상계뉴타운 4억대 서울 최저가 재개발

상계 2구역 사업시행인가 완료

안녕하세요.

부동산 성공 투자의 미래, 투미부동산입니다.

이번 포스팅은 서울에서 가장 저렴하게 투자할 수 있는 상계뉴타운을 소개해드리려고합니다.

여기에 더해 상계 2구역의 사업시행인가 소식도 함께 가져왔는데요.

사업시행인가 완료 소식과 안전마진을 체크하면서 상계뉴타운에 투자하기 위한 가이드를 준비했습니다.

상계뉴타운은 서울에서 가장 저렴한 재개발 구역입니다.

하지만 서울 중심부에서 멀리 떨어져 있기 때문에 관심을 갖지 않는 분들이 많은데요.

많은 분들이 상계뉴타운이라고 하면 종점이지기가 강하기 때문에 상계뉴타운의 투자가치에 대해 잘 알아보지 못 하고 있습니다.

김제경 소장은 예전부터 상계뉴타운의 투자금 대비 수익성이 좋기 때문에 계속해서 눈여겨 봐야 한다고 이야기 하고 있습니다.

상계뉴타운 2구역은 2021년 9월 2일 사업시행인가 고시가 되었습니다.

이전 상계 1구역의 사업시행인가와 함께 상계의 개발이 본격적으로 시작되었다고 볼 수 있는데요.

떄문에 기존에 나왔던 매물들이 조금씩 사라지고 있으며 호가가 계속해서 인상되는 중입니다.

호가가 올라가고 있음에도 아직 상계뉴타운은 가성비 높은 재개발 구역으로 볼 수 있습니다.

상계뉴타운 1, 2, 5구역은 소액으로 투자할 수 있습니다.

일반 빌라의 경우 5억 중반으로 투자가 가능하며 무허가 건축물의 경우 4억 중반으로 투자가 가능합니다.

일반적으로 서울 재개발에 투자하기 위해서 7~8억의 투자금이 있어야 가능하다는 점을 생각하면 상계뉴타운이 얼마나 저렴하게 투자할 수 있는지 알 수 있습니다.

현재 상계뉴타운의 사업 진행 현황입니다.

1구역은 이미 이전에 사업시행인가가 완료되어 계속해서 사업이 진행중에 있습니다.

2구역은 이번에 사업싱행인가를 득했는데요.

상계 1구역은 무허가 건축물이 많은 곳으로 무허가 건축물에 관심을 갖고 계신 분들에게 인기가 있는 구역이 되겠습니다.

3구역은 공공재개발 2차 후보지로 선정되면서 토지거래허가구역으로 지정되어있습니다.

실거주가 가능한 매물이 아니면 거래가 불가능하기 때문에 매물이 많지 않은 상황입니다.

상계 4구역은 이미 입주를 완료한 구역입니다.

아직 상계뉴타운 전체 구역의 개발이 완료되지 않았음에도 높은 시세를 형성하고 있는데요.

현 시점 상계동 일대의 대장 아파트로 보고 있으며 향후 상계뉴타운의 전체 개발이 완료되면 보다 뛰어난 시세를 형성할 것으로 예상되고 있습니다.

5구역은 아직 조합설립 상태에 있습니다.

당고개역 초역세권과 뉴타운 중심의 평지라는 장점이 있는 만큼 전체 구역 중 대장구역으로 볼 수 있습니다.

뛰어난 입지에도 아직 사업이 많이 남아있기 때문에 비교적 저렴하게 투자할 수 있다는 장점이 있습니다.

상계 6구역은 내년 6월 입주를 목표로 하고 있습니다.

이미 입주를 마친 4구역과 바로 붙어있기 때문에 입주와 동시에 상계뉴타운의 시세 형성을 이끌 곳입니다.

입주가 얼마 안 남은 만큼 많은 기대를 모으고 있습니다.

상계뉴타운의 경우 4억을 투자해서 안전마진 4억을 예상해볼 수 있습니다.

재개발 투자는 안전마진을 계산해야 얼마나 투자성이 뛰어난지 알 수 있습니다.

이번 상계뉴타운의 안전마진에 대해 설명을 해보려고 하는데요.

상계뉴타운의 경우 무허가 건축물이 많은 만큼 일반빌라와 무허가 건축물로 나누어서 계산해보았습니다.

빌라를 통해 상계뉴타운에 투자할 시 계산할 수 있는 안전 마진입니다.

현재 4구역의 84타입이 약 15억의 시세를 형성하고 있는 것을 감안하면 약 4억 8천의 안전마진을 계산해 볼 수 있겠습니다.

하지만 아직 전체 구역의 사업이 완성된게 아니기 때문에 현재보다 더 높은 시세를 형상할 것으로 예상되는 만큼 이후 안전마진이 더 상승할 것으로 기대해 볼 수 있습니다.

이번엔 무허가 건축물을 통해 투자한 경우 안전마진입니다.

무허가 건축물의 경우 일반적으로 59타입으로 입주하는 경우가 대부분입니다.

때문에 해당 평수의 시세를 알아봐야 하는데요.

현재 상계 4구역이 약 13억 정도의 시세가 형성 중에 있습니다.

이 경우 약 4.4억의 안전마진이 계산됩니다.

마찬가지로 향후 더 높은 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

사업시행인가가 완료되면서 이전보다 투자금액이 상승하게 되었습니다.

하지만 아직 상계뉴타운에 대한 투자는 늦지 않았는데요.

안전마진을 통해 수익률을 확실하게 잡을 수 있다는 점을 기억하면 좋겠습니다.

상계뉴타운이 외곽에 있기 때문에 멀다고 느껴질 수 있습니다.

하지만 4호선 연장, 동북선 개통, GTX-A 개통 등의 교통호재를 보유한 만큼 이젠 종점이 아니라 서울 동북부 교통의 중심이 될 것으로 예상되고 있습니다.

다양한 교통 호재를 품은 상계뉴타운으로의 빠른 투자 결정이 필요한 시점입니다.

이상 투미부동산컨설팅이었습니다.