부자엄마 가난한아빠(7)

재개발 재건축은 서민들의 재앙이다

1960년대 70년대에 서울의 인구가 늘어나면서 토지의 주택화는 급속도로 늘어났다. 처음에는 30평에서 40평의 주택부지를 공급하여 주택 밀집 지역에는 단독 주택들이 들어선다. 그런 곳에는 주차장의 개념이 없을 때라 골목이 매우 좁다. 응답하라 1988에 나오는 집의 형태들이다. 택이가 자동차를 구입하여 집 앞에 주차를 못하고 집하고 조금 떨어진 곳에 주차를 하는 장면들이 나온다.

그 후 1980년대에는 가로주택의 형태로 주거계획하에 50평쯔음 토지 주택을 공급하여 서울 개봉동 등의 서울 외곽은 그나마 계획적으로 가로 골목이 형성되었다.

그 후에는 목동, 강남, 도봉구 등의 아파트 단지가 들어선다.

단독주택으로 형성되었던 초기의 서울 주거 토지는, 그 후 빌라라는 이름으로 다세대 주택으로 점차 바뀌어 가며 일부는 다가구 주택으로 임차수익을 노리는 포식자들에게 이전되기 시작한다.

빌라와 연립주택은 작던 크던 다세대로 형성되어 재개발 재건축 시 주택의 숫자는 변함이 없고, 오히려 용적률의 상승 적용으로 주택의 숫자는 늘어나지만 단독주택의 다가구 재개발은 도시의 저소득층과 청년 1인 세대에는 재앙이다.

초기에 단독주택은 집주인이 거주하고 2층과 지하층에 세입자 3~4가구를 넣은 형태였으나 구로구 가리봉동을 시작으로 1 주택에 19가구까지 허용하면서 다가구 주택으로 변하기 시작한다. 지금은 많은 단독 주택이 주인세대는 거주하지 않으면서 법이 허용한 19가구까지 리모델링이란 이름으로 임차 수익을 얻고 있다. 그러나 재개발 시 그 많은 세입자는 쫓겨나거나 또다시 저렴한 민간임대주택을 찾아 경기도로 인천으로 쫓겨나고 있다.

                                                   서울의 19가구 다가구 주택

서울은 재개발 재건축이 붐이 일어나고 가로주택 재정비 사업이란 이름으로 아파트(공동주택)로 변하고 있다.

더 이상 저소득 세입자과 청년들이 살아가야 하는 집이 줄어든다.

대안은 임대주택(임대아파트)이지만 그 마저도 재건축 재개발의 조합원들은 집값에 영향을 미친다 하여 임대주택의 허용을 방해하고 59㎡ 이상으로 짓기를 원하고 있다.

                                                  조합원들의 소형 평수 반대 사진

서울의 거주할 수 있는 소형 평수의 집의 숫자가 사라지고 있는 것이다. 아파트는 단독 전세나 단독 세입자를 넣을 수 있지만. 다가구의 세입자는 불가능하다(요즘은 아파트에 세입자 1세대를 추가할 수 있는 형태로 만들기도 한다). 주택의 숫자는 늘고 있지만 거주할 수 있는 가구수는 줄어드는 아이러니한 상황이 연출되고 있다.

정치인들은 투표 때마다 임대주택을 늘린다고 하지만 LH를 비롯하여 SH 등이 건설하는 임대주택은 시간이 지나면 분양 주택으로 바뀌면서 집값의 상승을 부추긴다(영구임대주택 이야기가 아니다). 지방은 그런 정책이 필요하지만 서울은 땅이 없어 힘들게 만들었던 임대주택을 분양 전환하면 임대주택의 숫자는 계속 줄어들 것이다. 또한 임대주택의 진입장벽이 너무 까다로워 도시의 저소득층만 들어간다는 인식이 팽배해 있다.

이렇듯 당신의 아이들이 서울에 입성하여 대학을 다니고 직장을 갖게 된다면 서울에 작은 집이라도 있어야 하지만, 서울은 아파트 단지로 변해 갈 것이며 다가구주택과 민간임대주택이란 이름의 주거에 년간 600 만원 이상을 지불하며 거주할 수밖에 없을 것이다.

나도 부동산을 배우기 전까지 서울도 일본의 부동산 버블이 우리도 같이 일어날 것이라 생각했다. 그 후 일본과 우리나라 서울의 부동산이 얼마나 다른가의 사실을 알고 나서 실소를 금치 못했다.  첫째, 일본은 전세가 없다. 둘째, 일본의 도쿄는 주거 형태에 소비되는 땅이 아직 많이 있다. 셋째, 일본의 부동산 대출은 100% 이상의 담보대출을 해 줬다. 넷째, 일본 도쿄의 도심 한복판도 서울과 같이 엄청 비싸다. 다섯째, 주택과 주차장이 한 몸이 아니다. 여섯째, 재개발 재건축이 없다. 일곱 번째, 자동차로 출퇴근을 안 한다. 등등 많이 이유가 있다.

 전문가라는 사람들이 왜 일반 국민들을 속이는가? 그것은 우리나라의 경제발전 속도와 연관이 있을 것이다. 우리나라는 아무도 경험해보지 못한 경제발전 속도를 가져, 사례 연구인 사회과학분야에서의 미례예측에 혼란을 준거라고 나는 생각한다. 아무도 경험해보지 못한 경제발전의 속도이니 미례예측이 불가능했을 거란 이야기다.

우리의 서울은 땅도 없지만 재개발이 가속화된다면 저소득 임차인의 주거공간은 작아질 것이다.

그래서 1가구 1 주택의 기조가 바뀌지 않는 한 미래의 아이들을 위하여 서울에 집이 있어야 한다. 내가 정책의 입안자가 아니므로 서울의 임대주택을 더 늘려야 한다고 이야기해봐야 아무 쓸데가 없다. 대세를 따라 거주 가능한 1 주택을 서울에 보유해야지만 미래의 자식들이 양극화에서 뒤처지지 않고 최소한 살아가는데 발판이 될 것이다.