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Nov 18. 2024
물류창고에 대한 투자심사
프로젝트딜, 온라인 쇼핑
꽤 오래전. 리파이낸싱 프로젝트 딜로 추진하는 물류창고 여신을 심사했던 때 쓴 글입니다.
특급호텔부터 대형 판매시설까지, 담보물건의 환가성 또한 양호한 물건들이 참 많은 시절이었는데,
대출금액도 최소 100억이 넘어가는 것들이라 영업점에서는 지나치기 힘든 건이 많았던 걸로 기억합니다.
일단 간단한 구조는 다음과 같습니다.
1) 대형 건축자금 PF를 여러 금융기관들이 신디케이션으로 참여한다.
2) 준공 후 영업을 시작.
3) 기존 담보물건 소유자가 책임임차인이 되어 Sales & lease back을 통해 유동화에 나선다.
4) 바로 이때 SPC나 리츠가 등장하고 리파이낸싱이 일어나는 구조.
매도자 입장에서는 최초 PF 자금 조달 시 부담했던 과도한 금융비용을 줄임과 동시에,
덩치 큰 담보물건 매각으로 유동성을 확보하면서 재무구조 개선효과를 꾀할 수 있다는 장점이 있었습니다.
소개할 사례는 물류창고인데 심사하는데 수월한 조건이었습니다.
일전에 냉동창고와 관련된 심사 방법을 소개한 적도 있는데, 같은 창고라도 물류창고는 그 결이 상당히 다르다는 걸 명심해야 합니다.
또한 프로젝트 딜의 경우 처음 접하게 되면 복잡한 구조화로 겁부터 나기 마련인데, 잘 몰라서 그렇지 제대로 파악해 놓으면 그리 어렵지 않다고 생각합니다.
자 그럼 시작!
1. 리파이낸싱 구조 파악하기.
총 700억이라고 하면 보통 1순위는 300억 정도로 전체 담보대출로 봐야 합니다. 대부분 1 금융권 은행이 신디로 참여합니다. (LTV 60% 내외)
2순위는 신협이나 새마을금고 등이 후순위 대출로 약 200개 정도 참여하는데 금리는 Senior보다 2% 정도 높습니다.
2순위까지의 총 대출 규모는 전체 감정가의 75~80% 정도로 구성되는 구조가 대다수였습니다.
3순위는 우선수익권 증서를 발행해서 배당을 지급하는 형태로 투자자를 모집.
이때 배당을 누적적으로 주는 경우가 대부분이지만, 비누적적 배당주일 때는 매각차익의 일부를 추가로 획득할 수 있는 기회를 주기도 하니 참고할 것!
마지막 4순위는 매도자의 임대보증금 혹은 자본 참여로 이루어집니다.
전체 여신규모의 20% 내외로 구성되며 역시 매각차익의 일부를 수취할 수 있는 권한이 부여됩니다.
2. 프로젝트 딜의 리스크 요인
크게 두 가지로 봐야 합니다.
첫째는 본업 업황입니다.
물류창고업이 과거 코로나로 배달의 황금기의 중심에 있었던 기간이 있었습니다.
지금은? 다들 알다시피 공급 과잉입니다.
두 번째는 책임 임차인의 재무건전성 혹은 임대차 계약 기간에 있습니다.
당연히 책임 임차인의 재무 건전성이 좋아야 하며, 임대차 계약 기간의 경우는 채권 만기를 넘어서는 기간이 좋습니다.
임차기간의 롤오버 리스크를 해지하기 위함이죠.
3. 신용보강 확인
과거 심사했던 물류창고 딜의 경우, 추가적으로 임차료 미지급 관련된 리스크를 서울보증보험 사고보험으로 커버했었습니다.
보험기간이 5년으로 장기인 점이 매력적이었는데 지금도 이런 구조가 남아 있는지는 잘 모르겠습니다.
다만, 보험료는 1년 치 임차료에 불과했지만, 그게 어디입니까?
만에 하나 사고가 나더라도 1년 치 이자분은 정상 납부될 것이고 그동안 매각 등 다른 방법을 강구할 수 있는 시간을 벌 수 있다는 장점은 분명 채권단에게 매력적인 오퍼라고 생각합니다.
4. 물류창고 임차인 확인 (전대차의 경우)
회사명을 밝히기는 어렵지만, 대부분의 전차인들이 '나이키' 같은 글로벌 기업이었던 걸로 기억합니다.
이들은 웬만하면 다년계약을 하지 않지만, 설비투자는 확실하게 자비로 했습니다.
이 말이 의미가 무엇이냐면 당장은 나갈 생각이 없다는 거로 해석해도 무리가 없습니다.
단순히 임차기간이 단기라고 내치지 말고 임차인들의 투자정도와 금액을 확인해 볼 것이 필요합니다.
5. 평당 임대가 현황
과거 심사 당시 경기도 일대 보관업의 평당 임대가는 시장에서 27,000원을 상회했었습니다.
프로젝트 딜의 현 임차액이 이보다 낮은지, 높은지 여부를 확인해 보면 향후 사업수지의 개선여부를 판단할 수 있을 것이라고 봅니다.
결론.
온라인 쇼핑의 엄청난 성장으로 물류창고의 성장세는 앞으로도 일정 부분 지속될 것으로 보입니다.
다만 수도권 중심으로 (이천, 여주, 안성, 용인, 평택 정도) 성장할 것이라는 점은 반드시 체크해야 합니다.
또 과거와는 달리 공급물량이 넘쳐나고 있기 때문에 물류창고에도 입지 확인이 필수라는 점은 짚고 넘어가야 합니다.
가끔 보면 산 중턱에 자리 잡고 있는 물류창고가 있는데 이제는 그런 곳에 투자하는 시대가 지났습니다.
