준공 후 미분양 물건에 대한 진실

LOI, LOC, Master Lease

업종별 혹은 상품별 심사사례 글을 주로 써왔는데, 최근에는 블로그 이웃분들로부터 종종 담보와 관련된 질문을 많이 받고 있습니다.

질문은 아래와 같은데요.

'PF 막 끝난 준공 후 담보대출은 리스크가 적지 않나요?'

혹은

'현재 공실이지만 LOI를 통해 임대차가 된 건물의 담보대출은 상환력 측면에서 양호한 것 아닌가요?'

실무에서 심사를 통해 파악한 것들과는 다르게 대출이나 여신, 투자심사가 이루어지고 있는 듯 합니다.

이에 주의하라는 의미 + 준공 후 담보대출을 진행할 때 체크해야 할 점에 대해서 Q&A를 통해서 이야기 해보고자 합니다.

그럼 시작.

1. 어려운 PF 시장에서 물류창고를 결국 준공했습니다. 임차인들에 대한 LOI 또한 받아놓은 상태이며 임대료로 금융비용 납입이 충분히 가능한 구조입니다.

대출 진행해도 되겠죠?

시작하기에 앞서 먼저 이야기 할 것이 있습니다.

바로 LOI나 이메일 통한 임차의향서를 가지고 상환력을 판단하는 건 아마추어나 하는 짓이라는 겁니다.

이를 위해서는 LOI와 LOC의 차이에 대해서 정확히 알아야 하는데요. 관련해서 아래 블로그 글 첨부합니다.

[재무이슈] LOI, LOC,MOU 의미(ft.. : 네이버블로그 (naver.com)

위에 나와 있는 것처럼 LOI는 말 그대로 그냥 '의향서'일 뿐입니다.

법적인 효력이 있는게 전혀 아니기 때문에 나중에 말을 바꿔도 계약 파기에 대한 배상금 청구?

이런 걸 전혀 기대할 수 없습니다.

반대로 LOC는 전혀 다릅니다.

의향서가 아닌 확약서라서 법적 효력이 있는 증서입니다.

LOC가 아닌 LOI에 의한 임대차계약서다?

'아...이건 인기없는 물건이구나' 라고 생각하시면 됩니다.

만약 임대료 조건이 좋고 입지가 정말 훌륭한 물건들이라면,

건물 다 완공되기도 전에 LOC 발급 먼저해서 선임차를 확약하는 것도 봤습니다.

따라서 준공 후 담보대출, 특히 임대용 건물 검토를 하실 때는 반드시 LOC에 의한 임대차 여부를 확인하시기 바랍니다.

2. 준공 후에 대기업 계열사 Master Lease 계약이 체결되어 있습니다.

그만큼 안정적입니다. 투자 가능하죠?

극단적인 예로 대기업 삼성전자나 현대자동차가 임대차 계약을 했다면 인정합니다.

그런데 그 외 그룹사의 자회사가 계약을 했다?

안정적인 계약이라고 보기 힘듭니다.

(그럼에도 불구하고 1번 질문보다는 안정적입니다.)

이렇게 이야기 하니 빡빡한 것 아니냐고 되묻는 분들이 계시는데 관련하여 심사사례를 하나 말씀드릴께요.

지방에 있는 영화관 담보대출 리파이낸싱을 심사했던 경험을 이야기 해드리죠.

임차인이 우리 모두가 다 알고 있는 CGV 혹은 메가박스 혹은 롯데시네마였음.

참고로 영화관 건물 소유주가 대기업으로 알고 계신분들 있는데, 사실과 다릅니다.

대부분은 멀티플랙스 운영 회사가 영화관으로 사용하기 위해 관련 건물의 해당 층을 책임임차하는 거라고 봐야 합니다.

해당 건 심사하면서 과거 임대료 입금 내역을 쭉 확인하고 있는데 2019~2020년 약 6개월 정도 임대료 입금내역이 없는 걸 확인했죠.

이게 뭐냐고 주관사에 물어봤더니 대답을 우물쭈물 하길래 '제대로 잡았다'라는 느낌이 왔습니다.

계속 추궁하자 결국 나온 대답은 대기업 계열사임에도 불구하고 임대료 입금을 하지 않았다고 하더군요.

사유는 '천재지변으로 인한 영업악화'

결론적으로 코로나 발생을 천재지변으로 해석해서 임대차 계약에 있는 계약 파기 조항을 내세운 거였습니다.

생각보다 마스터리스 계약에도 이런 일이 비일비재하다고 보면 됩니다.

따라서 '마스터리스라고 해서 무조건 안정적이다' 라는 생각은 버려야 합니다.

...

