생각보다 중요한 회원보증금

콘도, 골프장 심사시 주의사항

휘닉스파크를 인수한다고 선언한 한화호텔앤리조트가 기존에 있는 회원권 부채 이슈로 거래 성사가 쉽지 않을수도 있다는 기사가 떴습니다.

https://m.thebell.co.kr/m/newsview.asp?svccode=00&newskey=202512311251119160101770

회원권 부채만 4078억…한화, 휘닉스중앙 인수 변수되나

과거 골프장과 리조트 심사할때를 떠올려주게 만드네요.

일반적으로 상업용 오피스 건물에 투자할때 윗분들이 많이 물어보는건 대부분,

"감정가 얼마냐?", "LTV는?", "DSCR 1배는 나오고?"등의 질문일겁니다.

사실 이게 잘못되었다, 그건 아닙니다.

다만 위 기사에서처럼 회원권 부채를 보유하고 있는 부동산들은 다르게 봐야 합니다.

이를테면 리조트나 골프장 같은 경우에는 이 회원권 부채가 의미하는 것에 대한 인식이 필수적이라고 볼 수 있죠. (간혹 일부 호텔도 이 범주에 들어가기도 함)

참고로 개념을 제대로 파악하고 이 부분을 저에게 물어본은 이제까지 딱 한분 있었던 것 같네요.

기사 내용을 종합하면 휘닉스파크 예수부채 중 회원보증금 명목가액은 약 4,000억 수준이라고 합니다.

장부가액은 할인해서 이보다 작겠지만 실제로 이 금액을 돌려줘야 할 순간이 오면 명목가액으로 현금이 유출되죠.

그렇다면 관련업을 운영하는 곳에서는 여기에 대한 대응을 위해 유동성이 충분해야 하겠죠?

기사에서는 현금이 93억이라고 했는데 실은 단기금융상품까지 포함해야하지 않을까 싶어요.

그래도 137억입니다.

너무 부족한 규모이죠.

물론 돌려줘야할 보증금을 전부 유동성 자산으로 보유하고 있는 곳은 없을 겁니다.

그럼에도 불구하고 '137억 VS 4,000억'의 간극은 꽤 크게 다가옵니다.

아직 확정은 아니지만 약 2,000억 ~ 3,000억 수준에서 매매 이야기가 나오고 있는데, 이게 만약 회원보증금 관련된 부채를 제외한 거라면 거의 1조원이 투입된다고 볼 수도 있습니다.

(사실 말이 안되는 시나리오이긴 합니다만)

아직 시간이 있으니 금액 그대로를 지불할지는 기다려봐야 할 것 같네요.

하나 걱정되는 건 이미 유형자산을 담보로 제공한 것으로 보인다는 겁니다.

조합공동이라는 연계대출 형태로 많은 금융기관이 담보대출을 해줬는데 약 2,000억 수준입니다.

'유형자산이 9,900억이니 저 정도 금액은 별거 아니다'라고 생각할수도 있을 겁니다.

다만 회원보증금은 해당 유형자산 사용과 관련된 것으로 이해한다면, 일종의 선순위 보증금으로 감안해줘야 하지 않을까 싶네요. (저는 과거에 그렇게 했습니다)

그러면 LTV가 20%에서 60%로 급격하게 올라갑니다.

그래도 LTV가 낮고 담보대출이니 괜찮다?

조금 더 보겠습니다.

유형자산 9,900억은 상각전장부가액이고 건물상각을 감안하면 LTV는 더 높아진다는 겁니다. (아마도 70% 이상?)

추가로 재평가차액은 이미 3,200억 반영이 되어 있는 것으로 확인되네요.

다른거 다 떠나서 무엇보다 걱정인 것은 자본의 질이 매우 좋지 않다는 것.

결손금만 3,500억 가까이 보유하고 있습니다.

조금 심각하다고 보는 건 이게 코로나로 인한 일회성 이벤트로 인해 발생한 손실이 아니라는 겁니다.

자료를 찾아보니 2007년부터 결손이었습니다.

19년 연속 결손을 보여주고 있다니...놀랍네요.

이런 회사를 싼 가격도 아니고 5,000억에 인수하겠다라...

대체 무슨 생각인지 모르겠습니다.

(아...이 회사 그만 비판하고 싶음)

'휘닉스중앙'의 재무를 살펴보다가 과거 회원권 남발로 골치아팠던 골프장 심사건이 떠오른 하루입니다.

오늘은 여기까지!

P.S

참고로 대중제이든, 회원제이든 골프장에 투자나 심사를 할 때는, 홀당 매출액이 얼마고 MZ 세대의 골프장 출입이 증가한다는,

IM에 나와있는 사탕발림보다 더 중요한 것은, 내줘야 하는 돈이 얼마인지를 파악하는 거랍니다.

과거 골프장 심사글은 아래 참고.

https://m.blog.naver.com/dulri0000/223916162092

고니파더 님의 블로그 : 네이버 블로그