공공재개발, 공공재건축 현금청산 피하기

공공직접시행, 공동시행 재개발 투자 가이드

안녕하세요.

부동산 성공 투자의 미래, 투미부동산입니다.

이번 포스팅의 주제는 김제경 소장이 리브 부동산 tv에 출연해서 소개해드렸던 공공재개발 현금청산을 피하는 투자법입니다.

공공재개발에 다양한 이슈가 생기면서 그만큼 많은 관심들이 생기고 있습니다.

공공재개발에서 가장 중요한 포인트가 현금청산 여부입니다.

하지만 공공재개발에 따라 현금청산 기준과 기준시기가 다르기 때문에 많은 분들이 혼란을 겪고 있습니다.

그런 분들을 위해 공공재개발 현금청산을 피하려면 어떻게 해야하는지 알아보도록 하겠습니다.

재개발은 크게 공공재개발과 민간재개발로 나누어집니다.

최근 현금청산 이슈가 많은 관심을 받으면서 두 형태의 재개발에 대한 현금청산 기준에 많은 궁금증이 있을텐데요.

결론부터 말씀드리자면 민간재개발은 현금청산과 전혀 상관이 없습니다.

때문에 민간재개발에 투자하신 분들은 현금청산 이슈에서 걱정할 필요가 없습니다.

다만 공공재개발의 경우 무엇보다 현금청산 이슈를 민감하게 봐야 하겠습니다.

공공재개발에서도 두가지로 나뉘기 때문에 구분해서 확인해야합니다.

공공직접시행방식과 공동시행방식의 공공재개발입니다.

같은 공공재개발이라고 하여도 현금청산 기준이 다르게 적용되기 때문에 어떤 공공재개발인지 정확하게 알고 투자를 해야 하겠습니다.

공동시행방식의 정비사업은 재개발과 재건축으로 나누어서 볼 수 있습니다.

재개발은 5.6대책으로 생겨난 방식으로 민가 관이 공동으로 시행하는 방식인데요.

8.4대책으로 생긴 공공재건축도 마찬가지로 민과 관이 함께 시행합니다.

공동시행방식과 대조되는 직접시행방식의 공공재개발과 재건축은 2.4대책으로 생겨난 방식입니다.

2.4대책은 3080+라고도 불리기 때문에 혼동할 수 있으나 같은 사업방식이라고 알아두시면 되겠습니다.

직집시행방식의 경우 민간이 제외되고 공공이 단독으로 시행하는 방식입니다.

그렇다면 직접시행방식과 공동시행방식에는 어떤 차이점이 있을까요?

앞서 말씀드렸듯 사업의 주체가 다릅니다.

공동시행방식의 경우 민간에 LH, SH 같은 공기업이 공동으로 시행에 참여합니다.

기존의 조합이 유지되기 때문에 공익성 확충과 주민들의 의견 반영이 가능합니다.

때문에 공동시행방식의 재개발은 주민들의 환영을 받고 있습니다.

하지만 직접시행방식은 민간 조합이 해산되고 공기업이 단독으로 시행합니다.

때문에 기존 주민들의 의견이 반영되기에 어려움이 많습니다.

이런 점으로 주민들의 반발이 공동시행방식보다 많은 편입니다.

공공재개발, 공공재건축에 대한 현금청산 이슈 때문에 부정적으로만 보는 분들이 있습니다.

하지만 각종 지원정책이 있다는 장점도 분명 존재하는데요.

때문에 나쁘게만 볼 일은 아닙니다.

그러나 현금청산 이슈가 재개발 사업에서 무엇보다 중요한 내용인 만큼 정확히 체크해봐야 하겠습니다.

공동시행방식의 재개발은 현금청산 이슈에서 상대적으로 자유로운 편입니다.

입주권이 정확하게 나오는 물건을 매매 계약 했다면 문제 없을 텐데요.

다만 2020년 9월 21일 권리산정기준일 이후로 지어진 신축빌라의 경우 현금청산을 당할 수 있습니다.

김제경 소장이 신축빌라를 조심하라고 말하는 이유가 여기에 있습니다.

또한 구역들이 토지거래허가구역으로 묶이기 때문에 실거주를 목적으로만 매매가 가능합니다.

실거주가 가능한 매물이 시장에 많이 않은 만큼 매물이 희소합니다.

직접시행자방식의 공공재개발은 현금청산 이슈가 가장 큰 문제점입니다.

당초 2021년 2월 4일 이후 신규 매매건에 대해 현금청산 대상이 되었지만 개정을 통해 6월 30일 이후 매매건에 대해 현금청산 대상자가 되며 이전 매수자들이 구제를 받을 수 있었습니다.

현재 2.4대책이 적용되는 직접시행자방식의 공공재개발을 매수하면 현금청산 대상자가 되는 만큼 절대 매수하면 안되겠습니다.

하지만 여기서도 문제가 발생합니다.

개정 당시 도정법은 개정되지 않고 공공주택 특별법에 대해서만 개정이 되었는데요.

공공주택 특별법에 대해 진행되는 도심 공공주택 복합사업은 현금청산 기준일이 6월 30일이 되었지만 도정법에 따라 진행되는 공공 직접시행 정비사업은 여전히 현금청산 기준일이 2월 4일로 적용됩니다.

그동안 공공재개발로 지정된 구역들은 대부분이 도심 공공주택 복합사업에 해당해 많은 분들이 구제를 받을 수 있었는데요.

하지만 2.4대책 공공재건축은 여전히 2월 4일 이후 신규 매매건에 대해 현금청산 대상이 되고 있습니다.

공공재개발, 재건축에 투자하기 전에 위 3가지를 기억하시면 현금청산 이슈를 현명하게 대처할 수 있습니다.

안그래도 어려운 정비사업에 각종 대책들이 겹치면서 역대급으로 어려운 재개발, 재건축 시장입니다.

때문에 정확한 진단과 정보가 있어야 투자에 있어서 리스크를 최소화 시킬 수 있습니다.

이상 투미부동산컨설팅이었습니다.