재개발, 재건축 전매 금지 강화? 소급 입법 가능할까?

전매금지 조기화 소급 입법 논란

안녕하세요.

부동산 성공 투자의 미래, 투미부동산입니다.

지난 6월 9일 밤에 깜짝 놀랄만한 소식이 있었습니다.

서울시와 국토부의 주택 정책 협력 방안에 대한 내용인데요.

그중 가장 논란인 주택 시장 안정 강화 방안에 있는 재개발, 재건축 전매 금지 시기 조기화의 소급 적용 가능 여부가 큰 논란이 되고 있습니다.

정비사업 조합원 지위 양도 금지 시기를 조기화한다는 내용입니다.

투기과열지구 내의 전매금지 시기를 앞당겨 투기 세력의 접근을 막겠다는 의미로 보이는데요.

재건축은 안전진단 통과 후, 재개발은 정비구역 지정 이후 시/도지사가 지정한 지정일 이후로 전매가 금지된다는 것입니다.

조합원 지위 양도가 안되기 때문에 결국엔 현금 청산이 되는데요.

앞으로 지정될 신규 구역만 적용되는 것인지 현재 사업이 진행 중인 재개발, 재건축 지역도 소급 적용되는 것인지 관심이 몰리고 있습니다.

9월 도정법 개정을 목표로 서울시와 국토부가 논의 중에 있습니다.

가장 문제가 되는 부분은 기존 재개발, 재건축 사업에 대한 소급 적용 여부입니다.

현재 재개발의 경우 관리처분인가 이후, 재건축은 조합설립인가 이후로 전매가 불가능합니다.

하지만 이번 개정안이 소급 적용되면 사업이 잘 진행 중이던 재개발, 재건축 지역들의 전매가 한순간 금지될 수 있게 됩니다.

소급 적용에 관해서 8.2 부동산 대책 당시 내용을 참고해보면 좋겠습니다.

당시 개정된 내용을 보면 기본적으로 소급 적용이 없었는데요.

재개발의 경우 재개발 전매 금지 경과 규정을 두었던 선례가 있습니다.

이전 사례를 참고하면 합리적인 해석을 해볼 수 있습니다.

재개발의 경우 신규 구역 지정된 곳부터 전매 금지가 적용될 것으로 예상되고 있습니다.

재건축 역시 향후 안전진단을 통과하는 지역부터 전매 금지가 예상되고 있는데요.

다만 소급 적용이 원칙적으로 어렵다고 하여도 도시계획위원회를 열어 소급도 가능하게 될 수 있습니다.

서울시에서 도계위 등을 통한 소급 입법을 전제로 한 발표였다고 해석할 수 있는 부분입니다.

실질적으로 9월 개정이 어떻게 되는가에 따라 입법화 여부가 결정 나겠는데요.

이 사안에 대해선 개인의 재산권과 거주 이전의 자유를 침해하는 것으로 공론화가 필요한 상황입니다.

소급 적용이 되지 않는다고 하여도 앞으로 지정될 재개발, 재건축 지역들에 대한 재산권 침해가 우려되고 있습니다.

기본적으로 동의율이 확보되지 않은 조합설립인가 이전에 전매 금지가 되는 것인데요.

주민들의 동의율과 관계없이 전매 금지가 된다면 정말 큰 재산권 침해가 아닌가 생각합니다.

소급 입법에 관해 많은 변호사님들에게 의견을 물어보았습니다.

기본적으로 소급 입법은 위헌이라는 말씀을 공통적으로 해주셨습니다.

개인의 재산권을 보호하고 있는 헌법상 원칙에 위배가 되기 때문입니다.

9월 도정법이 어떻게 개정되는지 관심을 갖고 지켜봐야 하겠습니다.

소급 입법의 경우 위헌의 소지가 잇기 때문에 서울시와 국토부가 섣불리 진행시키기 어렵겠습니다.

하지만 전매 금지 조기화가 이루어진다면 개인의 재산권과 거주 이전의 자유의 침해가 우려되고 있는 상황입니다.

아직도 많은 분들이 소급 적용 논란으로 혼란스러워하고 있습니다.

앞으로 어떻게 개정될지 계속해서 예의 주시하면서 지켜봐야 하겠습니다.

이상 투미부동산컨설팅이었습니다.