집 단기 시세차익VS장기 보유, 부자들이 했던 방법은?
내 집 마련을 한 사람들 중 대다수가 한 번쯤 고민하는 상황이 있다. 시세 차익이 생기면 떨어지기 전에 바로 팔면서 수익을 챙겨야 할지 등락에 개의치 않고 장기적으로 보유해야 할지 말이다.
집값의 단위가 적으면 사고파는 것에 상대적으로 제약이 덜하다. 반면 도심지에 가까워질수록 가격이 커지면서 단기적으로 사고파는 것에 제약이 생긴다.
2021년부터 각종 취득세, 양도세 규정이 강화됐고 DSR 40% 적용 등 대출 규제도 강화됐기 때문이다. 집을 사고파는 것에 대해 여러 가지 요인을 신중하게 고려할 수밖에 없는 사이클에 들어섰다.
1. 거주지 결정 시 학군이 미치는 영향
출처 : 학교알리미사고 팔면서 시세 차익을 챙기고 싶은 사람, 장기적으로 묻어 놓는 사람 모두 오르는 집을 원한다. 이런 입지는 바로 일자리와 학군이다.
미혼이거나 자녀가 없는 분들은 학군에 대해 체감하는 정도가 학부모인 분들과 다를 수 있다. 그렇다면 학군과 오르는 집은 무슨 상관관계가 있을까?
우리나라는 어느 나라보다 교육열이 높다. 강남 8학군이 생긴 것도 이런 특성 때문이다. 좋은 학교와 학원 등 교육 환경이 좋은 곳에 학부모와 자녀들이 몰릴 수밖에 없다. 이는 강남에만 국한된 것이 아니고 서울 및 대도시를 중심으로 퍼져 있다.
2013년 시장조사 전문기관 엠브레인트렌드모니터가 서울 및 분당, 일산 등 신도시에 거주하는 7세 이상 유자녀를 가진 기혼 여성 1,100명을 대상으로 학군과 부동산의 상관관계를 묻는 설문 조사를 실시했다.
전체 83.4%가 '이왕이면 좋은 환경의 학교에서 자녀를 교육해야 한다'는 인식을 가지고 있었다. 79.9%가 '거주 환경이 자녀의 성적에 영향을 미친다'는 생각이었으며 자녀의 교육을 위해 이사를 가는 것이 자연스러운 현상'이라는 의견도 72.1%였다.
'좋은 학교로 굳이 이사를 시키려는 부모가 잘 이해되지 않는다'는 의견은 21.2%에 그쳤다. 이렇게 자녀교육 환경의 중요성을 인지하고 있는 사람이 대다수다.
집값이 사람들의 심리에 의해서도 크게 영향을 받는데 학부모들은 '교육 환경이 그 지역의 부동산 가격에도 영향을 끼친다'고 생각했다.
75.5%가 '학교의 수능 및 학업성취도 결과가 지역 부동산 가격에 영향을 미친다'는 의견을 보였다. 또한 77.3%가 '인근 학원 시설 및 과외 환경이 지역 부동산 가격에 영향을 미친다'고 답했다.
심지어 '좋은 교육 환경을 위해서라면 주거 공간이 다소 낙후되더라도 견딜 수 있다'는 의견도 41.2%나 됐다.
출처 : 엠브레인트렌드모니터위의 조사 결과를 보면 알 수 있듯이 실제로 7세 이상 유자녀를 둔 서울 및 신도시 부모들은 현재 거주지를 결정하는 데 있어 교통 편의성을 54.5%, 학군을 51.4%로 중요하게 여기고 있다.
인상 깊은 것은 주택 가격 46.4%, 생활 편의시설 35.9%, 주변 자연환경 29.6%의 요소들보다 학군을 더욱 중요하게 여긴다는 점이다.
거주지 결정 시 학군을 고려했다고 응답한 학부모들은 그중에서도 53.5%가 '학업성취도 평가 결과가 우수한 학교가 있는지'를 중요하게 여겼다. 또한 50.6%가 '교육열이 높은 지역인지'도 중요하게 생각했다.
그렇다면 학군에 의한 거주지 결정 후 자녀 교육을 경험한 부모들은 만족도가 어떨까? 75.4%가 '이사를 한 것이 자녀 교육에 좋은 영향을 끼쳤다'고 생각했다.
강남 동지역이 84%로 평가가 좋았고 이사에 대해서도 대체적으로 만족해하는 결과를 보였다. 37.9%는 '이사를 후회해 본 적이 전혀 없었다'고 했으며 56.3%는 '가끔 후회하지만 대체적으로 만족한다'고 했다. '많이 후회한다'는 3.9%에 그쳤다.
자녀 교육을 고려하지 않고 이사를 한 응답자 중 35.8%는 결국 '향후에는 자녀 교육을 고려해 이사할 것'이라고 답했다. 학군에 따른 이사 수요가 지속적으로 이어질 것을 알 수 있다.
학군을 볼 때 고려하는 요인으로는 59.7%가 학업성취도 평가 결과, 43.1%가 대입 진학률, 42%가 학생 품행에 대한 평가, 40.3%가 교육열이 높은지 여부를 살필 것이라고 응답했다.
학군을 고려한 선호 지역으로는 강남구가 34.6%로 가장 많았으며 서초구가 28.3%, 송파구가 26.1%, 양천구가 24% 순으로 집계됐다.
2. 학군이 집값에 미치는 영향
2019년 12월 13일 매일경제에서 보도한 <과열된 강남·목동... 학군은 전셋값, 재건축은 집값 밀어올려> 기사를 살펴보면 학군이 집값에 영향을 미치는 과정을 살펴볼 수 있다.
