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계정을 잊어버리셨나요?

by 박진성 Aug 16. 2021

집값 폭등이라는데 내 집은 언제 오를까요?

내 집 마련을 한 사람이라면 누구나 바라는 것이 있다. 내가 산 집이 떨어지지 않고 오르는 것이다.

처음 내 집 마련을 했던 시기는 2016년 말이었다. 2016년 초까지만 해도 집을 살 생각은 없었다. 그러나 생각의 전환을 만들어준 위기가 찾아왔다.

2014년에 준공되자마자 전세로 거주했던 김포의 새 아파트 전세가가 2년 만에 1억 원 이상 오른 것이다. 그래서 주변에 더 저렴한 전세를 찾았다. 새 아파트 단지라 대부분 전세, 매매 모두 1억 원 이상이 올라 있었다.

'이런 게 집값 폭등이구나'라는 것을 처음 느낀 계기가 됐다. 집값 폭등으로 인해 당장 증액할 돈이 없어서 새 아파트 단지가 아닌 구축 단지를 찾아봤다.

근처에 다행히 상대적으로 적게 오른 단지가 있었다. 그중 50평 이상의 대형 평수 아파트가 있었는데 전세가가 단지 내 소형평수와 같은 매물이 나왔다. 그래서 전세 계약을 겨우 체결할 수 있었다.

그렇게 위기를 모면하고 갑자기 든 생각이 있다. '만약 2년 뒤 전세가, 집값 폭등이 되면 또 이사를 가야 되겠네?' '2년마다 점점 오래된 아파트로 이사 가게 되겠는데?' '점점 더 외곽지역으로 이사해야 하나?'

이런 걱정들이 밀려오면서 '그냥 집을 살 수는 없을까'라는 생각을 하게 됐다. 집을 사면 집값 폭등 시 돈이 없어서 또 이사가는 일이 없을 거라고 생각했기 때문이다.

현재 거주하는 단지가 오래됐지만 관리가 깔끔하게 잘 되고 있고 서울로 가는 버스 정류장이 근처에 많아서 편리했다.

당시 단지 근처에 김포 경전철도 착공을 했기에 개통이 된다면 더욱 편리할 거라 예상했다. 주변 단지들에 비해 시세도 저렴했다.

집값이 폭락할 일은 없겠다는 판단이 들었다. 그래서 생애 최초 주택자금 대출과 월세입자의 보증금을 합쳐서 20평이 조금 넘는 아파트를 매수했다. 이렇게 처음 내 집 마련을 하게 됐다.

1. 좀처럼 오르지 않는 집값

2016년 말부터 2020년 초까지 각종 호재에도 불구하고 내 집의 시세는 좀처럼 오르지 않았다. 주변 새 아파트 단지들이 많이 올랐기에 내 집도 금방 오를 줄 알았다.

단지 내 전세, 월세 거래는 꽤 있었다. 그래서 다행히 폭락하는 일은 없었다.

'주변 새 아파트 단지가 많이 올랐다고 해서 상대적으로 연식이 된 내 집도 금방 따라 올라가지는 않는구나.'

'세대 수가 1,000세대가 넘어가고 다양한 크기의 평형 구성이 있는 단지라서 쉽게 폭락하지는 않는구나.'

'전세, 월세 거래가 예전부터 끊기지 않는다는 것은 실거주 수요가 많다는 거구나.'

집값이 오르지 않는다고 해서 크게 걱정하지는 않았다. 월세가 매달 나오고 있었기 때문이다.

그러던 중 2020년 8월 임대차 보호 강화 및 종합부동산세 개정을 포함한 '부동산 3법'이 국회를 통과되면서 시세가 조금씩 꿈틀거리기 시작했다.

과거부터 지금까지 정책이 발표되면 집값은 항상 영향을 받았다. 당시 규제 정책으로 인해 집값은 어떻게 됐을까? 그에 앞서 당시 상황을 분석해봤다.

2020년 8월 당시 서울시의 2021년 3분기에서 2021년 4분기까지의 입주/수요량을 살펴보면 입주 예정량은 72,685가구고 수요량은 72,834가구다. 입주 예정량과 수요량이 비슷한 상황이었다.

서울 주택가격심리지수(출처:아실)

.하지만 서울 지역 주택 가격심리 지수는 쉽게 가라앉지 않았다. 이미 규제 정책이 통과되기 전인 2020년 7월부터 서울 지역 매매가격지수는 급격히 상승하고 있었으며 규제 정책은 이 지수를 꺾지 못했다.

서울 매매/전세가격지수(출처:아실)

2020년 8월 당시 김포시는 규제 지역이 아니었다. 이에 정책이 발표될 때마다 규제 지역이 확대되는 것을 확인한 사람들이 서울 주변 중 규제 지역이 아닌 곳에 내 집 마련을 해야겠다는 심리가 경기도 주택가격심리지수에 반영되었다.

경기 주택가격심리지수(출처:아실)

당시 2020년 3분기에서 2021년 3분기까지 김포시의 입주 예정량은 15,313가구나 됐지만 수요량은 3,038가구 밖에 되지 않는 공급 과잉 상태였다.

