어쩌다 리츠(REITs), 어쩌다 리치(Rich)?
REITs 입문기
어쩌다 REITs에 대해서 생각해보게 되었는데...
지난 2022년 8월 24일(수)에 본 블로그에 게시했던 <맞는 그릇이 있어야 담을 수 있다.>에서 일확천금으로 약 20억원의 현금이 생겼을 경우, 1억원은 차 사는데 쓰고, 나머지 자산 19억원 중 7억원을 REITs에 넣어보겠다고 했다. 사실 그때만 해도 REITs에 대해서는 막연하게만 알고 있었고, 부동산에 직접 투자하게 되면 신경써야 할 건물 관리(유지/보수), 임차인 대응, 공실 risk, 세금 등의 이슈들 귀찮아서 REITs에 투자하면 되지 싶었다.
그런데 최근 그 어느때보다 어려운 금융시장(주식, 채권, 환율 등) 상황이 지속되고 있고, 매우 불안한 경기 침체의 smell이 여기저기서 풍겨오고 있다. 그러다보니 수중에 돈은 여전히 없지만 미리 부동산 공부라도 해놓자는 마음이 들었다. 정확히 말하면 부동산 보다는 REITs에 대해 알아보고 싶었다.
우선 궁금한 것이 생기면, 제일 먼저 하는 것이 교보문고에서 키워드로 검색해보는 것이다. 어떤 책들이 나와있고, 저자들은 누구인지 등등...그런데 의외였다. '리츠'라는 단어로 교보문고에서 검색을 하니 검색되는 책(직접적으로 REITs에 대해 저술된 책)이 20권이 채 되지 않았다. 이런 점을 보면 우리나라에서는 아직 REITs에 대해 많은 사람들의 이목을 끌지 못하고 있는 것 같다는 생각이 들었다.
글로벌 상장 REITs 현황 (출처 : 한국리츠협회 자료 재구성)주민센터에 있는 도서관에서 REITs 투자의 기본을 잘 설명해 준 책이 있어서 그 책을 빌려 보는 것으로 REITs에 대한 공부를 시작했다. 그런데 우리나라와는 다르게 미국, 일본, 싱가폴, 호주 등에서는 이미 REITs 시장이 매우 활성화 되어 있어서 주요 상업용 부동산은 물론, 임대용 주택도 이미 REITs가 소유한 비중이 매우 높았다. 미국의 경우, 부동산 섹터별로 REITs가 소유한 부동산 비중이 꽤 높은 것으로 알려져 있다. 미국내 오피스는 전체의 5~10%(특히 대형 빌딩은 35%를 REITs가 소유), 대형쇼핑몰은 전체의 80%, 쇼핑센터는 전체의 10%를 REITs가 소유하고 있다고 한다. 특히나 상업용 부동산 중에서도 규모가 큰 자산들의 경우에 REITs가 소유한 비중이 더욱 높은 것으로 확인이 되니 부동산 시장에서의 REITs의 실질적인 영향력은 실로 엄청날 것이라는 생각이 들었다. 게다가 아파트와 같은 미국 공동주택(multi-family)은 전체의 55%를 기관투자자(REITs 포함)가 소유하고 있다고 한다. 이와 같이 미국에서는 상업용 부동산 뿐만 아니라, 주거용 부동산에서도 REITs가 시장에서 가장 중요한 players라고 볼 수 있다. 한편 일본에서는 일본 전체 부동산 거래액의 50% 이상을 REITs가 차지하고 있다고 하니, 일본 역시 미국 못지 않게 부동산 시장에서 REITs가 행사하는 영향력은 막강하다고 할 수 있다.
