부동산 경매 보유한 현금 대비 입찰 가능액 계산 방법
시세보다 더욱 낮게 부동산을 구입할 수 있는 부동산 경매. 하지만 모든 물건에 내가 입찰할 수 있는 것은 아니죠. 내가 가진 투자금(=현금) 대비 어떤 물건에 입찰이 가능한지를 파악하고 그에 맞게 물건을 낙찰받는 것이 무엇보다 중요합니다.
내가 가진 투자금 대비 어느 정도 가격의 물건에 투자가 가능할까요?
그럴 때는 "4.5배수룰"을 적용해 보면 내가 투자 가능한 물건을 쉽게 파악할 수 있습니다.
4.5배수룰 이란?
가령 내가 가진 투자금(현금)이 5천만원이 있을 경우, 5천만원 x 4.5배, 즉 낙찰가 2.25억 원의 물건에 투자가 가능하다는 얘기입니다.
□ 내 투자금 5천만 원 x 4.5배 = 낙찰가 2.25억 물건에 입찰 가능
4.5배수룰이 나올 수 있는 배경은 아래와 같습니다.
낙찰가 = 2.25억 원
대출가능 금액 =1.8억 원 (※"감칠낙팔" 적용)
취득비용 (취득세 + 법무비) = 450만 원 (※통상 2% 룰 적용)
즉 2.25억에 낙찰받은 경우 가능한 대출금액은 1.8억이므로, 내가 지불해야 할 잔금은 4,500만 원입니다. 여기에 취득과 관련해 지불하게 되는 비용 450만 원을 더하면 내가 준비해야 할 실제 투자금은 4,950만 원이 됩니다.
따라서 낙찰가 2.25억 원 ÷ 4,950만 원 = 4.54가 됩니다.
다시 말해서 내 투자금이 만일 1억이 있다고 한다면, 나는 4억 5,400만 원의 입찰가를 써낼 수 있다는 얘기가 됩니다.
여기서 대출가능 금액 계산 시 감칠낙팔을 적용하였는데요. 감칠낙팔이 뭘까요?
감칠낙팔
감칠낙팔은 경락잔금 대출 가능금액을 일컫는 시장에서 쓰이는 용어입니다. 즉 감정가의 70% 또는 낙찰가의 80%중에 적은 금액으로 선택하여 경락잔금 대출 가능 금액이 선정됩니다.
□ MIN ( 감정가 x 70%, 낙찰가 x 80%)
예를 들어 감정가 5억 원의 물건이 3.5억 원에 낙찰이 되었다고 한다면,
감칠 : 감정가 5억 원 x 70% = 3.5억 원
낙팔 : 낙찰가 3.5억 원 x 80% = 2.8억 원
감정가의 70%인 3.5억 원과 낙찰가의 80%인 2.8억 원 중에 작은 값, 다시 말해 2.8억 원이 경락잔금 대출 가능 금액이 됩니다.
감칠낙구
감칠낙구는 낙찰가의 90%까지도 경락잔금 대출이 이루어질 수도 있다는 얘기입니다.
경락잔금 대출은 통상 제2 금융권 (예, MG, 수협, 신협 등)을 통해 이루어지게 됩니다. 다만 각 금융권마다 분기별/지역별 대출 실적에 따라 대출 가능비율이 낙찰가의 90% 까지도 상향됩니다.
낙찰가의 90%까지도 대출이 가능한 배경은 아래의 포스팅을 참고해 보시면 도움이 될 것 같습니다.
ㄴ 소득이 없어도 경락잔금대출 90%까지 가능한 진짜 이유와 주의할 점
마무리하며
내가 가진 현금이 3천만 원이 있다면 감정가가 어느 정도 금액에 내가 입찰해 볼 수 있을까요. 앞서 소개해 드린 4.5배수룰 을 적용한다면 나는 1.3억~ 1.4억 정도에 입찰가를 써내어 낙찰을 받을 수 있습니다.
낙찰가 1.4억 부동산의 경우 통상 낙찰가율을 80%로 가정한다면 감정가 1.8억의 부동산을 내가 가진 현금 3천만 원으로 경매에 입찰할 수 있습니다.
아울러 내가 부동산 매매사업자 자격을 취득한 경우에는 감칠낙팔보다 높은 감칠낙구 수준의 높은 대출을 받아 볼 수도 있습니다.
ㄴ 부동산 매매사업자 경락잔금 대출 한도 낙찰가 90% 적용 가능
ㄴ 부동산 매매사업자 등록은 언제 해야 하나? (소유권이전후 경비발생전)
ㄴ 경락잔금대출 방공제 적용하는 경우, 적용하지 않는 경우