김포시 입주/수요량(출처:부동산지인)

하지만 김포시는 이러한 공급 과잉에도 불구하고 같은 기간 38,652가구가 전입, 23,661가구가 전출하여 총 14,991가구가 부족한 상황이었다.

김포시 전출입 세대수(출처:부동산지인)

경기도 주택을 매수하려는 심리가 높아지고 더불어 전입세대가 늘어나 실거주 수요도 높아지자 2020년 8월부터 김포 지역의 집값이 상승하게 된 것이다.

경기 매매/전세가격지수(출처:아실)

아래 지도는 2016년 말에 매수했던 단지와 주변에 같은 평수의 비교적 새 아파트 단지의 2021년 7월 시세다. 3.1억 원이 1999년, 5.5억 원이 2013년에 준공된 단지의 시세다.

김포시 운양역 주변 시세 (출처 : 리브온부동산)

14년 차가 나다 보니 같은 평수라도 가격차이가 2.4억 원이 된다. 아래는 두 단지의 시세 그래프다.

2013년 준공된 단지의 시세

1999년 준공된 단지의 시세

2013년 준공된 단지의 시세는 2020년부터 2021년까지 상승기에 1.5억 원 정도 올랐다. 하지만 1999년 준공된 단지의 시세는 동일 기간에 1억 원 정도 올랐다.

비록 오름의 폭이 차이가 나고 시기도 차이가 있지만 오래된 단지의 시세도 주변 아파트의 시세를 따라서 오른다는 사실을 확인할 수 있다.

1999년에 준공된 단지는 2017년부터 2020년 초까지 4년 동안 집값이 별로 오르지 않았다. 그래서 이런 기간을 기다리지 못하고 팔아버리는 사람들이 많다.

내 집 마련 후 집값이 오르지 않는다고 해서 섣불리 팔 필요가 없다. 정확하게 언제, 얼마큼 오른다는 것은 운의 영역이다.

따라서 해당 지역의 전출입량, 수요, 심리 지수, 정책 등을 근거로 분석하고 거품이 껴 있거나 폭락하지 않을 곳을 보는 실력을 키워야 한다.

2. 광풍 뒤 언제나 찾아오는 폭락 공포

상승 뒤에는 항상 하락이라는 위험이 찾아올 가능성이 있다. 아래 전국 매매·전세가격지수를 보면 2011년 말, 집값이 하락한 이후 장기적인 상승세를 보이고 있다.

아래는 2015년 당시 지속적으로 오르는 집값에 대해 경고하며 무리한 대출을 통해 매입을 하면 위험하다는 기사이다.

<빚으로 산 집 버틸 시간 얼마 안 남았다>

···(상략) 2016년 부동산 시장에 제동을 걸 만한 요소들이 뒤따르고 있다. 10월 27일 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 정례 회의가 끝난 뒤 나온 성명서에서 미연방준비제도이사회는 12월 금리 인상을 강하게 시사했다.

미국의 금리 인상은 올해 상반기부터 우리 경제에 직간접적으로 영향을 미칠 주요 요인으로 지적돼 왔다. 미국이 금리를 인상할 경우 한국은행의 기준금리도 영향을 받을 것으로 예상된다.

시중은행도 이에 따라 금리 조정에 나설 것으로 전망돼 급증한 가계대출은 개인뿐 아니라 국가적 폭탄으로 돌아올 위험이 있다.

일부 은행은 리스크 관리 차원에서 가계부태의 상당 부분을 차지하는 주택 담보대출의 금리를 올리는 추세다. KB국민은행은 주택 담보대출 변동금리를 9월 2.63~3.94%로 올린 데 이어 10월에는 2.84~4.15%로 인상했고, 우리은행도 9월 2.65~4.24%에서 10월 2.94~4.53%로 각각 올렸다.

정부도 내년부터 가계부채 관리에 직접 나설 전망이다. 11월 3일 금융위원회에 따르면 내년부터 향후 금리 상승 가능성까지 기존 변동금리에 적용될 것으로 알려졌다. 또 DTI 규제도 강화돼 대출받기가 더욱 까다로워질 것으로 예상된다···(중략)

2016년 부동산 시장은 올해 같지 않을 것이란 시각이 지배적이다. 선대인경제연구소장의 선대인 소장은 "지난해 8월부터 정부의 부동산 활성화 정책과 저금리 기조로 대출을 받아 부동산 매입에 나서는 이가 늘었다.

내년부터 정부 규제가 강화되고 대출금리가 오르면 빚을 쉽게 낼 사람이 자연히 줄어들어 투자 수요도 사라질 것이다. 이르면 내년 상반기부터 주택 거래량이 감소하고, 대출을 견디는 기간이 지난 뒤 급매물이 쏟아지면 주택매매가는 하락세로 돌아설 것"이라고 지적했다···(하략)

주간○○ 2015.11.09

2016년 정부 규제 정책이 시행되고 주택매매가는 어떻게 됐을까? 아래 전국 매매가격지수를 보면 2016년부터 2018년까지 가격지수는 꾸준히 상승했다.