대출은 안 좋다. (2)
아닐껄?
이제 왜 위험한지 알았습니다. 우리에게 그런 최악의 상황이 발생해서는 안 됩니다. 그럼 어떻게 해야 할까요? 위험요인을 제거하면 됩니다. 감당할 수 있는 만큼 대출 받아 잘 사용하면 됩니다. 자동차 같은 경우는 구매 하자마자 감가가 시작됩니다. 시간이 갈수록, 주행거리가 올라갈수록 가격은 떨어집니다. 정말 특별한 차량이 아닌 경우 필연적이죠. 그래서 우리는 시간이 지나도 가치 상승이 예상되는 곳에 대출을 이용해야 합니다. 보통 그런 자산은 상승 속도가 느리기 때문에 가속도를 붙여줄 수 있는 무언가가 필요합니다. 그래서 대출을 이용하게 됩니다. 그럼 이제 대출 원리를 알아보고 투자처를 선정해볼까요?
대출은 어떻게 이뤄질까요? 이걸 알면 세상이 다르게 보일 겁니다. 국가 대 국가, 국가 대 기업, 기업 대 개인 등 그 어떤 경우든 돈이 오가는 모든 곳에 적용되는 원리이기 때문이죠. 한번 봅시다! 예로 5억 원짜리 아파트를 구매하기 위해 주택담보대출을 진행하는 상황을 보겠습니다. 아파트를 너무 사고 싶은데 현금이 천 만원 뿐이네요. 나머지 4.9억 원 대출을 해줄까요? 안 해주겠죠 당연히. 돈을 빌려주는 은행 입장에서 주택을 담보로 현금을 빌려주고 소정의 수수료(이자)를 받습니다. 이자가 일정 기간 연체되면 은행은 주 수입원인 이자를 받지 못하게 됩니다. 그러면 빌려준 돈을 빨리 되찾아 다른 사람에게 빌려주거나 투자해 수익을 내야 합니다. 그래서 보통 대출금 회수를 위해 경매를 통해 시세보다 낮은 가격에 팔게 빠르게 됩니다. 그러니까 은행은 그 물건이 경매에 넘어가면서 떨어질 주택의 가치를 미리 계산하고 그만큼만 대출해줍니다. 그래야 은행은 손해보지 않죠. 그래서 주택, 상가, 토지 등 용도에 따라 대출 한도액이 차이나는 겁니다. 담보물이 인기가 없고 잘 팔리지 않는다면 돈을 조금만 빌려주는거죠. 이런 이유로 몇 가지 한도산출방법이 생겨납니다. DTI, DSR, LTV.
이제 대출 원리를 아시겠죠? 그럼 어떻게 해야 할까요? 본인이 판단하기에 가치 상승이 예상되는 그 어떤 것이던 상관 없습니다. 연 수익률이 물가상승률에 +3%p 정도만 넘어도 됩니다. 그래야 떨어지는 화폐가치를 방어하고도 수익이 발생하니까요. 그 곳에 대출을 이용하세요. 다만 예상과 반대로 진행 되었을 때 버틸 수 있는 선에서요. 금, 토지, 건물, 주식 등이 있습니다. 대표적으로 부동산이 있죠. 가격 상승이 예상되는 아파트를 구매해서 시간이 지난 다음 판매하면 됩니다. 서울 아파트 평균 가격 약 13억. 월 200만 원씩 650개월, 약 54년. 월 1,000만 원씩 130개월, 약 10.83년. 월 1,000만원 이상 저금해도 10년은 걸린다는 소리입니다. 지금부터 54년 뒤면 80살이 넘어요. 한 평생 돈만 모으다가 죽을 겁니까? 그게 무슨 소용이 있죠? 그래서 가속도를 붙여 시간을 줄여 줄 대출이 필요한 겁니다. 이런 곳에 사용한 대출은 엄청난 시너지를 만들어 냅니다. 이래도 대출은 안 좋은 건가요?
이제 "빚은 자산이다." 라는 말이 이해가 되시나요? 빚도 능력입니다.
위에서 말한 대출한도 산출방법에 대한 간단한 설명을 마지막으로 마무리하겠습니다. 다들 안 찾아보고 넘어가셨잖아요 �
DTI, DSR, LTV
DTI는 Debt to Income ratio의 약자로, 총부채상환비율을 말합니다. 주택담보대출원리금과 소득을 고려하여 대출한도를 선정하는 방식입니다. 모든 주택담보대출원리금과 나머지 기타 대출 이자만 고려합니다.
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율을 말합니다. 연소득을 기준으로 한도를 선정하는 것은 동일합니다. 하지만 DSR은 기타 대출 원리금까지 포함시켜 대출한도를 선정하게 됩니다. DSR보다 더 깐깐한 조건이라고 생각하시면 됩니다. 그래서 연봉, 연소득은 높아야 하는 겁니다. 집 값이 오를 것이 너무 보이는데도 소득 때문에 대출 자체가 안되는 경우도 정말 많거든요.
LTV는 Loan to Value ratio의 약자로, 담보인정비율을 말합니다. 담보물 가격에 몇 %까지 빌려줄 수 있는가 입니다. 담보(주택 등)의 용도, 정부 규제 등에 따라 달라지며 해당 비중은 달라집니다.
