심사역이 바라본 골프장 대출
골프장 심사 시 주의사항
일전에 이야기 한 것처럼 심사하러 골프장을 그동안 꽤 많이 다녔습니다. (스크린 골프장 포함)
블로그에 소명자료처럼 관련 글도 꽤 써왔던 듯.
https://m.blog.naver.com/dulri0000/223851876235
참고로 한번도 업체 사람들과 필드에서 플레이는 하지 않았고 코스 실사를 한다고 카트만 탔으니 오해마시길 바랍니다.
갈 때마다 지겹도록 들어왔던 말 "골프장 심사하는데 골프를 안 치는 게 말이 되나요?"
이제 한 100번째 듣게 되는 것 같은데 이에 대한 답변은 늘 아래와 같습니다.
"그래서 더 객관적으로 볼 수 있는 겁니다."
이러다보니 이제 오래된 친구들도 같이 골프하자고 이야기를 안합니다.
친구들에게는 미안하지만 저는 오히려 자유로워졌습니다. 미안하다. 애들아.
...
오늘은 그간 저에게 애증의 관계였던 골프장에 대한 이야기입니다.
투자 심사 관점에서 어떤 부분을 주로 봐야 하는지 체크하는 글이 되겠네요.
참고로 과거에 (2020년 7월) 쓴 글이 있긴 한데, 오랜만에 심사 하니 그때와 대비해서 바뀐 부분들도 보이는 것 같아 리마인드 차원에서 보완해 봅니다.
이전에 썼던 글은 아래 첨부.
https://blog.naver.com/dulri0000/222038234920?trackingCode=blog_bloghome_searchlist
그럼 시작할까요?
제 기준 코로나로 대박이 난 기업과 산업이 있는데 기업으로는 SK바이오사이언스와 씨젠, 산업으로는 골프장과 이커머스가 바로 그것입니다.
그만큼 엄청난 실적 상승이 있었던 것으로 기억합니다.
다만 좋은 시간이 있으면 안 좋은 시간도 있는 법.
당시 높은 실적을 자랑했던 기업과 산업들이 현재는 고전을 면치 못하고 있는 것이 보이네요. (쿠팡은 제외)
골프장도 그 중 하나인데, 과거 코로나 대비 이용객과 매출액 모두 감소하는 모습을 보여주고 있는 상황입니다.
https://v.daum.net/v/faWjR9Q0Yw
특히 해외여행 증가와 함께 제주 골프장 이용객 수 감소가 눈에 들어옵니다.
22년 대비 23년에 약 15% 가까이 감소했다고 하니 꽤 타격이 있어 보입니다. (출처. 야놀자. 골프장 분석자료)
더불어 수도권이 아닌 지방 골프장은 그 접근성 때문에 하향세가 더욱 두드러지는 듯.
https://www.chosun.com/sports/golf/2025/06/24/POGPPTX44AAHEU4KBM6UFGSKTQ/
거기다 가성비 있는 소비를 지향하는 MZ들의 소비패턴 변화,
해외에서 인기있는 파크 골프의 국내시장 상승세도 눈여겨 봐야 합니다.
https://news.skbroadband.com/news/articleView.html?idxno=203324
결론적으로 당장의 실적 턴어라운드를 기대하기 어려운 상황으로 보입니다.
이에 따라 홀당 매출액도 6~7억대로 감소하고 있고 매매가격도 과거 홀당 80~90억대에서 (지방 기준) 50~ 70억대로 낮아지고 있는 추세입니다.
전반적으로 '어려운' 상황임을 부인하기는 어렵다는 말.
또한 이전 글에서도 밝혔듯이 실질은 회원제면서 겉으로만 '대중제'라고 속이는 일부 문제있는 골프장도 많아지는 것 같은데 심사할 때 '반드시' 제외시켜야 합니다.
대중제 골프장인데 회원권 거래소에서 회원권 매물이 나온다거나,
골프장 운영 법인의 자본쪽에 말도 안되는 RCPS가 보인다면, 개인적인 생각으로는 편법 대중제 골프장이라고 봐도 무방하다고 봅니다.
보통 이런 곳은 대표이사나 CFO가 증권사 출신인 경우가 많으니 주의하시길.
혹은 골프장 주변, 혹은 인근에 리조트나 콘도, 호텔을 두고 해당 회원권을 골프장 이용권으로 판매하는 곳도 매한가지입니다.
이것들이 문제가 되는 이유는 대중제 전환에 따른 각종 세제 혜택을 (개별소비세, 재산세, 종합부동산세) 한꺼번에 토해낼 수도 있기 때문입니다.
많게는 몇백억대의 세금 추징이 있을 수 있다는 말.
최근 골프장 호황기에 손바뀜이 많이 일어났고 그 과정에서 차입금도 많이 늘어났다는 것 역시 주목해야 합니다.
과거에는 LTV 50% 넘어가는 건들이 많지는 않았는데, 요새는 해당 수치를 오버하는 사업장도 보이는 것 같아요.
(골프장의 LTV 기준을 일반 상업용 건물처럼 높게 잡으면 안됩니다)
결국 많은 차입금은 높은 금융비용 부담으로 직결되고, 낮아진 OPM이 이를 버티지 못한다면?
위험할 수도 있습니다.
추가적으로 이제는 'LTV도 확인해 봐야 한다' 라는 의미.
다음으로는 부수적인 수입의 비중입니다.
여기서 말하는 '부수적'이라는 것은 골프장 그늘집에서 파는 막걸리 같은 걸 의미하는 것이 아닙니다.
여행업이나 리조트업을 같이 운영하는 법인들이 문제인데 간혹 개발업도 하는 경우 특히 심각해집니다.
다시 강조하지만 제가 이야기 한 것은 '부수적 수입'이라는 것에 주목해야 합니다.
여행이나 리조트, 부동산개발업을 운영중인 곳이라면 아마 수입이 아니라 손실을 기록하고 있겠죠?
만약 그런 곳이라면 부수적 수입이 아니라 '우발채무'에 대한 부담을 골프장이 가져갈 수도 있습니다.
최근에 보면 이런 식의 골프장 투자 건들이 하나 둘 보이는 것 같은데, 담보만 보고 들어가다가 잘못된 판단을 할 수 있습니다.
...
오랜만에 심사 대상으로서 골프장을 만난 하루입니다.
과거에 부결했던 골프장 사례들이 생각나네요.
그들은 지금쯤 괜찮을지 문득 궁금해집니다.
오늘은 여기까지!~