서울 강남구 대치동 일대는 교육제도 개편과 집값 급등으로 전세시장이 이상 과열 움직임을 보이고 있다. 집주인은 가중되는 종합부동산세 부담을 줄이기 위해 전세를 반전세나 월세로 돌려 임대료로 세금을 내고 싶어 하는 상황이라 전세 매물은 더 귀해지고 있다.
이 지역은 학부모들이 해마다 이른 시기부터 전셋집을 구하느라 3월 개학 6개월 전부터 세입자들이 눈에 띄게 늘어난다.
2019년 12월 12일 한국감정원에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 한주 새 0.17% 올라 2018년 정부의 9·13 대책 이후 최대 상승폭을 기록했다. 양천구가 0.54%로 가장 많이 올랐고 강남구 0.29%, 서초구 0.25%, 송파구 0.25%, 강동구 0.21% 등 강남 4구도 급등세를 연출했다.
대치동 공인중개사 사무소 대표의 의견도 들어보자. "집을 구하는 학부모의 아이 연령대가 점차 낮아져 요즘은 초등학교 저학년이 가장 많다"며 "잠실, 목동, 과천의 자기 집을 세주고 받은 돈에 전세자금대출 5억 원을 합쳐 대치동 전세로 입성하는 사람이 많다"고 한다.
이런 전세가격 상승이 매매가를 떠받치며 동반 상승하는 연결고리가 된다고 분석할 수 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장의 분석도 들어보자.
"서울에서 강남구가 거의 유일하게 초등학생 수가 지속적으로 늘어나고 있다"며 "이제는 초등학교 저학년 학부모를 중심으로 교육을 위한 강남 입성이 더욱 뚜렷해지고 있어 강남 전세가와 매매가 상승에 기름을 붓고 있다"고 설명한다.
전세 품귀 현상과 아파트값 상승은 목동에서도 드러난다. 탄탄한 교육 인프라가 전세가격 상승을 이끌고 재건축 이슈가 있는 노후 단지를 중심으로 중장기 투자 자금이 몰리고 있어서다.
목동의 한 공인중개사는 "정시 확대 얘기가 나오고 나서 전세 매물을 찾는 학부모가 많다"며 "약 3개월 전보다 전세가격이 5,000만 원 이상 올랐어도 매물이 나오는 대로 바로 나가는 분위기"라고 말했다.
최근 목동 신시가지 아파트를 매수했다는 한 투자자는 "10년 내에 추진이 어렵더라도 자녀에게 증여하면 된다는 생각으로 매수했다"며 "목동은 학군이나 입지가 매우 좋기 때문에 언젠가 재건축이 되면 가치가 강남 못지않을 것으로 본다"고 말했다.
박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이번 정권을 넘어 10년을 내다보고 가장 좋은 입지에 돈을 묻어놓겠다는 자산가들이 서울과 지방을 가리지 않고 또다시 강남 재건축에 관심을 가지기 때문에 상승세가 꺾이기 어렵다"고 분석했다.
출처 : 한국감정원 학군이 좋으면 이렇게 매년 수요가 몰린다. 또한 자산가들은 학군이 좋은 입지에는 장기적으로 돈을 묻어놓겠다는 생각도 하고 있다.
도심에서 학군이 좋은 곳은 장기적으로 봤을 때 실패할 수 없는 곳이다. 간혹 부모님들 중 자녀들이 공부 잘하는 또래들에게 눌려서 낮은 성적이 나오는 것을 피하고 싶다는 의견도 있다.
하지만 그 이유 때문에 도심의 학군 좋은 아파트를 팔고 상대적으로 경쟁해볼 만하다 판단되는 학군을 찾아 외곽으로 빠진다면 나중에 어떤 생각을 하게 될까? 설사 자녀가 좋은 성적으로 좋은 대학을 간다고 해도 도심에 살던 아파트의 집값이 시간이 지나면서 변화하는 것을 계속 신경 쓰게 될 것이다.
미래의 자산 증식 속도를 위해 도심지의 학군 좋은 곳에 머문다면 자녀의 성적이 낮아질 수도 있다는 불안감이 생길 수 있다. 하지만 도심지에 남는다면 외곽보다 자산 증식의 속도와 양의 차이가 점점 벌어질 것이다.
자산 증식의 속도가 빠르고 양이 늘어나는 정도로 인생의 높낮이를 판단하자는 의도가 아니다. 자본주의 사회에서 자산에 관심을 갖고 가족들을 위해 활용하자는 의도다.
따라서 증여를 위해서라도 학군이 좋은 도심지의 입지에 돈을 묻어놓는다는 한 자산가의 말처럼 장기적인 관점에서 부동산을 바라보는 것이 좋다.
2020년 한국 부자 보고서에서 장기적인 증여의 중요성을 살펴볼 수 있다. 2011년에서 2020년 사이 부자의 부의 원천이 변화했다. 상속과 증여가 차지하는 자산의 비중이 10.5%에서 23.7%로 2배 이상 늘어난 것이다.
부자들은 그만큼 그 당시 자신의 단기적인 이익보다는 다음 세대도 바라보는 장기적인 관점으로 자산을 관리하고 있다.
처음부터 학군이 좋은 도심지에 집을 마련할 수 있는 사람은 드물 것이다. 처음에는 상대적으로 외곽 지역에서 내 집 마련을 대부분 한다.
이후 시세차익이 생기면 빨리 팔아서 수익을 챙기자는 단순한 생각은 부자들의 생각과는 거리가 멀다. 장기적으로 보고 그 차익을 점차 도심지로 갈아타는 수단으로 활용한다는 전략을 갖자.
