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매거진 삐딱하게 맨정신으로 본 사회

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계정을 잊어버리셨나요?

by 달빛소년 Nov 13. 2022

세입자만 호구인 나라, 전세금 살살 녹는다.

전세금에 문제가 생기면 삶의 큰 시련이 됩니다.

*해당 글은 7월 11일 타 플랫폼에 게재된 글을 수정하였습니다.

보증금 못 돌려준다고 집을 사라고!?

출처 : https://unsplash.com/photos/Hh18POSx5qk

ㅁ전세(傳貰) : 대한민국에만 존재하는 주택 임차 계약 중 한 형태, 주택 소유자에게 예치하여 임차 한 뒤 계약이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말함

물가 인상을 잡기 위해 급격한 금리 인상을 하면서 집값이 무너지고 있습니다. 이런 경제 상황에서는 제일 낮은 곳에서 무너진다고 하더니 집 없는 서민을 두 번 울리는 일이 발생하고 있습니다. 제 경험 상 전세를 내놓는 집주인 중에 착한 집주인을 본 적 없습니다. 금리가 오르면 부동산이 하락하는 이유는 대출을 받아 부동산을 구입하는 사람의 부담이 늘어나기 때문에 수요가 줄고, 줄어든 수요에 가격은 하락하게 됩니다. 전세도 마찬가지로 높은 이자 부담으로 수요가 줄고 거래를 활성화시키기 위해 거래가 성사될 때까지 가격이 내려간다고 보시면 됩니다. 무조건은 아니지만 돈을 빌릴 때 많은 이자를 줘야 하는 상황은 경제 활동에 제약을 받아 자산 가치가 하락할 확률이 올라갑니다.

그리고 주택을 많이 소유하고 있는 다주택자들의 경우 하나 같이 문제가 발생하면 전세금을 무기로 세입자를 위협하는 행동을 하죠. 소위 돌려막기라고 세입자들의 전세금을 돌려서 돌려주고 어느 날 전화도 안 받고 잠수를 하기도 합니다. 유튜브를 보면 전세 살면 바보다 등의 콘텐츠로 성공 가도를 달리고 있는 사람이 있는데 누군들 전세 살고 싶어서 살겠습니까? 여건이 안되니 전세를 살고 있는 거죠. 부동산이든 주식이든 유튜브는 참고 용으로만 활용하시기 바랍니다. 그렇게, 돈 많이 벌면 본인이 직접 하지 많은 사람이 보는 유튜브에 고-급 정보를 풀지 않습니다. 상황이 그러하니 사는 것이겠죠. 세입자 전세금을 이용한 갭 투자가 집 값 상승을 부추겼다는 데는 여러분들도 동의하실 것이라고 생각합니다. 사실 집을 여러 채 가지고 있는 사람들만 갭 투자가 집 값 상승을 부추기지 않았다고 주장합니다.

실거주자들이 집을 매물로 내놓지 않는다는 가정하에 거래 가능한 집들을 먼저 구매하여 비싼 가격에 다른 사람에게 팔면서 시세차익을 만들어 냅니다. 놀랍게도 한국에서 집주인은 세입자의 돈을 가지고 투자하며 돌려주지 못하는 경우에도 별문제 없이 살아갈 수 있습니다. 민사 소송을 진행하면 대부분 세입자가 이기지만 정말 집주인이 배 째라고 하면 몇 년 동안 돌려받지 못하고 생활 가능성이 매우 큽니다. 집주인이 갭 투자라면 요즘은 서울 보증보험에서도 가입을 해주지 않으려 합니다. 워낙 사고가 많이 나니까요. 그래요, 자본주의 시대에 갭 투자로 돈을 버는 것은 불법이 아니니 그럴 수 있다고 합니다. 그러나, 지금처럼 금리가 올라가거나 상황이 나빠지면 세입자의 돈을 돌려주지 않는 경우가 흔해집니다.

"일단 세입자 돈으로 투자를 하고 전세가 끝날 때 돈 없다고 배 째라는 식이죠. 애초에 이런 집주인들은 나라에서 사기죄로 강력하게 처벌을 해야 한다고 생각합니다. 전세 사기로 모든 걸 잃고 자살까지 하는 상황이 발생하니까요. - by 달빛 소년"

늘어나는 전세보증금 보증 사고

전세보증금 보험사 HUG에 따르면 보증사고 건수는 2019년 1,630건에서 2021년 2,799건으로 2년 사이에 70%가량 증가했으며 금액도 3,442억 원에서 5,790억 원으로 68.2% 증가했습니다. HUG의 자료만 해석해보자면 빌라와 오피스텔 집주인들이 전세금을 돌려주지 않아 사고 건수로 잡히는 건수가 늘어났기 때문입니다.

