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May 27. 2022
부자엄마 가난한아빠(8)
전세자금 대출은 제3자 담보대출이다.
노동소득을 한 푼도 안 쓰고 17.5년을 모아야 서울에 집을 살 수 있다고 한다. 경제를 처음 배우면 수요와 공급을 배운다. 수요가 많으면 가격은 오르고 공급이 많아지면 가격은 하락한다. 기초적인 경제학이다. 아파트는 공급이 없어서 오를까? 서울에 아파트를 늘리면 가격은 떨어질까?
서울엔 땅이 없다. 양질의 아파트를 재건축 재개발로 늘려야 하는데 이미 소유자가 있어 개발이 쉽지 않은 상황에 공급 물량은 한정적이다. 그래서 경기도와 인천에 개발을 하는 것이다.
여기서 문제는 다주택자들이다. 3채 이상의 다주택자는 투기수요라 하더라도 2채는 투기일까? 나 같은 50대 서울 거주자들은 자식들이 20대에서 30대 초반이다. 아이들의 미래를 위해 부동산을 남겨주고 싶어 하는 것은 욕심이고 적패일까?라는 문제의식으로 접근해본다. 한가족이 한 채의 집에 거주하고 한 채를 더 보유한다면 그 집은 전세로 돌린다. 그 전세 수요가 나라어서 대출을 80%~90%로 해줘 전세 수요는 넘쳐난다. 극단적으로 보면 2채를 보유하고 싶은데 한 채를 나라에서 대출해 주고 있는 형태이다. 우리나라 경제 상황에 50대가 넘은 서울 거주 사람들의 2 주택에 대한 욕구가 잘 못된 것일까?
재개발을 진행해본 사람이라면 아시겠지만 이미 재개발 가능한 주택은 40% 이상이 외지인들이고 그들의 자식들 앞으로 명의 변경해 놓은 상태이다. 서울의 양질의 집과 양질의 집으로 지을 수 있는 토지는 모자라고 수요는 넘쳐나는 상황인 것인데 수요를 받쳐주는 전세를 국가에서 대출로 받쳐주고 있다. 집값이 내리겠는가?
왜 이런 정책을 써서 집값의 폭등을 불러왔는가?
그리고 2채를 보유하고 양도세를 피하고 싶은 사람들은 증여란 이름으로 집을 분리한다. 막을 수 있다고 보는가? 한세대에서 2 주택이 아닌 1 주택으로 간주하는 것은 자녀가 30살 이전에 중위소득 이상이거나 30살이 넘으면 세대 분리가 가능해진다. 이런 법 아래서 2 주택을 막을 수 있는가? 세대분리를 했으니 1 주택자라고 눈 가리고 아웅 하고 있는 것인가?
2008년 이명박 정권 이전에 전세는 본인의 자금에 맞게 선택하였다. 그래서 매년 언론에서 미친 전셋값 전세 너무 오른다 등의 기사를 쏟아냈고 실질적으로 같은 집에 오래 살기 힘들었다. 2008년을 기준으로 쉽게 전세자금을 대출받아 내가 자금이 부족해도 그 집에 계속 살 수 있게 됐다. 누구에게는 좋은 정책이나 집값이 오르는데 큰 기여를 하고 갭 투자라는 단어가 생기며 너도나도 2 주택자가 되는데 진입장벽을 낮춰 버렸다.
그러나 전세입자는 부동산의 상승에 아무런 혜택을 받지 못한다. 집주인만이 부동산 상승의 혜택을 받는 것이다.
고가의 전세수요를 엄청나게 늘려 놨다. 그럼 누가 혜택을 보았는가?
첫째, 다주택자인 집주인이다. 그들은 집값의 상승에 부를 얻고, 주택의 전세 임차인을 쉽게 구할 수 있다.
둘째, 은행이다. 국가 거시경제의 상승으로 대출을 일으켜 이자를 받아야 하는 은행은 이미 누구나 걱정하고 있는 가계대출이 너무 많아 부동산 담보 대출의 눈치를 봐야 했으나, 전세자금 대출은 서민들을 위한다는 핑계로 눈치 보지 않고 대출해 줄 수 있다. 거기에 HUG에서 보증까지 해준다. 제삼자가 소유한 부동산을 담보로 대출을 해주는 것이다. 채권의 회수도 안전하다. 은행에서는 굉장한 호재인 것이다.
전세자금 대출의 다른 이름은 은행 월세인 것이다.
셋째, 오르는 부동산으로 세금을 더 받을 수 있는 국가가 이익을 보고 있다.
한 정권이 집값과 전세제도로 서민들을 망가트리는 과정을 보고 있다.
그렇치만 그 많은 욕을 문재인정권에서 받았다. 그럼 전세입자들은 돈이 없으면 쫓겨나야 되는가?라는 문제는 나는 모른다. 그러나 1억의 자본으로 5억짜리 전세에 들어가서 4억의 대출이자를 지불하는 세입자가 존재하는 한 다주택자들의 욕심은 변하지 않는다.