일본과 싱가폴 REITs 성장 story 국내 REITs의 현주소
비슷한 시기에 REITs 제도를 도입한 우리나라는, 우리보다 1년 먼저 도입했던 일본과 1년 후에 도입했던 싱가폴에 비해서도 REITs의 발전이 많이 더디게 진행되었다. 국내 상장된 REITs 종목수는 일본에 비해 1/3, 싱가폴 대비 절반에 불과하다. 시가총액은 일본과 싱가폴의 1/20 수준에 미치는 정도이다. 마지막으로 GDP 대비 비중은 일본의 1/10, 싱가폴의 1/100 수준이니 아직은 상대적으로 많이 뒤쳐져 있다.
이렇게 일본과 싱가폴에 비해서 우리나라의 REITs의 발전이 이렇게 더디었던 이유는 바로 정책적인 영향이 클 것이다. 우리는 정책적으로 밀어주기 어려운 무슨 사건이라도 있었던 것인가? 알고보니 있었다. 이는 뒤에서 다시 언급하겠다.
일본 REIT 관련 제도와 인센티브 히스토리 (출처 : 삼성증권 2022. 07. 08. 보고서 <일본 리츠 초저금리 유지로 밸류에이션 매력 상승>)우선 일본은 2000년대초부터 오랜 기간 지속해온 부동산 경기 침체를 벗어나기 위해 REITs를 정책적으로 적극 활용해왔다. 배당소득세 과세표준을 REITs 투자 손실액만큼 하향 조정해주고, 부동산 유통세를 감면시켜주고, 지방은행들의 REITs 투자에 따른 수익은 본업에서 발생한 수익으로 인정(회계적으로)해주며, REITs의 자산매각 차익을 배당하지 않고 내부에 유보할 수 있는 법적 근거를 마련해주었으며, REITs가 해외 부동산에 투자하는 규제도 대폭 완화해 주었다. 이러한 대대적인 규제 완화의 영향으로 대형은행과 대기업들이 막대한 자금력과 부동산 자산들을 가지고 직접 REITs를 설립하거나 인수하였고, 직접 스폰서로 나서 고수익의 부동산 자산을 인수할 수 있도록 자금 조달과 자산운용 등을 지원해주었다. 이러한 대기업과 대형 금융기관들의 적극적인 행보가 정부의 정책과 맞물리면서 REITs들은 꾸준하게 규모를 키우는데 집중할 수 있다. 더욱 주목할 만한 것은 REITs 시장이 침체국면에 접어들었던 2008년(글로벌 금융위기), 2011년(동일본 대지진), 2020년(코로나19) 당시에는 일본 정부가 직접 양적 완화의 일환으로 REITs를 매입하고 유동성을 공급했다는 점이다. 아예 대놓고 몰아주기 하겠다는 것이었다. 흠...공적자금 투입에 대한 일본 국민들의 반대는 없었으려나?
싱가폴 REIT Total Return(배당소득 재투자+자본소득) : 5년 누적 수익률이 타국 REIT 대비 탁월함을 강조 (출처 : S-REIT 홈페이지)싱가폴의 REITs 성장 스토리 역시 일본과 마찬가지로 정부 주도의 강력한 REITs 육성책이 결실을 거둔 케이스다. 다만, 싱가폴은 일본과는 다르게 국토 면적이 협소하고, 대형 부동산 자산 역시 많지 않기 때문에 REITs의 투자대상으로 해외의 부동산 자산들이 주를 이룰 수 밖에 없었다. 싱가폴의 상장된 REITs의 해외부동산 편입 비중은 2012년 64% 수준이었는데, 2020년 10월 88%까지 확대되었다고 한다. 이 정도면 사실상 늘어나는 대부분의 부동산 투자자산은 전부 해외이지 싶다. 그리고 이제는 너무도 잘 알려진 싱가폴의 국부펀드인 테마섹(Temasek Holdings)과 공기업들이 주요 상장 REITs들의 스폰서로 있다는 점도 주목할 만하다. 이렇게 일본이나 싱가폴이나 정부에서 대놓고 키우겠다고 하니, 대기업들 입장에서는 REITs 사업에 적극적으로 뛰어들지 않을 이유가 전혀 없고, 이에 따라 시장이 성장하지 못하는 일은 없을 것이다.