사회적으로, 세입자에게는 엄청난 손실입니다. 저도 결혼 한지 얼마 안 되어 전세에 들어갔는데 집주인이 전세금을 가지고 위협한 것이 트라우마가 되어 불필요한 보증 보험을 비싸게 가입하는 일이 발생했습니다. 1년 미만 전세계약, 수도권 7억 원, 지방 5억 원 넘어가는 전세는 보험에 가입할 수 없습니다.

보증 보험은 HUG와 서울보증보험 두 군데에서만 받아주는데 2년에 비용이 상당합니다. 너무 큰 금액이라 부담스러운 금액입니다. 매매가와 전세가가 많이 벌어져 있는 아파트는 가입하지 않아도 괜찮은데, 빌라나 오피스텔은 가입을 하거나 아예 보증 보험에서 보증이 안된다고 하면 너무 위험하니 차라리 그런 곳에서는 전세 살지 않는 것을 추천드립니다.

양경숙 더불어민주당 의원이 HUG에서 받은 자료에 따르면 6월 말까지 전세보증금 반환보증 사고는 총 1595건으로, 금액은 3,407억 원으로 하반기까지 합치면 2021년을 넘어설 것으로 전망됩니다. 하반기에는 한국도 0.5% 이상의 '빅 스텝' 금리 인상이 예정되어 있어 집값이 더 떨어질 전망이라 더 많은 사고가 예측됩니다.

집주인은 전세 보증금을 주지 않거나 늦게 줘도 세입자에 비해서 큰 위험이 없습니다. 세입자는 기간이 만료되면 이사를 가거나 집을 구매하는 등의 주거 계획을 세워야 하지만 파산, 사망, 이혼, 범죄 연루로 교도소 수감, 사기 등으로 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 실제 전세금을 돌려받지 못해 소송을 진행하여 승소까지 시간이 매우 오래 걸립니다. 또한 전세가 부동산 투가와 주택 가격 상승을 유발하기 때문에 인구와 수요, 공급과 상관없이 거품이 껴서 오르게 되며 전세를 오래 사는 임차인에게는 손해를 집을 보유하는 임대인에게는 엄청난 이득을 줍니다.

전세금을 투자에 활용해서 계속적으로 다른 주택을 구입하고 또 전세를 주고 하며 불려 나가면 이상 가격이 형성됩니다. 상식적으로 매매가는 전세가 위로 형성되어 전세 수요가 급증할수록 전세 가격이 상승하여 상승한 전세 가격은 매매 가격을 끌어올려서 집값이 과열되죠. 지금은 전세대출 이자가 많이 올라가 전세보다는 월세를 선호하는 현상이 발생하고 있습니다.

전세 사기를 예방하기 위한 조치

전세 보증 보험 (SGI서울보증, 주택도시 보증 공사(HUG)

등기부등본 확인 안 된 집은 계약하지 않습니다.

대출이 많은 집은 피합니다.

잔금을 치르고 이사를 했으면 전입 신고 및 확정일자를 받습니다(온라인으로 가능합니다)

꼭, 검색을 하거나 주위에 잘 아는 사람한테 먼저 물어보고 계약하세요. 보증 보험을 가입하지 않으실 거면 무조건, 한국의 전세는 다른 세입자가 구해져야 돈을 준다는 말도 안 되는 행위가 당연 시 되고 있어서 집이 잘 나갈 곳에 들어가는 것이 마음 편합니다.

결혼을 앞둔 신혼부부나 사회초년생은 의외로 잘 모르시는 분들이 많습니다. 그러나 전세금은 인생을 살면서 너무나 큰돈이기에 신중해야 합니다. 또한, 금리 인상 시기에 계약했던 금액보다 전세 시세가 많이 낮아진 곳도 있어서 대비를 잘해야 하는데 1년 이상 기간이 남았다면 보증 보험 상품을 알아보시는 것도 좋겠습니다.

세입자가 집주인을 상대로 돈을 빠르게 돌려받는 방법은 어렵습니다. 매년 가파르게 증가하고 있는 돌려받지 못하는 전세금에 정부가 주기적으로(월, 분기, 반기, 연) 점검하여 해결책을 마련해야 할 시점입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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