또 다른 사례로 예식장을 개인사업자가 마스터리스 했으니 금융비용 납입 가능하다고 주장했던 영업점장도 있었습니다.

마스터리스를 보려면 해당 임차인이 계약을 끝까지 끌고 나갈 수 있는지에 대해서도 판단해야 합니다. (필수적인 절차임)

마스터리스가 만병통치약이 절대 아니라는걸 잊지 마시길.

3. Equity 투자자로 KKR, NPS (국민연금)가 참여했습니다. 전문가 집단이 참여한 만큼 안정적인 투자건입니다. 걱정하지 말고 투자해도 되나요?

이건 Debt Side와 Equity Side를 전혀 구분하지 못하는 사람들이 하는 말입니다.

회사채와 여신을 담당하는 Debt Side는 만기라는 것이 보통 주어집니다.

아무리 길어야 5년 이내 Duration입니다. 단기간에 Exit 가능성을 검토해야 하는 구조이죠.

Equity Side 투자자는 다릅니다.

보통 펀드 만기가 아주 짧은 게 5년이고 보통 7년에서 10년이 넘어갑니다.

더군다나 수익자가 동의하게 되면 3~5년은 연장까지 가능한 구조이죠.

장기와 단기투자의 기준이 다른데 그걸 동일하게 보고 판단하는 것은 무리가 있다고 생각합니다.

그리고 국민연금도 KKR도 만능이 아닙니다.

그들도 투자에 있어 아래처럼 실패하는 평범한 사람들일뿐이죠.

잘 생각하고 판단해야 손실을 보지 않습니다.

국민연금 국내 해외 투자 실패 마이너스 수익률 기록 (tistory.com)

4. 시공업체가 해당 건물 준공 후 가치있는 건물은 일부러 분양을 안했습니다.

1층이라 임대도 걱정없습니다. 여신 지원 가능하지 않나요?

99% 거짓말이라고 보시면 됩니다.

아무리 좋은 회사채도 주간하는 증권사가 직접 들고 있지 않습니다.

자본을 직접 태워서 수익을 거둬봤자 ROE가 얼마나 나오겠습니까?

수수료 먹고 빠지는게 최고입니다.

건설업도 마찬가지.

진짜 가치있는 건물이라면 높은 가격에 분양을 하겠죠.

분양물이 가치가 있는데 건설사가 들고 있는다?

이런 물건들은 대부분 준공후에 담보대출을 통해서 묶여 있는 현금을 융통하기 위함입니다.

여신 신청을 통해 자금난을 해소하는 거라고 봐야 합니다.

이와 비슷한 사례로 얼마전에 망했던 지방의 한 건설사가 준공 후 담보대출을 요청한 적이 있었습니다.

위와 같은 내용으로 신청하길래 한마디 해줬습니다.

"진짜 가치있는 건물이라면 왜 지금까지 임대가 안 나갔을까요?"

그 건설업체 결국 6개월 이내에 회생신청 하더군요.

그 당시 저에게 대출 의뢰했던 지점장은 아직 잘 살고 있나 모르겠습니다.

5. PF와 브릿지 사업시행자가 준공 후 해당 건물을 매각했습니다.

관련 물건이 너무 좋아서 소유권은 이전하지만 일부 수령한 매매자금을 2순위 대출, 혹은 Equity 투자로 남겨 놓는 것입니다.

4번과 마찬가지입니다. 대부분 이런 말은 사탕발림, 사실과 다른 이야기입니다.

참고로 부동산 개발사업에 있어 시행주체의 성공적인 사업진행방식은 준공 후 해당 사업장 매각을 통해 완전하게 Exit 하는 것입니다.

매매자금 중 일부를 후순위 대출로 태우거나 Equity에 투자한다?

매매자금을 할인해 준 것으로 해석해도 무리가 없습니다.

대부분 이런 것들은 임차 조건이 맞지 않거나 입지조건이 좋지 않아서 매도자가 매수자의 조건에 끌려가는 경우가 대다수라고 보면 됩니다.

이런 건물에 대해 시행법인이나 주관사의 이야기만 믿고 투자한다?

제대로 된 심사가 안 된 것입니다. 일명 호구 잡히는 것!

오늘은 준공 후 미분양 대출에 대한 이야기를 풀어 봤습니다.

소나기 올 때는 피하라고...

건설업과 부동산 시장이 전반적으로 좋지 않을 때,

리스크가 상대적으로 큰 준공 후 미분양 담보대출과 임차목적 상업용 부동산에 대한 투자의사결정을 내릴 때 주의하라는 의미에서 다뤄 봤습니다.

많은 분들에게 도움이 되었기를 바랍니다.