한 눈에 보는 대한민국 REITs 현황 주요 통계 (출처 : 한국리츠협회 홈페이지)이에 반해 우리나라에서는 오랜기간 REITs 시장이 발달하지 못했는데, 가장 큰 원인은 2011년 상장된 REITs들에서 연이어 부정한 사건들이 일어나면서 신뢰도가 크게 낮아졌던 영향이 컸다. 지금은 국내 대부분의 REITs가 위탁관리형태이지만 당시만 해도 대부분이 자기관리형이었다. 2011년에 바로 이들 자기관리형 REITs인 다산리츠의 배임사건, 골든나래리츠의 주가조작, 삼우리츠의 가장납입 사건 등이 연이어 발생하면서 REITs의 건전성에 심각한 불신이 생겼다. 이후에는 사모리츠 중심으로만 제한적으로 성장해 올 수 밖에 없었다. 2014년 LH공사의 임대주택리츠 중심으로, 다른 국가들에 비하면 미미하지만 성장을 하긴 해왔는데, 임대주택리츠는 90% 이상이 사모로만 투자유치가 되었다. 결국 규모를 키우는데 한계가 있을 수 밖에 없었을 것이다. 그리고 무엇보다 시급한 것은 REITs에 대한 감시체계를 강화하여 투명성과 신뢰성을 확보가 선결되는 과정이 필요했을 것이다.
2019년 공모리츠에 대한 세제혜택 내용 (출처 : 자본시장연구원 2021년 6월 보고서)그나마 2018년에 정부에서 <REITs의 공모 및 상장 확대 방안>을 발표하면서 공모 REITs에 대해서 정부의 지원이 조금씩 본격화되기 시작했다. 이후 2019년에 세제혜택, 정부기관 주도의 스폰서십, 공모펀드 상품성 및 규모 확대 등이 포함된 <공모형 부동산 간접투자 활성화 방안>이 발표되면서 더욱 REITs는 성장 엔진에 추진력을 더할 수 있었다. 물론, 일본이나 싱가폴에 비하면 정부의 지원이 획기적이고 강력하다고 보기는 어렵다. 그렇다면 우리나라의 REITs 시장이 시기적으로는 늦었지만, 오히려 향후에는 앞서가는 나라들에 비해 성장 잠재력이 크다고 볼 수 있을까?
국내 REITs 시장의 성장 Potential은 있을까?
우리나라의 REITs 시장이 앞으로 성장할 수 있을지에 대한 방향성을 고민해보게 되었다. 물론 증권사 애널리스트 분들이나 각종 연구소, 협회 등에서 작성해주시는 보고서들을 봐도 어느정도 파악할 수 있을 것이다.(솔직히 REITs 자료들이 매우 상세하게 잘 정리되어 있는 곳이 많다.) 전체적으로 국내 REITs 시장의 활성화에 대해서 다양한 근거와 데이터들을 가지고 긍정적으로 보는 시각이 압도적으로 많았다. 그런데 진짜 그렇게 될까에 대해서는 나만의 확고한 의견과 근거가 있어야 할 것 같았다. 그래서 크게 2가지로 국내 REITs 시장의 방향성을 가늠해보기로 했다.
