[업계] PF 구조개선방안의 영향

지난 11/14일, 정부에서 PF 구조개선방안을 발표했다. PF시장의 안정성을 높이고 주택공급을 활성화한다는 것이 제도개선의 취지이다. 현물출자 인센티브, 임대운영사업 지원, PF 취급규제 개선, 사업성 평가 강화, 책임준공 합리화 등 다양한 내용을 담고 있고, 항목별로 내년까지 순차적으로 세부 시행방안을 결정해 나갈 예정이다. 구조개선방안의 세부안이 어떻게 결정되는가에 따라 부동산 시행업과 금융업에 큰 영향을 줄 것으로 보인다. 

[보도자료] 부동산 PF 제도 개선방안 수립 - PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화(금융위, 2024.11.14)

부동산 PF 제도 개선방안 주요내용 및 시사점(법무법인 세종, 2024.11.14)

특히 아래 항목은 부동산 개발금융 업계에 직접적인 영향이 있을 것으로 보인다. 개발사업의 자기자본비율에 따라 은행/보험/증권의 위험가중치/충당금을 차등화하고, 여신전문회사/상호금융/새마을금고에는 저축은행처럼 '자기자본비율 요건'을 도입을 검토다는 것이 골자이다. 

은행/보험/증권은 PF 시장의 큰 손이다. '24.6월 기준으로, 토지담보대출을 제외한 금융권의 PF 익스포져, 즉 본PF와 브릿지론을 합산한 175조원 중 은행/보험/증권이 67%를 차지한다. 특히 대형 개발건일수록 은행, 대형증권사, 보험사가 주로 PF 대주단을 참여한다. 위험가중치를 어떻게 조정하느냐에 따라, PF 대출시장의 유동성이 크게 달라질 수 밖에 없다. 

자기자본비율을 '인센티브'로 운영할지 '인센티브 + 페널티'로 운영할지가 중요하다. 은행의 경우, 현재 PF 대출의 위험가중치는 150%로 상업용부동산 담보대출이나 주택담보대출에 비해 매우 높다. 위험가중치는 PF와 같은 상품별 한도를 정할때도 사용되는데, 위험가중치가 높을수록 대출을 취급하기 어려워진다. 향후 확정될 개선방안에서 자본비율을 인센티브로 쓴다면, 즉 자본비율이 높을수록 현행 위험가중치(150%)를 낮추도록 한다면 사실상 금융권 PF 대출가능금액이 증가하는 효과가 있다. 반면, 자기자본비율이 낮은/높은 사업장에 각각 위험가중치를 할증/할인하도록 하면, 총 대출가능금액 증가 효과는 미미한 상태에서 위험가중치가 낮은 자산으로 쏠림이 심화될 가능성이 크다. 

여전/상호금융/새마을금고에 적용되는 자기자본비율 요건을 얼마로 설정할지도 중요하다. 저축은행처럼 20%로 정할 경우 세 업권이 참여할 수 있는 PF 사업이 크게 감소할 수 있기 때문이다. 이는 은행/보험/증권쪽으로 PF 대출수요가 더욱 쏠리게 될 것임을 의미하기도 한다. 상호금융, 대형 캐피탈, 새마을금고는 PF 대출시장에서 대주단을 구성할 때 여전히 중요한 기관이다. 특히, 대형 사업 중심으로 개발시장이 재편되는 상황에서, 상호금융과 캐피탈의 참여가 위축되면 금융주선을 담당하는 은행/증권사에서는 대주단을 모집할 때 고민이 커질 수밖에 없다. 

개발사업 유형별로 자기자본규제를 차등화할지도 이슈이다. 주택사업은 수요 저변이 넓고 대형 건설사가 시공사로 참여하는 경우가 많아 PF 대출이 부실화될 위험이 상대적으로 작다. 상업용부동산에 비해 공동주택 개발시장의 규모가 훨씬 크기 때문에 자금수요가 많은 반면, PF대출 축소가 공급부족으로 이어질 경우에는 주거안정과 경제에 미치는 영향이 큰 영역이기도 하다. 호당 5억원인 주택 1천호를 개발할 때 사업비는 대략 4000~4500억원 가량에 달하므로, 20% 자기자본비율을 적용하면 시행사가 800~900억원을 자기자본으로 조달해야 한다. 상업용부동산과 동일한 수준으로 주택사업에도 자기자본규제를 적용할 경우, 개발사업 진행을 위해 필요한 자기자본 투자액이 급격히 늘어날 수 있다. 

10년 주기로 반복되고 있는 PF 시장의 위기를 반복하지 않으려면, 개발사업 자본규제의 개선은 필요하다. 다만, 제도 개선은 업계의 현실과 박자를 맞춰나갈 때 에기치 못한 부작용을 줄일 수 있다. 개발업계와 금융업계의 자본조달능력이 기대에 미치지 못하는 경우에는, 택지개발지구 주택건설사업, 정비사업, 공공기관 보증사업 등 비교적 리스크가 낮은 사업은 당분간 자기자본규제를 완화 적용하는 방안도 고민해볼 필요가 있다.