'26년 부동산 이슈: Gap Financing
Gap Financing이란 자산을 개발하거나 매입할 때 부족한 자금(자기자본과 일반 대출을 포함해도 추가로 필요한 자금을) 금융시장에서 조달하는 것을 의미한다. 개발 시장에서 본PF를 조달하기 전 필요한 자금을 일시적으로 조달하는 브릿지론도 이의 일종이고, 상업용부동산에서 만기 도래한 기존 대출과 신규 대출 예상액 간의 차이를 충당하는 경우에도 Gap Financing이 활용된다. 이처럼 대출(Debt) 시장에서 많이 사용되지만, 넓게 보면 사업자의 자본 부족분을 채우가 위해 금융시장에서 자기자본(Equity) 형태로 조달하는 자금, 즉 우선주(Preffered Equity)도 Equtiy Gap Financing으로 볼 수 있다.
자료: CRE Analyst(2024.10), "Why Preffed Equity is Overplayed:The Real Issue Is Senior Debt Shortage"Understanding the capital structure of real estate(LaSalle, 2025.10.6)
Why Preferred Equity Is Overplayed: The Real Issue Is Senior Debt Shortage(CRE Analyst, 2024.10.1)
최근 몇 년간 해외에서는 상업용부동산(CRE, Commercial Real Estate) 대출 시장의 Gap Financing이 주요 이슈이다. 2022년 이후 공실 증가, 금리 상승으로 자산 가격이 급락했고 금융기관들도 리스크관리를 위해 대출한도를 줄이면서 차환(Refinancing) 시의 대출 가능금액이 크게 줄었기 때문이다. 줄어드는 대출을 메우려면 사업주/자산소유자가 추가로 자기자본(Equity)을 투입하거나, 금리를 더 주고 사모펀드 등 다른 금융기관에서 대출을 조달해야 한다. 자금을 조달하지 못하면 채무불이행(EOD, Event of Default)이 발생하고 자산을 경매로 처분하면서 투자자 또는 대주단에 손실이 발생할 수 있다. 해외의 Debt Gap Financing 문제는 여전히 진행중으로, 오피스와 멀티패밀리 섹터가 특히 더 어려움을 겪는 중이다.
U.S. CRE Debt: Why the Funding Gap May be Larger Than We Think(PGIM)
Real estate, debt to banks falls to 74 billion in Europe(Il Sole 24ORE, 2025.11.17)
국내 대출시장의 Gap Finacing 문제는 해외에 비하면 양호하다. 물류센터를 제외하고, 오피스/리테일/호텔 등 기관이 투자하는 부동산 섹터는 임대실적이 어느 정도 유지되고 있다. 또한 해외에 달리 자산 평가가격이 크게 변동하지 않으므로, 차환 시 대출가능이 급격히 축소되지 않는다. 시장의 유동성이 전체적으로 감소하면서 신규 투자건은 한동안 대출조달에 어려움을 겪었지만, 연기금, 국내/해외 금융사 등이 부동산 대출펀드를 다수 조성하면서 공백을 충당하기도 하였다.
국내 부동산 대출에 돈이 몰린다(파이낸셜뉴스, 2024.5.8)
국민연금, 6000억 부동산 대출 위탁사에 코람코·하나대체 낙점(한국경제, 2024.10.31)
캐피탈랜드, 한국에서 사모대출펀드 사업 확장(지디넷, 2025.2.20)
반면, Equity 시장의 Gap Financing 문제는 지속되고 있다. 보통주 투자자의 자본투자 여력이 충분치 않은 가운데, 기관투자자/금융사의 부동산 투자수요도 과거 대비 감소했기 때문이다. 일부 운용사들이 우선주펀드를 조성하여 투자를 집행 중이고, '25년부터 국민연금, 우정사업본부, 교직원공제회 등이 5천억원을 넘는 Equity 펀드를 설정하면서 바닥에서 벗어나고 있지만, 아직 Equity 투자 시장이 본격적인 회복세에 접어든 것은 아니다. 해외부동산과 국내 부동산PF 부실의 여파로 투자사/금융사들이 리스크 관리에 주력하고 있기 때문이다.
살아나는 부동산 에쿼티 투자에 '우선주펀드' 결성하는 운용사들(인베스트조선, 2024.9.20)
이지스, 1250억원 규모 우선주 펀드 조성...오피스/물류센터에 투자(Seoul Property Insight, 2025.5.6)
행정공제회, 흥국생명빌딩 투자...CBD 자산 추가 확보(더벨, 2025.10.30)
NH證, 1900억에 서초동 빌딩 우선주 인수했는데…투자자 구하기 '쉽지않네(인베스트조선, 2024.4.12)
행정공제회, '부동산 축소·크레딧 강화' 투자조직 개편한다(더벨, 2025.10.22)
BNK운용, '이마트타워'인수 포기...우선주 투자자 모집 난항(Seoul Property Insight, 2025.11.25)
정부에서 PF 자기자본 규제를 강화하면서, 개발시장에서는 Equity Gap Financing 문제가 더욱 불거질 것으로 보인다. 정부는 최근 발표한 '부동산PF 건전성 제도개선 방안'에서, 여전사/저축/상호/새마을금고는 2027년부터 5% 이상(5%p씩 단계적 상향해 2030년에는 20% 이상)의 자기자본을 확보한 개발사업장에만 PF 대출을 취급할 수 있도록 하였다. 자기자본비율을 반영해 전체 금융권의 PF 대출의 위험가중치/충당금을 차등화하는 조치도 도입했는데, 이로 인해 은행/증권/보험 등도 자기자본을 일정 수준 확보한 사업장 위주로 대출을 취급할 것으로 보인다. 1년의 유예기간이 부여되기는 했지만, 제도가 적용되는 2027년, 빠르면 올해부터 사업시행자가 5% 이상의 자기자본을 확보하는 것이 PF대출의 취급 요건이 될 가능성이 크다.
자료: 금융위(2025.12), "부동산PF 건전성 제도개선 방안"부동산 프로젝트 금융(PF) 상황 점검회의 개최(금융위원회, 2025.12.23)
PF대출에 자기자본 20% 요건 적용한다(더벨, 2025.12.29)
앞으로는 자산매입/개발 모두 일정 수준의 자기자본을 확보해야 사업이 진행될 것으로 보이지만, 국내 부동산 시장에서 자본력을 갖춘 대형 시행사는 아직 그리 많지 않다. 이로 인해, 우선주 또는 보통주로 자기자본을 보완해줄 수 있는 투자자 또는 금융사의 역할이 더욱 부각되고 있다. 최근 금융그룹, 증권사, 운용사 등에서 PEF, 블라인드펀드 등 자본투자가 가능한 투자기구를 적극적으로 설정하는 이유다. 점점 허들이 높아지는 개발시장 자본규제 일정을 보면, 시간이 갈수록 자기자본 투자자가 시장 Deal을 좌우할 가능성이 더욱 높고, 투자펀드를 설정하기 위해 국내외 금융사, 기관투자자, 전략적 투자자(SI), 공공기관 등의 공동투자 또는 제휴가 더욱 활발해질 것으로 보인다.