첫째는 다른 나라의 성장 사례를 비교해보는 것이다. 이를 위해서는 비교대상을 선정하는 것이 필요한데, 두말할 나위 없이 일본과 싱가폴이다. REIT's 제도를 도입한 연도도 비슷하거니와 경제규모와 구조, 인구구조, 부동산 시장 상황이 미국, 호주, 캐나다 보다는 더 가까우니 말이다.(근거를 대라고 하면...그냥 묵묵부답하겠다. 자료들 다 찾아보기 귀찮다. 가설이긴 하지만 뭔가 많은 사람들이 느낌적으로는 동의할 것이라 믿는다;;)
전술한 바와 같이 일본과 싱가폴은 강력한 정부의 정책적 지원을 기반으로 견조하게 성장해왔다. 대한민국 역시 이러한 정부역시 부동산 시장에서의 REITs의 중요성에 대해 잘 알고 있는 것으로 추측(?)이 되고 늦게나마 REITs 등의 기관투자자들이 부동산 시장에 들어올 수 있는 길을 제공하기 시작했다. 어느 정권이 됐건 가장 중요하게 고려하는 것 중 하나가 부동산 가격 안정화(너무 올라도 안 되지만, 반대로 너무 떨어져도 안 되는 것이 목표일 듯 하다?)일 것이다. 당연히 유권자들의 표를 얻기 위해서는 주거용 부동산이 우선이고, 그 다음이 상업용 부동산이겠지만...여튼 부동산 가격이 안정화되는 것을 원한다면 부동산 시장을 주도적으로 이끌어가는, 영향력있는 주체가 필요할 것이다. 개인들도 갭투자, 레버리지 등을 활용하여 수백채의 주택을 거래(매매 뿐만 아니라 전월세 포함)하는 소위 큰 손들이 있겠지만, 수십에서 수백배 이상의 자금력을 지닌 기관투자자에 비하면 영향력이 현저하게 떨어질 수 밖에 없다. 또한 시장에 참여하는 의사결정자들이 너무 많으면 부화뇌동할 수 있는 여지가 생길 수 있는 것에 반해, 묵직한 소수의 의사결정기구가 시장에서 상당한 영향력을 행사하면 시장 전체적으로 휘둘릴 수 있는 여지를 줄일 수 있다. 이는 주식시장, 코인시장의 사례를 생각해보면 같은 원리로 작동함을 알 수 있다. 주식이나 코인시장 보다 더 좋은 것은, 부동산 자산의 경우는 주식이나 코인보다 유동성이 훨씬 떨어지기 때문에 REITs 등의 기관투자자들이 부동산 시장을 교란하고 농락하기도 쉽지 않을 것이다. 부동산 가격을 안정시키기 위해서는 REITs를 중심으로 하는 강력한 기관투자자들을 키우는 것이 매우 효과적일 것이고, 똑똑한 분들이 넘쳐나는 정부 관료들과 정치인들(비꼬는 것이 아니고 진심이다.)이 이를 놓칠리 만무하다.
둘째는 우리나라의 REITs 시장이 상대적으로 많이 늦어졌던 이유에 대해서 알아보는 것이다. 만약 그러한 이유들이 해소되었거나 조만간 해소가 될 것이라면, 사실 여러가지 면에서 메리트가 높은 REITs 시장이 꾸준하게 성장할 것이라는 점은 명약관화이기 때문이다.
이미 앞서 기술한 바와 같이, 우리나라의 REITs 시장의 성장을 저해시킨 가장 큰 원인은 2011년에 있었던 REITs들의 각종 부정 사건 발생으로 인한 신뢰성 크게 저하라고 볼 수 있는데, 점차 제대로 작동하는 관리감독 체계를 제대로 마련하고 신뢰성이 회복되고 있다. 그 근거는 다음에서 살펴보자.
위탁관리형 REITs 구조 : REITs는 페이퍼 컴퍼니 형태, 자산관리는 AMC(자산관리회사)에, 일반 사무는 사무수탁기관에 위탁 (출처 : 한국리츠협회)
자기관리형 REITs : REITs가 실체가 있는 회사이며, 자산관리와 일반 사무를 모두 REITs 법인의 임직원들이 직접 (출처 : 한국리츠협회)우선 무엇보다 국내 REITs의 거의 대부분이 위탁관리형으로 바뀌었다. 위의 그림에서 볼 수 있듯이, 위탁관리형은 REITs가 페이퍼 컴퍼니로만 존재하고 자산관리를 AMC(Asset Management Company, 자산관리회사)에, 일반 사무를 사무수탁 기관에 위탁한다. 반면 자기관리형은 실체가 있는 REITs 법인에 있는 임직원들이 직접 자산관리와 일반 사무를 처리한다. 따라서 상대적으로 부정한 일들이 발생하기가 쉬울 수 있다. 물론 요새는 국토부, 금융감독기관, 국세청, 외부감사인 등의 감시와 통제가 더욱 강화되어 어지간한 자기관리형 REITs도 부정을 저지르기는 여간 쉽지 않을 것이다.
