이미 오른 곳을 사도 될까? VS 덜 오른 곳을 살까?
2021년 상반기까지 전국적으로 집값 상승의 움직임은 쉽게 꺾이지 않고 있다. 일부는 더 늦으면 정말 내 집 마련이 힘들겠다는 생각도 할 것이고 일부는 집값이 떨어질 때까지 기다려야겠다는 생각도 할 것이다.
어느 시점에 집을 사야 할지 많은 고민이 될 텐데 그렇다면 이미 오른 곳을 사는 게 나을까? 덜 오른 곳을 사는 게 나을까?
지역별 매매가격동향
지역별 매매가격동향을 보면 서울의 매매가격지수가 먼저 상승되는 것을 볼 수 있다. 2018년 하반기부터 2019년 상반기 동안 서울의 매매가격지수는 여전히 높지만 상승세가 잠시 주춤한 것을 볼 수 있다.
(출처 : 2021.06 주택가격동향보고서)서울에 비해 조금 낮은 지수이지만 수도권도 서울과 비슷한 양상을 보이고 있다.
(출처 : 2021.06 주택가격동향보고서)반면 같은 시기인 2018년 하반기부터 2019년 상반기에 5대 광역시를 보면 과거에 비해 매매가격지수는 올랐으나 큰 상승세를 보이고 있지는 않다.
(출처 : 2021.06 주택가격동향보고서)지방은 2017년부터 매매가격지수가 하락하기 시작해서 2018년 하반기부터 2019년 상반기까지 지속적인 하락세를 보이고 있다.
(출처 : 2021.06 주택가격동향보고서)종합하여 2019년 상반기 시점에서 고려해봤을 때 이미 많이 오른 곳, 덜 오른 곳을 구분해보자. 2019년 상반기 당시를 기점으로 이미 많이 오른 곳은 서울, 수도권이다. 덜 오른 곳은 5대 광역시이고 떨어진 곳은 지방이다.
그렇다면 2019년 상반기 당시 시점으로 어디에 내 집 마련을 해야 했을까? 이미 많이 오른 곳인 서울, 수도권 혹은 덜 오른 곳인 5대 광역시, 떨어진 곳인 지방의 향후 행보를 살펴보자.
이미 많이 오른 곳에 내 집 마련을 했을 경우
2019년 이전에도 이미 많이 오른 서울, 수도권은 2019년 이후에도 매매가격지수가 지속적으로 상승했다. 2019년 이전에 매매가격지수에서 별다른 변화가 없던 5대 광역시도 2019년 이후에 매매가격지수가 비약적으로 상승했다. 2019년 이전까지 하락세였던 지방도 2019년 이후에는 상승세를 유지하고 있다.
모든 곳이 올랐지만 2021년 6월 상대적으로 매매가격지수가 가장 높은 곳은 117로 수도권이다. 결과적으로 2019년에는 이미 많이 오른 곳인 서울과 수도권에 내 집 마련을 했다면 좋은 결과를 낳았을 것이다.
(출처 : 2021.06 주택가격동향보고서)덜 오른 곳에 내 집 마련을 했을 경우
2013년 시점으로 돌아간다면 어땠을까? 2013년 당시 서울과 수도권은 매매가격지수가 급격히 떨어진 상태였다. 오히려 지방 8개 도의 매매가격지수는 이미 올라있는 상태다.
(출처 : 2021.06 주택가격동향보고서)2013년 이후 2017년 말까지 서울과 수도권, 지방 모두 매매가격지수가 상승했다. 이 기간에 굳이 매매가격지수가 더 오른 곳을 따져보면 서울이 10 정도로 가장 많은 상승을 했다.
(출처 : 2021.06 주택가격동향보고서)2013년 시점에서는 덜 오른 곳이면서 오히려 떨어졌던 서울에 내 집 마련을 했을 경우 가장 좋은 결과가 나온다. 2019년 시점에서는 이미 오른 곳에 내 집 마련을 하는 것이 가장 좋아 보였는데 2013년 시점으로 보면 이미 오른 곳만이 가장 좋은 선택은 아니라는 것을 알 수 있다.
서울만이 답일까?
앞서 분석해본 2013년, 2019년 시점 모두 서울, 수도권의 좋은 결과만 부각됐다. 2009년 시점을 한번 살펴보도록 하자.
2005년부터 2009년까지 서울과 수도권은 급격한 상승을 보여줬다. 반면 지방은 큰 상승폭 없이 낮은 매매가격지수를 보이고 있었다. 그렇다면 2009년 당시 덜 오른 곳인 지방에서 내 집 마련을 했다면 어떻게 됐을까?
(출처 : 2021.06 주택가격동향보고서)당시 지방은 2009년부터 2012년까지 급격한 상승을 보였다. 2018년까지도 지속적인 상승을 보여주고 있다.
반면 서울, 수도권은 2009년 소폭 하락한 시점부터 큰 변동이 없다가 2012년부터 2014년까지 이전보다 두 배 이상의 큰 폭으로 하락했다. 그리고 2017년에야 다시 예년의 매매가격지수로 회복했다.
