경매 투자자를 위한 부동산 경매 리스크와 대응방법
일반 부동산 매매와 달리 부동산 경매는 권리분석, 정유상태 파악, 명도, 자금마련 등 모든 과정을 본인이 직접 책임지고 준비해야 합니다.
이 글에서는 부동산 경매에서 자주 마주치게 되는 대표적인 위험요소에 대해 어떻게 사전에 점검하고 현명하게 대응할 수 있는지를 알려드리고자 합니다.
대항력 있는 임차인
경매 물건에 임차인이 있을 경우,
가장 먼저 확인해야 할 점은 '대항력'을 갖추었는지 여부입니다.
대항력이란 임차인이 전입신고를 했고 그 전입신고 일자가 말소기준 일자보다 앞서는 것을 의미합니다.
이렇게 대항력을 갖춘 임차인이 있는 물건은 임차인의 보증금을 일부든 전액이든 낙찰자가 모두 인수해야 하는 위험이 존재합니다.
대항력 있는 임차인을 식별하는 방법은 매각물건명세서를 보면 알 수 있습니다.
매가물건명세서 하단을 보면 '낙찰자 인수사항'에 임차인의 보증금을 전액 또는 일부 인수할 수 있음을 명시해 놓습니다. 따라서 해당 내용을 반드시 확인하여 낙찰 후 임차인의 보증금을 인수하는 일이 없어야 하겠습니다. 관련글 ☞ 대항력 임차인 관련 포스팅 더보기
곰팡이 누수 등 물건의 하자 여부
경매 물건은 대부분의 경우 내부 확인이 어렵기 때문에 하자가 있는지 낙찰을 받기 전에는 알 수 없습니다. 대표적으로 건물 내부의 곰팡이, 누수, 보일러 고장 등은 낙찰 이후에나 알 수 있는 경우가 대부분입니다.
대구 달성군 낙찰건 곰팡이 상태관련글 ☞ 대구 달성군 낙찰건 곰팡이 제거 관련 포스팅 더보기
이러한 얘기치 못했던 하자 보수에는 수리비가 작게는 몇백만 원 많게는 몇천만 원이 들 수도 있습니다.
따라서 내가 인테리어 전문가가 아니라면 부동산 경매에 입문하시는 여러분들은 가급적이면 20년 이상된 노후 물건은 입찰을 재검토하시는 게 좋겠습니다.
또한 현장에 임장에서는 옆집, 아랫집에 방문하여 건물의 하자, 보수 이력을 문의해 보시기를 권합니다.
시세조사 및 감정평가 시점 주의
경매 물건의 감정가는 실제 부동산의 시세와 일치하지 않는 경우가 대부분입니다.
특히 감정가를 산출했던 시점이 현재기준으로 1년~2년 이상 차이가 나는 경우라면 감정가 산출 당시와 현재의 시세가 다를 수 있음을 반드시 감안해야 합니다.
감정 시점이 부동산 상승기 기준으로 산정되었다면 지금처럼 부동산 하락기 상황에서는 그때의 감정가 대로 시세가 산정되지 않음을 주의하세요.
따라서 감정평가된 금액만 믿고 입찰해서는 안되며, 반드시 물건이 위치한 지역의 중개업소에 직접 문의하거나, 최근 실거래가 자료를 다운로드하여 현재 시세를 따져보는 것을 권합니다.
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미납 관리비 확인
아파트/오피스텔 같은 공동주택의 경우 공용관리비가 체납된 상태로 경매에 나오는 물건들이 빈번합니다.
특히 엘리베이터 유지비, 공용 전기료, 청소비 등이 대표적인 공용관리비인데요.
이러한 공용관리비는 낙찰자가 모두 인수해야 합니다.
따라서 입찰 전에 반드시 관리사무소를 통해 미납된 공용관리비를 확인할 필요가 있습니다. 또한 건물 우편함에 꽂혀 있는 관리비 독촉 고지서 등도 함께 체크하는 습관이 필요합니다.
유치권/법정지상권 등 특수권리
유치권은 해당 건물의 공사 대금 미지급 등의 사유로 건물 내 점유하여 주장하는 권리입니다.
법정지상권은 건물이 타인의 토지 위에 있는 경우 발생되며 이경우 토지 사용에 대한 제약이 발생합니다.
이런 특수권리는 낙찰 이후 소유권 이전과 별개로 점유권 분쟁으로 이어질 수 있기 때문에,
초보 투자자는 이런 특수 권리가 얽힌 물건의 입찰을 피하는 것이 현명한 선택입니다.
따라서 매각물건명세서와 현황조사서를 통해 해당 권리가 존재하는지 반드시 확인하고, 조그마한 의심이라도 든다면 이런 물건의 입찰은 피하도록 하세요.
위반건축물
외형상 문제없어 보이는 건물이라도 건축물대장에 '위반건축물'로 표기되어 있다면 주의가 필요합니다.
건축물대장의 하단 비고란에는 어떤 사유로 위반이 되었는지? 그리고 어떤 호실이 위반을 하였는지도 명시되어 있습니다.
따라서 위반건축물에 대해서는 반드시 관할 구청 건축과에 연락하여 내가 입찰하려는 호실이 위반에 포함된 것인지 여부를 재확인해야 합니다.
위반건축물은 경락잔금 대출이 거절되거나 매매 시 가격이 저평가되는 등 여러모로 투자 회수에 제약이 많기 때문입니다.
하지만 반대로, 위반 사유가 단순하거나 철거 비용이 크지 않다면 오히려 입찰 경쟁률이 낮아져 더 좋은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.
인테리어 관련 지인을 통해 철거 비용을 미리 확인해 보고, 감당 가능한 수준이라면 전략적 접근도 가능하다는 점도 기억하세요.
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맺음말
부동산 경매는 운 좋게 저렴한 가격에 낙찰받는 그런 '러키드로우'가 아닙니다.
대항력 있는 임차인, 특수권리, 위반건축물, 건축물 하자 등 어느 하나라도 소홀히 생각하면 낙찰 후 큰 손실로 이어질 수 있습니다.
따라서 모든 위험요소를 꼼꼼히 체크하고 그 위험요소를 입찰가에 반영하여 현실적인 수익을 낼 수 있도록 준비하는 것이 중요합니다. 절대 묻지 마 낙찰을 위한 무리한 경매 입찰이 되어서는 안 되겠습니다.
이 글이 부동산 경매 투자를 준비하시는 여러분께 작게나마 도움이 되었길 바랍니다.
