누가 우리 가게의 손님이 될까?
아이템과 입지의 연결성
직주 근접 수요의 관점에서 거주지 매력도가 높은 곳은?
생활권을 나눌 때, 자치구별 거주 직장인 수와 일자리 수를 기준으로 직주 근접 수요가 높은지 또는 베드타운인지 평가할 수 있다. 성동구와 인접한 종로구, 중구, 용산구는 직주 근접 수요가 높으며, 거주 직장인의 평균 소득도 상대적으로 높다. 반면, 성동구 동쪽에 위치한 동대문구와 광진구는 직주 근접 수요가 낮지만, 성동구보다 거주 세대가 더 많은 특징이 있다.
성동구를 기준으로 할 때, 강남 3구와 용산구를 포함한 남서쪽 지역은 성동구보다 직주 근접 수요가 더 높다. 반면, 동대문구와 광진구는 성동구보다 직주 근접 수요가 낮다. 특히 성동구 내 송정동은 오래된 주택이 많은 주거지로 알려져 있다.
이전 글에서는 송정동의 1유로 프로젝트를 사례로 들어, 송정동의 동네 생활권을 성동구와 광진구와 함께 논의했다. 성동구와 광진구는 2호선과 5호선으로 연결되어 있으며, 광진구의 대학교와 공원 등은 젊은 청년층의 수요를 배후 세대로 삼을 수 있는 점을 언급하였다.
상권의 질
입지에서 중요한 건 사람이 '얼마나 지나다니느냐'가 아니라 '왜 지나다니느냐'이다.
상권 분석 시 가장 우선해야 할 것은 무엇인가? 일본의 디 아이 컨설턴트에서 펴낸 책 《로케이션》에서는 프랜차이즈 점포의 출점 전략과 매출 요인 분석에 대해 다루며, 여러 사례를 소개하고 있다. 이 책에서는 입지에서 중요한 것은 얼마나 많은 인구가 지나다니는지를 넘어서, 사람들이 왜 그 길을 지나는지를 강조하고 있다. 사람의 통행량이나 자동차의 교통량 같은 양적 지표도 중요하지만, 가게의 손님이 누구인지, 어떤 사람들이 그 길을 왜 지나는지를 가게 아이템과 연결지을 수 있어야 매출로 이어질 수 있다고 설명하고 있다.
오늘은 행정안전부에서 제공하는 주민등록 인구 통계를 활용하여 다양한 관점에서 상권의 질을 분석할 것이다. 이전 글에서 광진구와 성동구를 하나의 생활권으로 묶어 살펴본 바 있으며, 이번에는 행정동별로 주요 연령층과 세대 구성을 분석할 것이다.
행안부 주민등록인구통계(2023)23년 성동구의 주민등록 세대수는 약 13만명으로 광진구, 동대문구보다 세대수가 낮은 자치구이다.
연령 구성
행안부 주민등록 인구통계 - 연령별 인구현황(2024년 07월)주요 연령층은 어떻게 되는가?
두 자치구의 연령층은 얼마나 두터운가? 광진구는 성동구보다 MZ 연령대의 세대수가 더 많다는 것을 알 수 있다. 두 자치구 모두 모든 연령대에서 남성보다 여성이 더 많은 공통된 특징을 가지며, 특히 60세 이상의 연령대에서는 남성과 여성 간의 세대수 차이가 가장 크게 나타난다.
행안부 주민등록 인구통계 - 연령별 인구현황(2024년 07월)성동구에서 송정동은 가장 세대수가 적은 주거지역으로, 2, 30대 여성들을 대상으로 하는 공간 사업을 계획할 경우 주요 소비층은 약 3천명 수준이 될 것이다. 송정동의 생활권을 인접한 광진구로 확장하면, 특히 주목할 지역은 화양동이다. 화양동은 광진구에서 2, 30대 세대수가 가장 많은 지역으로, 20~39세 인구가 약 1.5만명에 달한다. 화양동은 2, 30대 연령층에서 가장 많은 배후 세대를 보유하고 있는 행정동이다.
행안부 주민등록 인구통계 - 연령별 인구현황(2024년 07월)송정동: 성동구에서 20~39세 인구가 가장 적으며, 이 연령대에서 남성 수가 여성 수보다 많다.
화양동: 2, 30대 여성을 대상으로 할 때 더 적합한 지역으로, 20~39세 인구가 약 1.5만명으로 송정동보다 약 5배 많은 배후 세대를 보유하고 있다.
세대 구성
행안부 주민등록 인구통계 - 세대원수별 세대수(2024년 07월)광진구와 성동구 모두 1인 세대가 전체 세대에서 가장 큰 비중을 차지하고 있으며, 광진구의 1인 세대 비중이 성동구보다 더 높다. 구체적으로, 광진구의 1인 세대 비중은 약 50.7%인 반면, 성동구의 1인 세대 비중은 약 44.8%이다.
행안부 주민등록 인구통계 - 세대원수별 세대수(2024년 07월)성동구에서 1인 세대수가 가장 많은 행정동은 송정동의 서쪽에 위치한 사근동과 용답동이다. 송정동의 1인 세대수는 2,986세대인 반면, 사근동은 6,291세대, 용답동은 5,391세대이다. 광진구로 범위를 확장하면, 화양동의 1인 세대수는 15,082세대, 군자동은 7,044세대로, 송정동의 약 7배를 넘는 1인 세대 배후를 보유하고 있다.
도보 접근성
네이버 지도하지만 중랑천을 사이에 두고 사근동과 용답동, 송정동 간의 도보 접근성은 매우 떨어진다. 용답동과 송정동의 주민센터를 기준으로 했을 때, 지하철로는 한 정거장 차이지만 도보로는 15분 이상 걸린다. 최적의 버스 노선을 이용하더라도 두 번 갈아타야 하는 거리이다.
화양동과 군자동의 경우, 송정동 주민센터를 기준으로 각각 도보로 20분, 13분 이내 거리에 있다. 따라서 송정동의 도보 생활권 내에 군자동과 화양동의 1인 세대를 배후 세대로 포함할 수 있음을 확인할 수 있다.
정리해보면
송정동은 성동구 내에서 상업지와 주거지가 혼재되어 있는 지역 중 가장 인구수가 적은 주거지이다. 젊은 1인 가구를 대상으로 하는 공간 서비스업을 고려할 때, 송정동만을 대상으로 할 필요는 없다. 생활권을 확장하면, 사근동과 용답동은 성동구에서 1인 세대수가 가장 많은 지역이지만, 중랑천으로 인해 송정동과의 도보 접근성이 떨어진다. 그러나 광진구와 성동구는 2호선과 5호선으로 연결되어 있으며, 화양동과 군자동을 포함하면 송정동의 약 7배에 달하는 1인 세대를 배후 세대로 삼을 수 있다.
송정동: 1인 세대수 2,986 / 2039세 여성 인구수 1,410 / 2039세 남성 인구수 1,547
화양동: 1인 세대수 15,082 / 2039세 여성 인구수 8,208 / 2039세 남성 인구수 6,794
군자동: 1인 세대수 7,044 / 2039세 여성 인구수 3,826 / 2039세 남성 인구수 3,723
오늘은 상권의 핵심 요소인 연령과 세대 구성을 기준으로 분석하였다. 도보 접근성을 고려하여 생활권을 설정하고 배후 세대를 유인하기 위해서는 실제 동선을 파악하며, 행정동별 상권의 형성과 근린 생활에 필요한 요소를 구분하여 이해하는 것이 중요하다.