2009년 당시 이미 오른 상태인 서울, 수도권에 내 집 마련을 했다면 2018년 당시 이미 오른 상태인 서울, 수도권에 내 집 마련을 했을 경우와 비슷한 상황이다.
2018년까지 이미 오른 서울과 수도권은 그 이후에도 더욱 큰 상승폭을 나타냈다. 이와 다르게 2009년까지 이미 오른 서울과 수도권은 이후 5년에서 6년가량 지지부진한 매매가격지수를 보여주고 있다.
이렇게 시기와 지역별로 분석해보니 덜 오른 곳을 사느냐, 이미 오른 곳을 사느냐에 대한 무조건적인 답은 없다는 것을 알 수 있다.
지역별 상승 요인
앞서 분석한 결과를 종합해보면 시기별, 지역별로 언제, 어디서나 상승의 기회를 찾을 수 있다. 그렇다면 지역별로 상승 시 어떤 동향을 보였을까?
2021년 6월 동향을 살펴보면 서울은 저평가로 인식된 단지, 교통·정비 사업의 기대감이 있는 노후지역 위주로 상승했다. 경전철 정비 사업 등으로 수요가 꾸준한 곳인 노원구는 매매가격지수가 전월대비 1.02%나 상승했다.
도봉구는 0.67%로 역세권이면서 중저가 단지 위주로 상승했고 0.44%인 성북구나 0.36%인 은평구는 정비 사업의 이슈가 있는 구축이면서 노후지역 위주로 상승했다.
경기도는 서울 접근성이 양호한 도시 위주로 상승했다. 안양 동안구가 3.66%, 시흥시가 3.3%이 올랐고 군포시는 2.94%로 리모델링 추진 단지이자 GTX 호재가 있는 역세권 위주로 상승했다. 안산 단원구는 4.13%로 교통개선 및 재건축 기대감이 있는 중저가 단지 위주로 상승했다. 오산시는 신축 위주로 2.17%가 상승했다.
인천에서는 교통 환경 개선이 기대되는 송도·선학동 위주로 2.54%가 올랐다. 부평구는 1.47%로 중저가, 재건축 단지 위주로 상승했다. 계양구는 1.4%, 남동구는 1.38%로 대단지 위주로 상승했다.
5대 광역시에서는 재건축 기대감 있는 지역 위주로 상승했다. 부산 해운대구는 1.9%로 교통 호재와 더불어 재개발 기대감이 반영됐다. 사상구 1.19%, 동래구 1.16%는 재건축 단지 위주로 상승했다.
대전 유성구는 0.88%로 중저가 위주로 상승했고 서구는 0.82%로 주거 및 교육 환경이 양호한 단지 위주로 상승했다. 중구는 0.79%로 저평가된 중소형 단지 위주로 상승했다.
8개 도에서는 제주와 충북이 상승 폭이 컸다. 제주시는 대단지 및 재건축 단지 위주로 1.17% 상승했다. 충북은 청주 흥덕구가 0.91%로 오송역세권 단지 위주로 상승했다. 충주시는 0.57%로 재건축 위주로 상승했다.
주택 규모와 연령별 상승 동향
(출처 : 2021.06 주택가격동향보고서)아파트 규모별로 보면 2021년 6월 기준, 40㎡ 초과~60㎡ 이하에서 전월 대비 가장 높게 상승했다. 40㎡ 이하가 상대적으로 상승 폭이 가장 적었다. 40㎡ 초과~60㎡ 이하만 고집할 필요는 없다. 가용할 자금이 충분하다면 가격이 상대적으로 비싼 큰 평수의 아파트도 가격 상승 폭이 높다는 것을 알 수 있다.
(출처 : 2021.06 주택가격동향보고서)연령별로 살펴보면 20년 초과한 아파트가 상승률이 가장 높았다. 그렇다고 무조건 오래된 연령의 아파트만 고집할 필요는 없다. 오래된 아파트도 상승 폭이 높을 수 있다는 데 의미가 있다.
이미 오른 곳과 덜 오른 곳 중 선택하기 어렵다면 직접 내 집 마련을 하고 싶은 동네로 가보는 것이 좋다. 이미 오른 동네의 중개사무소를 가보자.
2~3개의 중개사무소를 들러보면 이미 오른 가격이 매도자의 희망사항만 반영돼 있는 것인지 매수자가 원하고 대기 중인 가격인지 직접 확인이 가능하기 때문이다.
5~6년 동안 덜 오른 동네라면 저렴한 가격에라도 팔고 싶어 하는 매도자가 많을 수 있다. 이때가 가장 저렴하게 내 집 마련할 기회이기도 하다.
내 집 마련 후보지들을 온라인상에서 지속적으로 확인해보고 직접 가서 확인할 물건만 추려낼 수 있는 실력을 키워보자. 그렇다면 이미 오른 곳과 덜 오른 곳 중 특정한 곳만이 정답이 아니라는 것을 알 수 있다.