REITs 형태별 비교 (출처 : 한국리츠협회)
SK리츠 주요 정보 (출처 : SK리츠 2022. 09. 분기결산 자료)그리고 대기업들이 REITs 시장에 본격적으로 뛰어들었다는 점도 REITs의 신뢰도 제고에 힘을 더한다. KORAMCO(LF 계열), SK그룹, 롯데그룹, 이랜드그룹, 미래에셋그룹, 신한그룹, NH그룹, 이지스자산운용 등이 스폰서로서, 혹은 AMC로서 REITs 시장에 뛰어들었다. 그리고 대한민국을 대표하는 삼성그룹에서도 조만간 REITs를 출범할 계획이라고 한다. 삼성그룹은 2000년대 초반부터 삼성생명을 중심으로 내부에 REITs 사업팀을 구성해서 준비해왔고 내년에 삼성생명이 소유한 빌딩 등의 부동산 자산들을 편입하면서 상장(IPO)까지 할 계획이라고 한다. 대기업들이 이렇게 REITs에 참여하는 것은 여러가지 제도적인 이점을 적극적으로 활용하고, 다양한 형태로 계열사와의 시너지를 일으킬 수 있다고 판단했기 때문일 것이다. 예를 들어, SK그룹의 경우에는 SK(주)가 보유한 종로 서린빌딩을 SK리츠에 매각(세일즈 & 리스백 : 매각 후 임대)하여 유동성을 확보하고, SK(주)는 50%의 지분을 보유한 REITs로부터 배당금(SK리츠는 이익의 90% 이상을 배당함으로써 법인세 면제 혜택을 받게 된다.)을 직접 수령한다. 결국 이러한 구조를 갖춤으로써 SK그룹 전체적으로 보면, 더욱 가치있게 자산을 운용할 수 있게 되는 것이다. SK(주)이외에도 SK 계열사의 다양한 부동산 관련 투자(주유소, 데이터센터, 통신타워, 헬스케어)에도 REITs가 적극적으로 활용되어 새로운 가치를 창출할 수 있는 잠재력과 기회가 넘쳐날 것이다.
결국 우리나라도 일본, 싱가폴과 같이 정부의 지원이 지속될 가능성이 높고(개인적으로는 시간의 문제일 것이라고 생각한다.), REITs에 대한 불신과 우려가 많이 불식되고 있다는 점을 감안한다면 REITs 시장이 꾸준하고 건전하게 자랄 수 있을 것이라고 보는 것이 합리적일 것이다.
전문가들의 분석보고서를 보면 부동산 시장의 방향, 금리와 정부정책, cap rate, 인플레이션 헷지 등으로 국내 REITs 시장에 대해 장밋빛 전망을 많이들 내놓는데, 본인은 전문가도 아닐 뿐더러 좀 더 개인적으로 정말 와 닿는 내용들을 정리해보고 싶었다. 다행히(?) 많은 자료들을 읽어보고 생각을 정리하다보니 위와 같이 국내 REITs에 대해서 물론 충분히 긍정적인 시각을 갖출 수는 있었다. 다만, 꼭 국내 REITs일 필요는 없어 보였다. 미국, 일본, 싱가폴, 호주, 캐나다 등 선진 REITs 시장이라면 크게 구분할 필요는 없는 것 같다. 지역보다는 성장하는 섹터인지 여부가 훨씬 중요한 것 같았다. 이는 다음 번에 기회가 되면 생각을 정리해 글로 기록해보겠다.
