현재 부동산 시장에서 누가 사고 있는가??"수요"편

그럼 이제 “수요”측면에 대한 제 생각을 풀어보겠습니다. 사실 제가 “수요”를 예측하고 논한다는 것이 어불성설이라고 생각합니다. 제가 리서치하는 사람도 아니고, 시장 참여자들의 심리를 어떻게 꿰뚫어 볼 수 있을까요?  그냥 어떤 사람 A는 이렇게 생각한다더라 정도로만 봐 주셨으면 좋겠습니다.

지금 부동산 시장에 수요는 있는가?

1. 거래량

20년도에 거래량이 피크를 찍고, 21년 가격이 폭등하며, 가격에 대한 저항을 받아 더 이상 사기가 부담스러워 지기 시작했죠. 게다가, 21~23년간 고금리시대를 지나면서 거래량이 너무나 눌려 있었습니다. 사실 2021년 이전의 거래량과 비교해보면 현격하게 적습니다. 그러면서 21년 고점 대비 가격 또한 많이 빠졌죠. 확 터뜨렸던, 그 에너를 모을 시간이 필요했습니다. 22~23년 그동안 에너지는 축적 되었으며, 실수요자들은 이사에 대한 욕구가 눌려있었죠. 이제 다시 그 욕구가 분출 될 타이밍을 보고 있는 상황이라 판단하고 있습니다.가격이 오른 다는 의미가 아니라, 거래량이 회복 할 것 같다는 의미입니다.실제로 갈아타기 수요가 폭증하고 있고요.

2. "금리"라 말하고 "심리"라 읽는다

그 와중에 금리도 아직 고점이지만 상승은 멈춘지 오래입니다. 또한, 시중금리는 이미 3프로대로 이미 낮아졌죠.기준금리 또한 곧 내려가는 것은 기정사실로 받아들여지고 있습니다. 사람들은 코로나 시기를 겪으며, 학습되었습니다. 모두가 똑똑해졌습니다. 금리가 낮아지면 그만큼 돈이 흐르고 자산 가치가 상승 될 트리거가 될 수 있다는 것을 알고 있습니다. 사람들의 "심리"에 "금리"가 영향을 줄 것 같습니다.

3. 전세

전세는 오직 실수요인데, 공급이 적어 전세가 계속 신고가를 갱신되고 있습니다. 이렇게 되면 전세에서 매매로 전환하는 사람들이 늘어날 것은 자명합니다.

4. 무주택자에 대한 대출규제 완화 

무주택자들에 대한 규제는 매우 완화되고 대출규제도 거의 없다시피 합니다. 작년의 특례보금자리론, 올해의 신혼부부특례대출 또, 현재 시중은행에서도 생애최초라면 LTV80까지도 대출 해 주고 있죠.

결론

이전 글 에서 설명드린 “공급”, 이번에 말씀드린 “수요” 을 종합적으로 정리해보자면, “공급”이 단기간 활성화 될 기미는 보이지 않고, “수요”는 너무 오랫동안 눌려있어 에너지가 축적되었고, 금리 인하로 인한 투자 심리는 회복되고 있죠. 따라서, 수도권 핵심지의 경우는 앞으로의 방향성이 하방으로 작용할 확률은 그리 높지 않아 보입니다. 또, 가격이 적정선을 유지하는 동안은 계속 거래가 활발하게 일어 날 수 있을 것 같습니다. (물론, 21년 전고점만큼 가격이 비싸진다면, 저항을 받겠지요.)

실제로 총선 이후 우리나라 거래량은 확실히 증가하고 있습니다. 요즘은 시장 현장 상황을 실시간으로 중개해 주시는 분들이 많아서 쉽게 시황을 파악할 수 있습니다. 그 분들이 올려주시는 글을 통해 간접적으로 시장을 파악해 보자면, 서울 핵심지부터 시작하여 그 온기가 점점 퍼져나가고 있고, 아직 통계로 나타나진 않았지만, 노후계획도시특별법 선도지구 기준 발표 이후, 분당 등 수도권의 거래량이 엄청나게 늘어나고 있습니다.

그럼 지금 상황에서 시장 참여자인 우리는 어떤 선택을 할 수 있을까요? 무주택자, 1주택자, 다주택자 모두 포지션이 다르겠지만, 누군가에겐 내 집 마련의 될 수 있고, 누군가에겐 갈아타기, 누군가에겐 정리할 수 있는 모두에게 기회가 될 수 있을 것 같습니다. 우리가 어떤 선택을 해야 할 지 진지하게 고민해 보아야 할 때 인 것 같습니다.