부동산 정책 실패? 집값 상승률과 정책의 관계 정리
2021년 현재 전세가격이 급등하면서 다시금 렌트 푸어라는 신조어가 자주 노출되고 있다. 렌트 푸어란 높은 주택임차료 혹은 보증금 마련을 위한 대출의 상환 때문에 여유 없이 사는 가구를 의미한다.
서울연구원에서 2013년에 발간한 보고서 <하우스푸어와 렌트푸어 이슈에 따른 서울시 대응 방안 연구>에 렌트 푸어에 대한 상세한 기준이 있다. 주택임차료 및 보증금 대출에 따른 원리금 상환액이 소득의 20%에서 40%를 초과하는 경우이다.
우리나라의 전통적인 임대차 방식인 전세는 저금리 상황에서 감소하는 경향이 있다. 이런 상황에서 전세금도 상승한다면 가계의 자산 안전을 위협할 가능성이 커진다.
이렇게 부동산과 금융은 상호의존성이 높아지고 있다. 또한 세계화에 따라 글로벌 금융 체제가 구축되면서 부동산 시장이 외부의 영향도 크게 받고 있다. 2008년 미국의 서브 프라임 모기지 사태로 당시 한국의 집값도 떨어진 사례는 이런 사실을 잘 보여주고 있다.
이러한 사유로 2015년 발표된 <빅데이터를 활용한 부동산시장 분석 및 예측 모형 개발>에 따르면 '부동산 시장의 안정 등을 위한 선제적이고 지속 가능한 부동산 정책이 중요하다'고 말하고 있다.
복합적이고 가변적인 부동산 시장에 능동적으로 대처하기 위해 다양한 정보의 수집 및 관리 인프라 마련이 중요하다는 것도 밝혔다. 특히 IT 기술의 발전으로 사회 구성원 간 의존성 및 역동성이 강화됐기에 과거의 일 방향 정책이 아닌 대응성을 높이는 정책이 중요하다고 말한다.
미국 정부는 이런 노력의 일환으로 미국 주택도시 개발부의 정책 연구소에서 연방 차원으로 주택 관련 정보들을 수집 관리하고 있다. 이를 기반으로 2012년부터 '오픈 데이터 포털 사이트'인 'www.data.gov'를 통해 주택 관련 정보들도 제공하고 있다.
일본에서도 대응 가능한 정책을 펼치기 위해 2012년부터 'Active Japan ICT'계획을 마련하여 정책 과제해결을 위한 틀을 마련했다.
우리나라도 2014년부터 실시간 설문이나 의견수렴 등을 통해 정책 집행에 따른 반응과 효과를 실시간 확인하는 방안에 힘쓰고 있다.
한편, 경기 활성화와 가격 안정이라는 상충된 가치 사이에서 정책수단들이 선택되면서 정책의 일관성과 신뢰성이 저하된 사례를 지적하며 과거 우리나라 부동산 정책의 한계를 분석했다.
그리고 부동산 정책 결정을 위해 정보의 실시간 수집 및 활용을 강조하고 있으며 이런 정보의 신뢰성을 검증하기 위한 전문 인력 확보가 핵심적 경쟁력이 될 것이라고 결론을 지었다.
이런 연구 결과로 비추어 볼 때 국민과의 양방향 소통이 부동산 정책 결정에 중요한 요소임을 알 수 있다. 또한 소통 시 신뢰성 있는 정보를 검증할 전문 인력을 양성하는 것이 국가 차원에서 필요하다는 것도 알 수 있다.
역대 부동산 정책들
2017년부터 2021년까지 24번이 넘는 다양한 규제 정책들이 나왔다. 그러나 이러한 정책에도 불구하고 집값은 29%의 상승률을 보였다. 그렇다면 과거의 부동산 대책들은 어떠했을까?
출처 : 한국감정원1987년부터 1990년까지 집값 상승률이 21%까지 오르자 정부는 1990년에 규제 정책을 내놓았다. 이로 인해 1993년까지 상승률은 마이너스를 기록했다.
이후 1994년부터 1997년까지 큰 변동이 없던 집값은 1997년에 초래된 IMF 구제 금융으로 1998년에 -12.4%를 기록하며 폭락하게 된다. 이에 1998년부터 2002년까지 완화 정책이 지속적으로 유지됐다.
주택경기 활성화 대책, 건설산업 활성화 방안, 주택시장 안정 대책 등으로 인해 1999년부터 집값 상승률은 플러스를 기록하며 2002년에 16.4%까지 오르게 된다.
연일 집값 상승률이 오르게 되자 2002년에 다시 규제 정책이 발표됐다. 규제 정책으로 인해 2004년에 집값 상승률이 -2.1%를 기록하다가 2006년에는 규제 정책임에도 불구하고 11.6%까지 다시 올랐다.
2007년부터 2016년까지는 대부분 완화 위주의 정책이 유지됐다. 과거와는 다르게 완화 정책에도 불구하고 집값 상승률은 크게 오르지 않았다. 0.2%에서 6.9%로 다소 일반적인 상승률만 보였다.