매력적인 투자자산 REITs - "Real estate working for you"
미국 리츠협회 홈페이지 메인 화면 : 왼쪽 상단 로고에도, 메인 페이지에도 대문짝만하게 써있는 "Real Estate Working For You"미국의 리츠협회(NAREIT) 홈페이지에 가보면, 왼쪽 상단에 NAREIT 로고(?)에 "Real estate working for you"라고 잘 보이게 적혀 있다. 사적으로는 이 말이 너무나 흡입력 있게 느껴져 REITs에 대해서 더욱 재미있게 공부하게 만들었다. 항상 고용되어 누구를 위해 열심히 일만 해오고 있는 사람으로서, 나를 위해 일하는 부동산 자산이라니...생각만 해도 감읍할 따름이다.
NAREIT의 슬로건에서 가장 주목해야 할 부분은 바로 'Real Estate'인 듯 하다. 왜냐하면 REITs 자체가 바로 부동산 그 자체이기 때문이다. 다시 말해, REITs에 투자하는 것은 바로 부동산에 투자하는 것이라는 점이다. 말로는 간접투자라고는 하지만, 실질적으로는 직접투자와 크게 다를 바 없다. 거기에 부동산에 직접 투자하는 것보다 좋은 것은 자금조달(대출 등)과 각종 세금 및 유지/보수와 관리 등 귀찮은 일에 신경쓸 필요가 없으니 금상첨화 아닌가. 게다가 부동산 투자에서 발생한 수익을 친절하게 배당으로 지급해주기까지 한다. NAREIT에서 바로 이러한 2가지 포인트, 실질적으로 부동산에 직접투자하는 것이라는 점과, 알아서 운용하고 관리해주고 남은 순수익을 지급해주는 점을 모두 반영하여 슬로건을 정한 것이 아닌가 싶다.
2017 ~ 2022.06 미국의 물가 상승 환경별 REITs의 12개월 수익률 : Low Inflation 外 REITs가 S&P500 보다 수익률 양호 (출처 : NAREIT)우리가 소위 말하는 자산(소비형 말고 투자형 자산)이라는 것을 왜 매수할까? 금수저, 은수저이신 분들이야 모르겠지만, 본인같이 생계형 직장인의 경우 자산을 매입하는 가장 큰 이유는 바로 현금흐름을 위해서다.(부자이신 분들은 본인의 체면과 자존심, 대중들에게 보이는 이미지, 개인적인 관심사 등을 위해 자산을 매입할 수도 있을 듯 하다?) 그게 매월 들어오는 현금흐름일 수도 있고, 분기나 연도별로 들어오는 것일 수도 있다. 심지어 몇년 후에 한번에 받는 것일 수도 있다. 어쨋든 이러한 현금흐름 측면에서 보면 부동산은, 아니 REITs는 분명 매력적인 자산이다. REITs별로 결산시기와 배당지급시기가 차이가 있지만 적어도 반기에 한번, 대체로 분기에 한번은 배당수익을 받을 수 있다. 거기에 더해 배당수익률도 높다. 아니지, total return(배당수익 재투자+자본이득) 개념으로 봐도 그 어떤 투자대상보다 양호하다. 수익률도 좋은데 현금흐름도 잘 꽂아주니 이보다 괜찮은 자산을 찾기란 여간해선 쉽지 않을 것이다.
REITs에 대한 개인적인 사유(思惟)
복권에 당첨되는 등 일확천금의 기회가 생기면 자산을 어떻게 배분할까에 대해 고민하다가, 부동산에 직접 투자하는 것이 귀찮고 꺼려져서 REITs에 투자하겠다고 막연하게만 생각하다가 여기저기 자료를 찾으면서 REITs를 좀 더 알게 되었다. 그런데 무엇보다 반가운 것은 국내 뿐만 아니라 REITs 선진국(?)들 역시 자료가 매우 풍부했다. 자료들도 매우 잘 정리가 되어 있고, 다양한 통계들을 갖추고 있어 REITs에 관심을 가질 사람들에게는 매우 문이 활짝 열려있다는 점이 반가웠다.
