[경제적 생존]외전. 한국의 부동산

OFF THE RECORD (1)

한국의 자산 구조는 세계적으로도 특이하다.
국민 순자산의 70% 이상이 부동산, 그중에서도 대부분이 ‘내 집’에 묶여 있다.
즉, 한국인은 살면서 벌어들인 돈의 대부분을 벽돌과 콘크리트에 저장하는 셈이다.

이 구조는 안정적으로 보이지만, 사실상 경제적 유동성의 극단적 부재를 의미한다.

소득이 줄거나 금리가 오르면 바로 압박이 온다.

부동산은 팔기도 어렵고, 쪼개기도 어렵고, 현금화 속도도 느리다.
즉, 자산이 있어도 위기 시 ‘쓸 수 없는 자산’이 되는 것이다.

1. 왜 한국은 부동산에 집착하게 되었나

역사적 이유는 분명하다.

1960~90년대 산업화 시기, 가장 빠르고 확실한 자산 증식 수단이 부동산이었다.

주식은 불신의 대상이었고, 채권은 일반 개인이 접근하기 어려웠다.

정부 정책도 “집을 사면 부자가 된다”는 인식을 강화했다.

이제는 이런 패턴이 구조화되어, 한국인의 자산관은 “내 집 = 안전, 월세 = 손해”로 고정되어 있다.
하지만 지금은 다르다.

금리가 높아지고, 인구는 줄고, 공실률은 오르고 있다.
집은 더 이상 ‘무조건 오르는 자산’이 아니다라는 의견에, 과거와는 달리 점차 비중이 실리는 느낌이 강해지고 있다.

물론, 아직까지는 수도권의 부동산 가격은 입지와 신/구축, 재개발 여부 등에 의해 상승 요인과 여력이 남은 배경, 재료가 충분하니 부동산 투자에 대한 개인의 식견은 분명 다를 수 있음을 미리 언급하고 들어간다.

이는 어디까지나 '생존주의자'의 시점에서 본 현재 한국의 부동산 리스크를 조명할 뿐이다.

2. 부동산 중심 포트폴리오의 리스크

현금화 불가 – 부동산은 유동성이 최악이다. 급매 시에는 손실이 필연적이다.

비용 구조의 함정 – 세금, 대출이자, 유지보수비, 관리비까지 더하면 실제 수익률은 1~2%대에 불과하다.

인구 감소 리스크 – 장기적으로 수요 자체가 줄어드는 구조.

금리 충격 – 자산 가치 하락과 동시에 대출 상환 압박이 온다.

결국 “부동산이 안전하다”는 믿음은, 인플레이션이 완만하고 금리가 낮을 때만 유효한 신화였다.

3. 극복 전략 – 부동산을 ‘살리는’ 포트폴리오화

(1) 부동산 비중을 줄이는 대신, 현금흐름을 늘려라

예컨대 5억짜리 집 한 채 대신,

2억 실거주 + 3억 유동 자산 (ETF·채권·단기채 등)
으로 재구성한다.

이렇게 하면 갑작스러운 위기에도 현금 유동성을 유지할 수 있다.

4인 가족 등 외부적 요인으로 무리라면, 3억은 저금리 당시 고정 대출로 박아놓고 다른 자산으로 커버업 하는 경우의 수도 존재한다.

다만 이는 엄청난 타이밍과 운을 필요로 하는 전략이니, 충분히 시장 상황을 잘 보고 판단할 것.

수도권의 경우도 거리에 따라 3인 기준 20평대의 2억대 아파트, 3억대 30평대 아파트를 매매 가능하다.

다만 서울 중심부 내지 입지에 따라 한강을 건너는 경우 삶의 질이 현격히 저하될 수 있으니

이에 대해서는 개인의 판단에 일임한다.

(2) 부동산을 ‘운용형 자산’으로 전환하라

혹은 살기 위한 집이 아니라 돈을 버는 구조로 만든 집이 필요할 수도 있다.

세컨하우스를 단기 임대형으로 전환

상가·오피스텔보단 공유 오피스, 셰어형 주택 등 유연한 구조 고려

REITs(부동산 투자신탁)나 부동산 펀드로 부분적 투자

이렇게 하면 ‘벽돌에 갇힌 돈’을 시장에서 다시 굴릴 수 있다.

(3) 지역 분산 & 환율 분산

국내 수도권 자산에 집중된 경우,
일부는 해외 부동산 ETF나 리츠로 옮겨 리스크를 분산한다.

예시로는 다음과 같은 경우들이 있다.

미국 VXQ (미국 리츠 ETF)

글로벌 인프라 펀드

베트남·태국·동유럽 부동산 펀드

이건 단순히 투자 다각화가 아니라, 국가/권역별 리스크 분산적 투자의 성격도 띄기에, 안정성이 높다.

4. 부동산은 더 이상 ‘끝판왕’이 아니다

부동산은 여전히 가치가 있지만,
그것은 “한 축”이지 “전부”가 되어서는 안 된다.

경제적 생존을 추구하는 생존주의자의 시각으로 볼 때, 한국인의 자산 구조는 ‘거대한 불균형’ 위에 세워져 있다.
집 한 채 값이 떨어지면, 가계 전체가 흔들린다.
그리고 분명, 이 급격한 문제는 곧 국가 경제 전체의 리스크로 이어질 것이다.

5. 실전 조언

자산의 50% 이상이 부동산이면, 생존형 포트폴리오로는 불안정하다.

유동성 자산(현금·단기채·MMF 등) 을 반드시 20~30% 확보하라.

주택담보대출(DSR)을 30% 이하로 관리하라. 현재는 법으로 인해 강제로 이에 해당하는 경우가 많지만서도.

‘내 집’도 하나의 투자 수단으로 보고, 실거주 기간 5년 이상이면 재구성 시점을 잡아라.

6. 맺음말 –

집은 당신의 ‘성’이지만, 동시에 ‘감옥’이 될 수도 있다

집은 분명 안정감을 준다.
하지만 생존의 관점에서 보면,
움직일 수 없는 자산은 곧 위험한 자산이다.

재난은 언제나 고정된 구조를 가장 먼저 무너뜨린다.

포트폴리오도 마찬가지다.
당신의 집이 든든한 성이 되길 원한다면,
그 안에 탈출구 하나쯤은 설계해 둬야 한다.