울은 땅이 없다. 아파트는 서울의 최선의 선택인 것이다. 서울은 소득 수준이 높은 도시 중에서 인구 밀도가 가장 높은 도시 중 하나이다.

그림에서 설명되는 것은 서울의 인구 밀도이다. 전 세계에서 단연 1등이고 우리나라에서도 서울은 1등이다. 면적만 가지고 계산을 한 것이라 집을 지을 수 있는 토지만을 계산한다면 밀도는 2배 이상 올라갈 것이다. 우리가 초등학교 때 배웠듯이 국토의 70%가 산으로 되어있는 나라이다. 외국인들이 서울에 오면 산과 건축이 어우러진 서울이 아름답다고 하지만, 우리 입장에서는 산이 많아 주택을 지을 땅이 없는 서민들이 살기 어려운 도시인 것이다.

1950년대 해방 이후 서울의 주거 형태는 단독주택이었다.

주택이 건설 가능한 토지에 국가에서 주거를 이유로 토지의 필지를 나누었고, 신림동 청계천 등지에 무허가 판자촌이 형성되기 시작한다. 초기에 주택에는 1가구 1세대가 거주하였지만 도시의 근로자들을 전부 수용할 수가 없어 1970년대를 기점으로 다가구가 생기기 시작한다. 한집에 여러 가구가 사는 형태인 것이다.

-수출공단의 태생

서울특별시 구로구·금천구, 인천광역시 부평구·서구·남구 일대에 조성된 국가산업단지. 1962년 제1차 경제개발계획에 따라 울산공단과 함께 개발된 한국 최초의 공업단지이다. 1965년 3월 12일에 착공하여 1974년 11월 5일에 준공되었다. 경부고속도로 및 경인고속도로와 인접해 있으며 경인선 전철과 지하철 2호선에 연결되어 있어서 교통이 편리하다.(다음 지식백과)

지방에서 일자리를 찾아 올라온 인구의 폭발적 수요 증가로 단독주택의 19가구까지 다가구로 허가가 나기 시작한 것이다. 어릴 적 독산동에 살았던 기억으로 부엌과 방이 연결된 다가구를 많이 보았고 월급날이면 가리봉 5 거리를 수많은 생산직 근로자들이 채웠던 기억을 가지고 있다.

도시인구의 밀도를 올리고 토지사용의 극대화는 아파트가 최선이다. 그리고 아파트는 5층짜리 주공아파트를 시작으로 도시의 주거를 담당하기 시작했다.

1) 1세대 아파트 - 인구밀도에 초점을 두다.

1970년 토지의 사용을 극대화하기 위해 아파트가 들어온다. 5층짜리 주공아파트이다. 지금도 재건축을 하며 또 기다리는 아파트들이 그때 지어진 것이다. 그 후 10층에서 15층짜리의 복도식 아파트들이 들어선다. 강남, 목동, 광명시, 둔촌주공 아파트가 바로 그것이다. 주차장의 개념이 전혀 없는 아파트 들이다. 이시절에 우리나라 차량의 증가를 예측이 불가능했을 거라 생각한다. 

재건축은 목적은 양질의 주택공급이라고 하나 진짜 목적은 개발이익이다. 초기 아파트들은 용적률이 120%~150% 정도며 토지의 지분율이 많아 재건축 시 이익이 많이 발생하는 구조이다.

2) 2세대 아파트 - 아파트에 주차장을 넣다. 차량의 증가 예측의 실패.

서울 개발 가능한 토지에 아파트를 공급했지만 수요가 부족해 1980년대 말 1기 신도시를 만들었다. 아파트와 일부 단독주택의 개발이며 이때부터 도시개발의 형태가 만들어진다.

1기 신도시

성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시를 말한다. 1989년 4월 정부는 폭등하는 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위해 서울 근교 5개의 1기 신도시 건설계획을 발표했다. 1992년 말 입주를 완료해 총 117만 명이 거주하는 29만 2000가구의 대단위 주거타운으로 탄생했다. 이로써 지난 1985년 69.8%까지 떨어졌던 주택보급률이 1991년에는 74.2%로 올랐다.

