시니어타운 체크리스트
심사 관점에서 바라본 시니어타운
개인적으로 관심이 많은 시니어타운에 대해서, 너무도 상반되는 기사가 나왔습니다.
전북 고창에 대규모 단지를 조성한 '고창 웰파크시티'가 오늘의 주인공입니다.
비판을 하는 아래와 같은 기사도 있고.
https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2025/06/06/2025060600820.html
정반대의 기사도 있습니다.
다양한 의견은 소중하니까 두 기사 모두 한번씩 읽어보시면 좋을 듯 합니다.
https://www.hani.co.kr/arti/society/society_general/1183826.html
저는 해당 사업장을 10년 전, 그리고 3년 전에 직접 가봤습니다.
10년 전에는 '예비 투자자'로, 3년 전에는 '이용자'로 방문했죠.
'시니어타운에 젊은 사람이 무슨 이용자냐?'라는 의문을 가질 수 있겠습니다만, 직접 가보면 압니다.
외부인도 자유자재로 드나들 수 있는 부대시설이 있다 라는 걸.
먼저 저는 위에서 말한 '접근성의 자유' 때문에 해당 사업장에 대해 높은 점수를 줄 수 없었는데요.
'돈 안내도 아무나 둘러보고 부대시설 사용할 수 있는 곳이면 도대체 무슨 가치가 있지?'라는 생각을 하게 된 것이 주된 이유였습니다.
시니어타운이라고 해도 일반 대중의 접근성이 제한된 곳, 이를테면 회원들에게만 배타적 사용권을 부여한 곳이 매력적이라고 봅니다.
예를들어 '건대 더클래식 500'이나, 용인의 '삼성노블카운티'가 저에게는 위와 같은 이유로 더 가치있는 공간으로 느껴졌다는 말.
과거 심사했던 평창동 시니어타운도 이 범주에 속한다고 볼 수 있겠네요.
https://m.businesspost.co.kr/BP?command=mobile_view&num=343054
두번째로는 오늘의 메인 주제인 위치가 계속 걸렸습니다.
물론 직접 걸어보면 주변 공기는 매우 좋습니다.
힐링도 되고 산책로도 나름 잘 구비되어 있죠.
다만 문제는 그게 끝이라는 것.
그리고 그 자연환경의 이점을 누리는 것은 비단 이곳만이 아니라는 것도 문제였습니다.
사업장 근처에 우후죽순 생긴 요양병원 등이 이 주장을 뒷받침 해준다고 볼 수 있죠.
긍정적인 기사에는 '시설 내 비상벨이 곳곳에 설치되어서 만일의 사태에 대비할 수 있다' 라고 이야기 하고 있지만, 막상 현장에 가보면 주변에서 대형병원을 찾기가 힘듭니다.
비상벨이 있는 것이 만일의 사태에 대처하는 처음이자 끝인건지, 저는 잘 모르겠더군요.
세번째로는 운영하는 주체의 재무적 체력이 아무래도 신경 쓰인다는 겁니다.
분양형이 아니라면 소중한 내 보증금을 잘 내줄 수 있는지는 무조건 체크해봐야 합니다.
아래는 운영 주체인 서울시니어타워의 주요 재무지표입니다.
기사에 나온 높은 부채비율은 차치하고, 주석을 세부적으로 뜯어보니 유동성장기차입금 포함 차입금이 전체 831억 수준입니다.
재평가를 19년도에 이미 완료했기 때문에 유형자산의 장부가가 시가를 반영한다고 가정해보면 현 기준 유형자산 시가는 4,000억 수준으로 볼 수 있습니다.
물론 토지와 건물부분만 포함한 수치입니다.
830억/4,000억 = LTV 20%로 양호해보이죠?
그런데 문제는 회원들에게 다시 내줄 보증금 규모입니다.
거의 2,000억입니다.
물론 회원 보증금이 선순환 된다고 가정하면 괜찮지만 그렇지 않다면 대출로 다 조달해서 내줘야 합니다.
저는 이걸 일종의 차입금으로 보고 담보여력을 재계산했는데 그렇게 LTV를 계산하면 2,830억/4,000억 = 71%가 나오죠.
흠...높아 보입니다.
그것도 꽤 많이.
'너무 오버해서 평가하는 거 아니냐?'는 비판도 있을 수 있습니다.
인정합니다.
다만 운영주체의 최근 현금성자산 규모가 60억 내외에 불과한 점, 무엇보다도 늘 강조하는 자본의 퀄리티가 좋지 않은 점이 마음에 걸립니다.
최근년도 기준 미처리결손금이 현재까지 860억인입니다.
재평가 차익이 없었다면 진즉에 자본잠식의 구렁텅이로 빠지지 않았을까?
그렇다면 이 기업의 재평가는 재평가를 할 수 밖에 없는 상황이 아니었을까?
이런 의문을 갖게 되었습니다.
결국 위에서 언급한 것들을 종합적으로 감안하면 저의 평가가 그리 보수적인 것 같지도 않습니다.
...
10년도 더 전에, 지금은 하늘에 계신 어머니에게 부동산 중개인이 해당 사업장을 추천했던 모양입니다.
'공기 좋다는데 한 번 분양받아 살아볼까 하는데 네 생각은 어떠냐?'고 했을 때, 도시락 싸가며 말린 기억이 있는데 현재로서는 잘한 선택인 듯.
다만 이것은 투자자로서 바라본 개인적인 의견이니 무지성 비판은 하지 말아 주시길 바랍니다.
...
참고로 저는 해당 기업과 전혀 관계가 없습니다.
예상외로 내부 시설과 서비스가 생각보다 좋을 수 있어서 이용자들의 만족도가 높을 수도 있을 것이고,
대주주의 자본력이 (대표이사님은 의사고 주주 관계를 보아하니 가족기업으로 추정됨) 의외로 탄탄할수도 있는 거니까 말이죠.
저는 단지 보이는 현상 그대로, 접근할 수 있는 정보를 바탕으로만 평가했을 뿐이라는 걸 감안해주시길.
관련 투자를 검토하시는 분들에게 도움이 되기를.
