집단잔금대출은 괜찮을까?

주거용 개발사업 Exit가 우려된다

연초부터 대출 규제로 부동산 시장을 강력하게 컨트롤 하고 있는 정부입니다.

제가 봐도 서울 집값이 그동안 너무 오르긴 했습니다.

공급대책은 시간이 오래 걸리는 작업이고 인근 지역 가격 상승을 동반하기 때문에 단기간에는 쉽지 않습니다.

시장의 광풍을 몰고 왔던 집단대출을 일단 규제로 묶어 버리는 것 같은데, (그래야 향후 금리인하를 해도 자금이 부동산 시장으로 쏠리지 않을테니)

정부 정책으로 잔금 못 치르게 되었다고 국가를 상대로 손해배상까지 제기하는 모양새입니다.

일이 커지고 있다고 봅니다.

https://www.joongang.co.kr/article/25402329

"6∙27 규제로 집 못 샀다" 국가에 손배소…세 아이 아빠 분노, 뭔일 | 중앙일보

한편으로는 집단대출 금리가 일반 가계주담대보다 높다는 기사도 보입니다.

금리가 높다는 말은 시중은행, 금융기관에서 리스크를 높게 본다는 말이겠죠?

그래도 이건 그나마 다행입니다.

현재는 대출이 나오는 것 자체를 감사하게 여겨야 하는 극단적인 상황이라고 봅니다.

https://m.dnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=202604260057102990627

주담대보다 높은 집단대출 가산금리 '1.5% 시대'…전국 정비사업 줄줄이 막힌다

무엇보다 부동산 시장은 넓게, 긴호흡으로 봐야 합니다.

그런 관점에서 자연스럽게 주거용 개발사업까지 시선이 확대되는데, 수많은 PF 대출과 중도금 대출이 현재로서는 걱정입니다.

왜냐하면 이들 Exit는 결국 잔금대출로 귀결되기 때문입니다.

높아진 서울 집값을 감안하면 Full Equity로 집값을 치를 수 있는 사람이 얼마나 될까요?

물론 의사 선생님들과 사모펀드 형님들은 가능하겠지만, 이들을 제외하면 저와 같은 대부분의 소시민들은 잔금대출 시장이 막히면 모두 현금으로 사야 합니다.

점점 엑시트가 쉽지 않은 상황이 되어간다는 말.

물론 아예 방법이 없는 건 아닙니다.

잔금대출이 막힌 곳에서는 전세로 잔금을 일시에 납부하는 방법도 있긴 합니다.

하지만 이 경우에도 보증서를 담보로 전세보증금 대출을 받는 건 불가능하다고 합니다. (사실과 다르면 알려주시길)

즉, 10억의 잔금이 필요한 주거지역이고 잔금대출이 막혔다면 대출없이 10억을 보유한 사람이 전세로 들어와야 한다는 말인데, 가만보니 그에 따르는 절차도 아래와 같이 꽤 복잡해보입니다.

전세대출규제 관련 문의사항

간혹 보면 아래 기사를 보고 '우리 사업장은 모집공고가 한참 전에 났기 때문에 강화된 LTV 규제에서 자유롭다'라는 주장을 하는 사람들이 있습니다.

'전세금 잔금 막혔다' 정부 "전세·매매가 조정 효과 기대" - 파이낸셜뉴스

이게 틀린 말은 아닙니다.

하지만 강화된 규제 적용을 안받는다는 것이지 금융기관에서 승인을 당연히 해준다는 말이 아니랍니다.

규제 적용을 안 받는다고 하더라도 은행에서 승인을 안해주면?

말짱 꽝입니다.

'확대 해석하는 거 아니요!!!'라고 이야기 할 수 있습니다.

그런데 말입니다.

시장의 메인 플레이어인 지역농협은 이미 문을 닫고 있어요.

이건 의미하는 바가 큰데, 이쪽 시장의 대장이 셧다운으로 방향을 틀었기 때문입니다.

“잔금 코앞인데 대출중단이라뇨”…새마을금고 이어 농협·신협도 셧다운 - 매일경제

금융당국 가계빚 경고…상호금융, 중도금 대출 전면 중단 | 한국경제

https://www.chosun.com/economy/economy_general/2026/04/08/IYZTGZY4FVB45CFX4XAHIJTMGA/

분양 한파에 정부 규제 겹치며...5대 은행 집단 대출 6조3000억원 줄어

그럼에도 불구하고 은행에서 "잔금대출 취급 안합니다!" 공식적으로 이야기 하는 곳을 보기는 힘들 겁니다.

그렇게 했다가는 차별한다고 컴플레인 받을 테니까.

대신 이들이 가장 잘 쓰는 표현은 이겁니다.

'잔금대출 TE (Total Exposure)가 막혔네요. 죄송합니다'

그렇다면 왜 그렇게 틀어 막고 있느냐?

역시나 정부 정책과 관련이 있습니다.

주담대 관련 RWA를 높이고 있기 때문입니다.

반대로 생산적 금융으로 대변되는 기업금융 쪽은 RWA 규제를 풀어주고 있어요.

https://v.daum.net/v/20260430053235224

"금리 깎아줄게, 여기로 오세요"…신한-하나은행 '기업 모시기' 불붙었다

은행에서 근무하신 분들은 강화된 RWA가 얼마나 무서운지 잘압니다.

특히 요구자본에 영향을 미치게 되고 결국 이는 BIS 비율까지 건들기 때문에 생각보다 파급효과가 큽니다.

정부, 주담대 ‘핀셋 관리’ 한다…총량 목표치 별도 부과안 검토 | 중앙일보

'무슨 잔금대출 심사하는데 이렇게까지 하냐?'라는 소리가 들리는 듯 합니다.

그런데 말입니다.

제가 생각하는 부동산 금융은 단순히 '분양가능성'이나 '프리미엄', 'LTV', 'DSR'만 보고 하는 게 아닙니다.

정부 정책이 이렇게 나오고 있는 '현재' 상황에서는 더 넓고 더 깊게 보려는 노력이 필요하다고 봅니다.

오늘은 여기까지!

P.S

오늘의 교훈

1. 오피셜하지 않는 자료라도 최대한 확보해라. (시장은 오피셜하게만 돌아가지 않는다)

2. 소나기는 피해가라

3. "설마 그럴 일이 있겠어요?" 이말은, 설마 그런 일은 늘 일어난다는 말이다.