그러나 이때도 주택과 자동차가 한 몸이란 개념이 없을 때이다. 그래서 이때 지어진 아파트들은 주차 대수가 0.5~0.7정도이며 현재 주차난에 삶에 질이 하락하고 있다. 재개발을 해서 주차장이 포함된 양질의 주택으로 만들어야 하는데 지어진지 30년 정도라 안전진단의 문제가 발생한다.

자동차 등록의 변화(통계청)

그래서 대부분의 단지가 지하주차장이 없다.

1기 신도시의 평균 용적률은 일산이 용적률 169%, 분당 184% 평촌 204% 산본 205% 중동 226% 정도이다. 아파트는 튼튼하게 지어졌으나 주차장의 문제로 재전축을 해야 하지만 용적률이 문제가 된다. 용적률의 상향 없이는 개발분담금이 높아져 쉽지 않아 보인다.

1990년대는 지하주차장이 생긴다. 이때 지어진 아파트를 보면 지하주차장이 1층에서 2층까지 지어져 있지만 지상과의 연결은 계단으로 되어 있는 곳이 많다.

재건축의 용적률 상향의 어려움은 투자의 위험을 가증시킨다.

3) 3세대 아파트

1990년대 말과 2000년을 기준으로 아파트는 다르게 진화한다.

바로 엘리베이터의 지하주차장과 연결이다. 지하주차장과의 엘리베이터 연결은 우리의 삶에 중요한 부분이 되었으며 아파트의 편리함을 더 해준다. 하드웨어의 완성이다.

그 후 아파트는 커뮤니티 시설의 증가, 시스템 에어컨 등 소프트웨어의 진화가 이루어지지만 엘리베이터와 지하주차장과의 연결이 지금 아파트 형태의 완성인 것이다.

주자장 법의 변경으로 새로 지어진 아파트들은 조금 넓어진 주차 면적과 세대당 주차 대수 1.2 이상 지어지고 있다. 지금은 4인 가족 평균 2대의 차량 소유로 어느 아파트던 주차장이 부족하다. 정부가 주차장법을 바꾸지 않는 한 계속 부족할 것이며 주차장과의 전쟁은 계속될 것이다. 한번 더 진화가 필요한 시점이나 그것이 아파트의 변화에 굉장히 중요한 요소는 아닐 것이다.

경차 주차장법과 전기차 충전소도 내가 이해하기 어려운 정말 이상 한 법 중에 하나이다. 그것을 논하자는 것이 아니니 지나가기로 하자.

지하주차장의 연결 아파트와 그렇지 않은 아파트의 매매가는 더 차이가 날 것이며 오히려 1기 신도시들은  재건축의 안전검사에 밀려 주택 가격이 하락할 가능성도 있다.

1기 신도시의 재건축 이야기가 나오기 시작했다. 아파트 주차장의 미래예측 오류로 1기 신도시에 사는 분들의 삶의 질은 낮다. 오죽하면 주차에 30분이 넘게 소요되고 한번 주차한 차량은 이동을 하고 싶지 않을 정도가 됐다. 1990년에 지었으니 대략 30년 정도이다. 1970,80년대의 아파트와 1990년대의 아파트는 안전진단의 차이가 많이 난다. 튼튼하게 지었단 이야기다. 윤석렬 정부에서 대통령 공약 시 재건축 안전진단 예외조건이 나왔던 이유이다. 2000년 이후에 지은 아파트들의 재건축은 적어도 50년이 지난 후에나 이야기가 나올 것이고 그때의 인구감소와 주택의 소유 개념과 주택 수의 변화는 예측하기 힘들다. 확실한 것은 2000년 이후로 지어진 아파트들은 재건축은 어렵고 리모델링 정도가 될 것이다.

이렇듯 2000년대에 지어진 아파트는 외형 즉 하드웨어는 현재 완성형이다. 서울에 주택을 구입하고자 평가절하된 아파트를 구할 때 도움이 될 것이다.

아파트가 많다고 비난할 것도 단독 주택이 삶의 질을 높인다는 주장도 개인의 의견일 뿐이며 현실의 서울은 공동주택 즉, 아파트만이 대안이란 이야기다.

아파트 하드 웨어의 완성이란 땅이 없는 서울에 더 이상의 인구 증가는 없다는 이야기다.