수 많은 증권사, 협회, 연구기관들의 보고서들과 관련 서적, 데이터들을 검색해봐도 REITs는 매우 안정적이고 훌륭한 투자자산임이 분명했다. 그래서 전문가들이 주장하는 근거가 아니라, 비전문가인 나만의 생각으로 중장기적으로 꾸준히 REITs에 투자해야하는 당위성(?)을 정리해보면 다음과 같다.
'REITs 투자 = 부동산 투자'임을 의미하는 내용 (출처 : 한국리츠협회 REITs 소개 만화)무엇보다 가장 먼저 손에 꼽아야 할 근거는 "REITs = 부동산"이라는 점이다. 그런데 부동산 직접투자보다 장점이 훨씬 많다. 가령, 부동산에 투자하고 싶은데 우선 투자할만한 거금이 당장 수중에 없다고 해보자. 상업용 건물은 LTV를 높게 인정해준다고 하지만, 대출 받아서 원리금을 상환할 현금흐름도 마땅치않다. 그런데 REITs는 소액으로 부동산에 거의 직접(?)적으로 투자가 가능하다. 그리고 임차인 관리, 유지/보수, 세금 등에 대해 고민할 것도 없다. 또한, 유동성이 부동산에 비하면 어마어마하게 높기 때문에 사고 파는 것도 매우 자유롭고 용이하다. 캬~ 이것 하나만으로도 그냥 묻지마 투자(?)해도 될 이유가 충분하지 않나?
국내 REITs 연평균 배당수익률 ('07~'09년은 매각차익이 배당수익률에 포함) (출처 : 한국리츠협회 <리츠저널> 통권 43호)두번째, 자산의 가장 중요한 요소인 현금흐름과 안정성, 그리고 양호한 수익성을 두루 갖춘 전천후(全天候) 자산이라는 점도 강력하게 내세울 만하다. 물론 "과거의 수익률이 미래의 수익을 보장하지 않습니다."라는, 금융회사의 금융상품 설명서에 눈곱만한 글씨로 써있는 문구에 대해서 적극적으로 동의하는 바이다. 그렇지만 REITs가 부동산 임대차 계약을 통해 안정적인 임대료 수익을 기반으로 하고 있다는 점을 감안하면, 미래의 수익률도 과거의 수익률에서 크게 벗어날 가능성은 크지 않을 것이다. 물론, 해당 REITs가 보유한 부동산 자산의 quality(location, 주요 임차인, 임대차 계약내용 등)와 해당 부동산 자산이 어떤 분야(고성장 sector 여부)에 따라 REITs의 수익률이 크게 달라질 수는 있지만, 이는 투자자가 사전에 검증하고 체크하여 투자대상 REITs를 선별하는 과정에서 필수적으로 수반되어야 한다. 오랜 기간 그 어떤 투자자산보다 높고 안정적인 수익성과 양호한 현금흐름을 보여준 REITs, 그리고 이를 처음으로 창안한 이에게 아낌없는 찬사를 보내는 바이다.
부동산 직접 투자 대비 REITs 투자의 장점 (출처 : 한국리츠협회)세번째는 전문성과 투명성이 높아서 끌렸다. 만약 내가 직접 꼬마빌딩 1채를 매입하여 임대차 관리를 하려고 하면...생각만 해도 막막하다. 자금마련, 대출, 임차인 관리, 빌딩 유지/보수, 세금,.......REITs는 부동산 전문가가 알아서 다 해준다. Wow! 난 그냥 크게 신경쓰지 않고 때가 되면 꼬박꼬박 배당을 받거나, 필요하면 REITs를 팔아서 또다른 REITs를 물색하면 된다. 또다른 투자할 부동산을 찾아서 주식을 사듯 사기만 하면 되는 것이다. 그리고 투명성은 누차 언급했듯이 국내 REITs 시장의 성장에 가장 큰 걸림돌이었다. 그렇지만 이 역시 다양한 관리/감독 체계가 강화되면서 대부분 해결이 되었고, 국내 수위권 대기업들이 REITs에 발을 들여놓기 시작하면서 대부분 불식되었다. 물론, 대기업이라고 해서 부정이 전무한 것은 아니지만 정체를 알 수 없는 부동산 개발업체나 금융회사가 하는 REITs에 비하면 훨씬 건전할 것은 자명한 사실이다. 대기업들은 법망을 교묘하게 피해가지, 적어도 위법은 저지르지 않을 것이기 때문이다. 그리고 이런 대기업들이 어마어마하게 좋은, 일반 오피스 건물 뿐만 아니라, 계열사가 영위하고 있는 사업에 필요한, 고성장 sector 관련 부동산 자산을 REITs에 공급해줄 것이니 이보다 좋을 수 있을까.
