서울시 민간 재개발 후보지 공모

재개발의 시대가 시작된다!!

안녕하세요.

부동산 성공 투자의 미래, 투미부동산입니다.

추석 연휴가 지나자마자 새로운 부동산 이슈가 발생했습니다.

서울시에서 발표한 민간 재개발 후보지 공모인데요.

내용이 어떻게 되고 앞으로 재개발 시장은 어떻게 변화하게 될지 알아보도록 하겠습니다.

이전 오세훈 서울시장이 주거정비지수제를 폐지하면서 재개발 사업에 변화의 바람이 불었습니다.

거기에 더해 이번엔 민간 재개발 후보지를 첫 공모하게 되면서 재개발의 시대가 오게되었습니다.

이번 포스팅에선 어떤 지역들을 주목하면 좋을지 확인해보도록 하겠습니다.

서울시의 보도문을 보시면 6대 규제 완화책을 적용하여 9월 23일 부터 민간 재개발 후보지 신청을 접수한다고 합니다.

9월 23일부터 10월 29일까지 37일단 공모를 통해 선정될 후보지의 신청을 받게 되는데요..

12월 중 25개 내와로 최종 후보지를 선정학 계획이라고 합니다.

법적인 요건들을 충족한 지역들이 이번 재개발 공모에 신청하지 않을까 예상됩니다.

서울의 재개발 사업이 진행 중인 곳은 투자비용이 계속해서 상승하면서 접근이 쉽지 않아졌습니다.

그러다보니 자연스럽게 재개발 예정지로 불리는 곳들의 가격도 고공행진을 하고 있습니다.

하지만 재개발 예정지는 무턱대고 투자했다가 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

기본적으로 재개발 사업을 위한 최소한의 법적인 요건을 충족해야 사업이 가능한 만큼 재개발 예정지라는 소문보다 실질적으로 해당 구역이 재개발이 가능한 최소한의 요건을 갖추었는지 확인할 필요가 있습니다.

위 이미지를 보시면 재개발 사업을 위한 법적인 정량 요건이 나와있습니다.

기본적으로 1만 제곱미터 이상의 면적과 2/3이상의 노후동수를 확보해야 합니다.

여기에 접도율, 과소필지, 호수밀도 중 1개 이상을 충족해야 재개발 사업이 가능한 지역이 됩니다.

위 내용은 이미 전부터 법으로 정해진 내용인 대표적인 요건이며 투미에서도 여러번 소개해드린 만큼 많은 분들이 알고 계실 내용이라 생각합니다.

여기에 오세훈 서울시장이 한가지 조건을 더 추가했습니다.

바로 토지등소유자의 동의율이 30% 이상이 되어야 한다는 내용인데요.

재개발 사업을 위한 최소한의 동의율이라고 볼 수 있습니다.

단 동의율이 30%를 달성했어도 반대하는 주민이 30% 이상이면 재개발 사업의 진행이 어려울 수 있습니다.

이번 대책에서 주목해야할 내용이 하나 있습니다.

바로 이전 도시재생사업을 진행했던 구역들에 관한 내용인데요.

노후도가 충족했어도 도시재생사업이 진행된 곳은 이미 막대한 사업비가 투자되었기 때문에 재개발 사업이 진행되는 것에 어려움이 많았습니다.

대표적인 예로 약 천억의 도시재생사업비가 들어간 창신숭인 지역이 있는데요.

창신숭인의 경우 모든 법적 요건을 충족하였으나 도시재생사업을 진행했던 곳이라는 이유로 공공재개발 후보지에서 제외되었던 이력이 있습니다.

하지만 이번 대책으로 도시재생사업을 진행했던 곳들도 공모에 신청할 수 있게 되었습니다.

도시재생사업을 진행했던 지역들의 구체적인 구제 방안으로 볼 수 있는 대책입니다.

도시재생사업이 진행되었던 곳의 주민들은 이번 대책을 매우 반기고 있습니다.

반면 2.4대책으로 지정된 공공재개발 지역의 주민들의 반발이 다소 예상되고 있습니다.

하지만 공공재개발이 추진되는 곳에 다른 민간재개발이 지정되면 주민들의 혼란이 야기될 수 있는데요.

이 때문에 공공재개발 예정지는 신청대상에서 제외되었습니다.

현재로썬2.4대책 일몰요건을 충족하고 다음 기회에 다시 신청하는 방법이 가장 현실적인 방법이 되겠습니다.

가장 중요한 것은 어떤 곳이 민간재개발 공모에 선정이 될까입니다.

위 이미지를 보시면 구역지정을 위한 가감점 점수표가 있습니다.

기본적으로 충족해야하는 법적 요건은 재개발 사업에서 가장 기본이 되는 사항입니다.

때문에 요건을 충족한 곳들 중 우선적으로 재개발 사업이 진행되어야 할 시급한 지역들을 추가적인 점수를 통해서 우선순위를 정하게 될 텐데요.

노후연면적, 호수밀도, 적도율 등을 통해 기본점스 100점이 매겨지고 여기에 다양한 가감점을 통해 우선 순위가 결정될 것으로 예상됩니다.

주민반대율, 사용비용보조, 구역면적 등의 의해 감점이 진행되며 신축현황, 주차난, 재해위험지역 등의 점수로 가점되어 최종 점수가 산정되고 이로인해 우선순위가 결정됩니다.

특히 신축빌라에 관한 사항은 투기방지대책과 엮어서 볼 수 있습니다.

후보지 선정 전에 공모 공고일을 권리산정기준일로 고시하여 이후 다세대 신축 등을 통한 지분쪼개기를 원천적으로 차단하겠다고 밝혔습니다.

단 재개발 지역에 따라 신조례, 구조례가 적용되는 만큼 정확히 확인하고 접근해야 하겠습니다.

또한 신축빌라가 생겨나면 노후도가 깨지면서 재개발 구역 지정에 부정적인 영향을 미치게 됩니다.

여기에 더해 사업성까지 안좋아지게 됩니다.

재개발 예정지 내에 신축빌라 여부를 잘 체크해봐야 합니다.

뿐만 아니라 재개발 예정지 인근 신축빌라 비율 역시 잘 체크해봐야 이후 투자에 있어 리스크를 최소화 할 수 있겠습니다.

이번 대책으로 서울의 민간재개발이 활성화 될 것으로 기대가 모이고 있습니다.

재개발 예정지의 가격도 많이 상승하지 않을까 예상해보는데요.

재개발 예정지 투자는 하이리스크 하이리턴인 만큼 조심히 접근해야 합니다.

신중하고 정확한 판단이 필요하겠습니다.

이상 투미부동산컨설팅이었습니다.