현재 부동산 시장은 어떻게 흘러가고 있는가? "공급"편
요즘, 부동산 시황을 체크하고, 분양가 분석을 하면서 느낀 점을 공유드리도록 하겠습니다. 최근 부동산 시장에서 많이 볼수있는 이슈가 뭐가 있을까요?
제 생각엔 하나로 관통하는 문제가 있습니다. "공급"
배경
코로나 시기를 지나면서, 무제한 양적완화로 인하여 모든 원자재값, 인건비가 많이 올랐습니다. 그 결과 자산 가치도 많이 올랐지만, 그에 대한 여파로 미친 물가 인플레이션으로 이어졌습니다. 곧, 물가 안정을 위하여 기준금리 인상. 즉, 통화를 흡수하기 시작했고, 우리는 현재까지 고금리 시대에 살고있습니다. 당연히 투자 심리도 꺾이며 22년 ~23년 부동산 시장도 축소되었습니다.
현상1 : 부동산 PF 문제, 건설사 도산, 공사비 상승
여기서부터 문제가 발생하기 시작했습니다. 먼저, 부동산 PF문제가 터지기 시작했습니다. 부동산 시장은 축소되었지, 금리는 미쳤지, 금융사들은 리스크가 큰 사업에 더 이상 PF를 해주지 않고 회수해야 했습니다. 수익이 없는 상황에서 이자를 감당하지 못하는 시행사, 건설사들은 문을 닫을 수밖에 없습니다.(공급자의 감소) 이제 건설사들은 생존의 문제입니다. 먼저 비용을 줄입니다.(부실공사) 리스크를 줄이고, 수익이 될 만한 것들만 수주합니다. 원가도 많이 올랐고 수익성이 담보되어야 하니 낮은 공사비를 책정하는 사업엔 입찰조차 하지 않습니다.(공사비 상승) 더 이상 건설사들의 수주 경쟁은 없습니다. 비싼 공사비를 지불해야만 사업이 진행 될 수 있습니다.
현상2 : 고분양가, 추가부담금
이렇게 공사비가 비싸지니, 시행사(조합) 입장에서도 비싸게 분양 할 수 밖에 없습니다.(고분양가) 그리고 그 마저도 모자라 조합들은 추추가 분담금을 납부해야 하는 상황이죠. 그래도, 기존에 이미 이주,착공한 사업들은 어떻게든 꾸역꾸역 가고있지만, 신규 사업들은 거의 멈췄습니다. 비싼 공사비에 추가분담금이 너무 올라 조합원들은 부담을 느낍니다. 결국 시공사를 해지하기에 까지 이르죠.(ex. 상계주공 5단지) 결국, 신규사업들이 지속적으로 시작되지 않는다면 나중에는 공급문제로 발생 될 수 밖에 없습니다. 당장 작년, 올해, 내년까지 나올 입주 물량들은 이미 예전부터 추진되었던 사업들이니 어떻게든 갈 수 밖에 없습니다. 근데 그 이후는요? 지금도 이미 공급이 적지만, 그보다 더한 공급 절벽이 발생할 수 밖에 없을 겁니다.
그럼 공급이 활성화 되려면 어떻게 할까요??
사업성이 생겨야 합니다. 사업성이 생기려면, 첫째,원가가 싸진다. 둘째,공급 경쟁이 생긴다. 셋째,더 많이 판다. 넷째,비싸게 판다.
안타깝지만, 한번 오른 원가(공사비)는 내려오지 않습니다. 인건비가 내려오는 거 보셨습니까?? 사실 디플레이션이 더 큰 문제이기 때문에 그럴 일은 없을 겁니다. (건설공사비지수 확인요망)
공급자들이 경쟁을 해야 가격이 내려가는데, 이미 중견,소형 건설사들은 줄도산 했고 대형 건설사들만 버티기 하고있습니다. 지금은 건설사 입장에서는 리스크 헷지가 중요하니, 싸게 공사비 책정한 곳에는 경쟁은 커녕 그냥 입찰을 포기해 버리죠.
그리고 더 많이 팔게 하기 위하여 정부와 국회는 노후계획도시특별법으로 용적률을 완화하여 더 많은 공급을 유도 해야 할 것입니다만, 아직 먼 시간이 남았습니다. 분당이라고 공사비 문제가 안생길까요?? 글쎄요. 지금이야 분위기 좋지만, 나중에 추가분담금을 받아들면 빠르게 진행되기 쉽지 않을겁니다.
결국, 그나마 빠르게 해결 되는 방법은 비싸게 파는 수 밖에 없습니다. 그런데, 비싸게 팔면 당연히 수요자들이 사질않겠죠. 그럼 언제 비싸게 팔 수 있을까요?? 주변 구축들 집값이 올라가서, 비싼 신축 집값이 합리적으로 보일 때 다시 사업성이 샐길 것 입니다.
결국! 집값을 낮추기 위해선 공급이 많이 해야 하는데, 원가상승으로 공급은 적고, 결국 공급을 늘리려면 집값이 오르는 수 밖에 없어보입니다. 참 아이러니합니다. 이렇다 보니, 노후계획도시특별법에 대한 선도지구 지정 건으로 요즘 1기신도시 구축들이 시끌시끌한데요. 명확한 지정도 안해주고 계속 떡밥만 뿌리는 것이 구축시장 활성화 시키려고 하는 것 아닌가 하는 망상까지 들게합니다..ㅋㅋ
지금까지 “공급”측면의 부동산 시장에 대해서 고민해 봤습니다. 내일은 “수요”측면의 부동산 시장을 고민해보고 “그럼 우린 무엇을 해야할까?”에 대해서 생각해 보는 시간을 가져보겠습니다.