REITs에 접근하기 위해 가장 기본적인 사항들에 대해서, 새로 알게된 것들과 생각한 것들을 정리해보았다. 솔직히 투자 대상으로 너무 좋은 점들만 있어서 오히려 불안했다. 그런데도 아직 국내 많은 사람들이 REITs에 대해서 관심을 많이 갖고 있지는 않은 것 같다. 공부하다보니 REITs에 대한 내용이 복잡하거나 어렵지도 않았다. 그냥 부동산 임대차 계약에 대해서만 이해할 수 있으면, 거기에 추가로 주식시장에 대해 기본적인 내용만 아는 사람이라면 금방 이해할 수 있는 구조인 것 같다. 또한 데이터나 자료가 부족하지도 않았다. 오히려 자료들이 너무 많아서, 그리고 꾸준하게 업데이트되고 있어서 최근 상황들을 어려움 없이 follow-up하기도 용이했다.
결국 투자대상으로서 관심을 받지 못한 가장 큰 이유는 섹시(sexy)한 측면이 떨어지기 때문인 것 같다. 유명한 일화도 있지 않은가? 아마존의 창업자 Jeff Bezos가 Warren Buffet에게 "당신의 투자 전략은 매우 심플한데, 왜 아무도 따라하지 않는거죠?"라고 묻자, "그 이유는 아무도 천천히 부자가 되고 싶어하지 않기 때문이죠."라고 답했다는 일화 말이다.
미국 및 글로벌 주식시장과 REITs의 낮은 상관관계 (출처 : NAREIT)그렇다. 금융시장 상황이 좋아서 주가가 급등하기 시작하면 당연히 REITs의 주가 흐름은, 나아가 REITs의 Total Return은 일반 주식들의 주가 상승분에 비하면 너무 소소하게 느껴질 것이다. 대부분의 투자자들은 금융시장이 이미 호황(?)일 때 투자를 본격적으로 시작하지 않은가. 또한 REITs도 주식시장에 상장이 되어 있기 때문에, 금융시장이 하락하면 REITs 주가도 하락할 수 밖에 없다. 그러니 하락기에도 REITs는 주목받기 어려울 것이다.
우수한 투자성과를 나타내는 미국 REITs 주요 투자관련 지표 (출처 : NAREIT)반대로 생각해보았다. 뭔가 눈에 띌 일은 별로 없지만, 꾸준히 양호한 수익률을 이어갈 수 있다는 측면으로 바라보니, 정말 훌륭한, 거의 최고 수준의 투자대상으로 보였다. REITs의 특성을 감안하면 특히나 적립식 투자 방식에 적합한 것 같았다. 그래서 이번 REITs에 대한 공부와 생각 정리는 개인적으로는 매우 의미있는 시간이었다. 큰 돈은 없지만, 월급 받는 것의 일부분을 꾸준히 국내와 해외 REITs에 투자하겠다는 다짐을 하게 되었다. 어쩌다가 REITs에 대해서 공부해보게 되었지만, 어쩌다가 Rich가 될 수도 있을 것이라는 꿈을 꾸게 해준 REITs에게 다시 한번 감사하다.
끝.