2017년 잠잠하던 집값 상승률은 대통령 탄핵으로 새로운 정부가 들어선 후 규제책을 발표하자 오히려 상승세로 접어들게 됐다. 2021년 현재까지 강력한 규제 정책이 고수됐지만 집값 상승률은 떨어질 기미가 보이지 않고 있다.
역대 부동산 정책들을 정리해보니 집값 상승률에 따라 부동산 정책이 주로 시행됐음을 알 수 있다. 집값 상승률이 높을 때는 규제 정책, 낮을 때는 완화 정책을 발표했다.
특이한 점은 정책의 방향에 따라 집값 상승률을 조정할 수 있다는 공식이 통하지 않는 경우도 있었다는 점이다. 2007년부터 2013년까지 줄곧 완화 정책 일변도였지만 2012, 2013년과 같이 집값 상승률이 떨어지는 경우도 발생했기 때문이다.
이와 반대로 규제 정책에도 불구하고 집값 상승률이 오히려 오르는 경우도 있다. 2017년부터 2021년 현재까지가 바로 그러한 경우이다.
과거부터 부동산 정책을 정리하고 살펴본 결과 집값 상승률에 따라 양극화된 정책이 반복되고 있는 것을 확인했다. 집값 상승률 자체가 시시각각 변화하며 예측할 수 없다는 것도 확인할 수 있다.
그렇다면 부동산 정책의 결정요인이 꼭 집값 상승률에만 달려있는 것일까?
부동산 정책을 결정하는 요인
부동산 정책은 집값 상승률 외에도 어떤 요인의 영향을 받아서 정해질까? 2020년 한국 정부학회에 게재된 <한국 주택정책의 결정요인 분석: 정부의 주택 예산을 중심으로>를 살펴보자.
2005년부터 2020년까지 15년간의 예산으로 표현되는 주택 정책에 영향을 미치는 주요 요인을 분석한 결과 물가 상승, 실업률의 증가뿐만 아니라 대통령 선거 등의 변수도 영향을 미치는 것으로 나타났다.
특히 실업이 증가하거나 물가 상승이 심화되는 등 경제 여건이 좋지 않을 경우 주택 예산이 확대됐다. 그리고 이로 인해 직·간접적인 주택 정책의 변화가 생겼다고 분석했다.
그렇다면 부동산 정책과 선거와의 연관 관계도 있다는 의미인데 실제로 이와 관련한 연구 결과가 있을까? 2014년 한국지방정부학회에 발표된 <2014년 지방선거와 지방정부의 주택정책>논문을 살펴보자.
이 논문은 지방 정부 주택 정책에 대한 개별 유권자의 인식이 투표 선택에 영향을 미치는지 검증하고자 했다. 영미권에서도 오래된 연구 주제였던 만큼 우리나라에서도 검증할만한 가치가 있다고 판단했다.
분석 결과 첫째, 자가 거주자는 부동산 개발 정책을 더욱 중요하게 고려했다. 반면 차가 거주자는 공공임대주택 등 지방정부 주거 정책을 더 중요하게 고려했다.
둘째, 2014년 지방선거에서 개발 정책을 중시하는 유권자일수록 보수당에 더 투표했다. 반면 주거 정책을 중시하는 유권자일수록 진보당에 더 투표했다.
따라서 유권자가 지방정부를 선택할 때 주택 정책을 중요한 기준으로 삼고 있음을 확인했다는 것이다. 또한 주택 소유 여부에 따른 합리적 이해관계에 따라 정책에 대한 태도도 형성하고 있음을 연구를 통해 확인했다고 주장한다.
이는 2014년 당시 지방선거 유권자들의 조사 자료를 활용해 검증한 연구이다. 따라서 전반적인 기간을 통해 재점검을 해야 한다는 한계도 있다. 반면 '정책이 선거라는 요인에 영향을 받는다'는 것은 완전히 틀린 말이 아니라는 것도 알 수 있다.
부동산 정책으로 조정할 수 없는 집값
2019년 한국경제 지리 학회에 게재된 <주택정책에 따른 서울 자치구별 주택시장 반응에 대한 연구>를 살펴보자. 이 연구는 2003년에서 2018년까지의 주택 정책을 월별로 조사하고 정책이 자치구별 아파트 시장에 미치는 영향을 분석했다.
분석 결과, 주택 정책은 시장가격 변화에 반응하여 수립된다는 것을 알게 됐다. 반면, 주택 정책이 집값에 미치는 영향력은 미미한 것으로 나타났다.
서울 내에서도 자치구별로 주택 정책에 대한 반응에 차이가 존재하며 주택 정책 시행 시 지역별로 세부적인 고려가 필요하다는 것을 강조하고 있다.
앞서 살펴본 과거 사례들을 통해 알 수 있는 것이 있다. 부동산 정책이 완화 혹은 규제의 방향으로 정해질지는 어느 정도 가늠을 할 수 있다는 것이다.
반면 우리가 예측할 수 없는 것도 확실해졌다. 정책의 방향에 따라 집값을 올리고 내리는 것은 확신할 수 없다는 것이다. 따라서 섣부르게 집값이 오르고 내리고를 판단하지 말아야 한다.
다음 글에서는 집값이 떨어지고 오르는 현상에 대해 분석해보겠다.
