서울시 강동구 입지 분석 - 직장/교통/학군/환경
서울 투자의 편견을 깨보고 싶다
입지분석의 5가지 요소
수도권 입지를 분석함에 있어서 중요한 5가지 요소는 아래와 같다.
1. 직장 - 해당 지역에 주변 수요를 끌어들일 만한 유의미한 직장이 있는가?
2. 교통 - 주요 업무지구, 특히 강남으로부터의 거리가 얼마나 되는가?
3. 학군 - 주변 수요를 끌어들일 만한 좋은 학교, 학원가가 형성되어 있는가?
4. 환경 - 유해시설이 없고, 대부분의 사람들이 좋아하는 환경(ex. 백화점, 마트, 병원 등)이 구비되어 있는가?
5. 공급 - 해당 지역에 영향을 줄 수 있는 공급 물량(ex. 분양 등)이 예정되어 있는가?
해당 요소를 각각 어디에서 가져와 볼 수 있는지도 함께 추가해보려 한다 :) 가보자고!
강동구 입지분석
1. 직장
- 핵심 포인트: 해당 지역에 주변 수요를 끌어들일 만한 유의미한 직장이 있는가?
- 어떻게 확인하는가?: 국가통계포털 KOSIS 주제별 통계
주요 업무 지구가 속해있는 강남/영등포/중구 등에 비해서는 낮은 약 2만 9천 개의 사업체수 보유
그중 500인 이상 사업체수는 17개
미미한 수준으로 사업체수 규모 자체가 주변의 수요를 유의미하게 끌어들인다고 볼 수는 없음
즉, 강동구는 주요 업무지구의 베드타운 역할을 할 것으로 보임
(베드타운: 지역 내 생산기능은 미비한 채, 주로 주택지구만 대단위로 형성되어 있는 지역)
2. 교통
- 핵심 포인트: 주요 업무지구, 특히 강남으로부터의 거리가 얼마나 되는가?
- 어떻게 확인하는가?: 네이버 길찾기
강동구에서 길찾기 기준점은 완성형 가족 단위 가구가 가장 많이 사는 고덕동을 기준으로 삼음
주요 업무지구인 강남, 시청, 여의도가 모두 지하철 1시간 이내, 자차 30분 내외로 가능한 좋은 교통 환경을 갖고 있음
비교적 거리가 먼 마곡, DMC, 가디단으로도 약 1시간가량 정도면 대중교통과 자차 모두 갈 수 있음
다만, 지하철의 경우 5/8/9호선 위주로 되어 있어서 주요 업무지구와 통하는 1/2호선으로 가야 할 경우 갈아타야 하는 약간의 번거로움이 있기는 함
서울 주요 업무 지구로의 교통 접근성은 A 좋은 편
3. 학군
- 핵심 포인트: 주변 수요를 끌어들일 만한 좋은 학교가 형성되어 있는가?
- 어떻게 확인하는가?: 아실 학군
학업성취도 90% 이상 중학교 없음/ 85% 이상 3곳, 80% 이상 4곳
질적으로 좋은 학군지라 볼 수 있는 곳이 부족
강동구 내에서 지역 수요를 그나마 이끄는 곳은 고덕동/명일동
명일중/한영중/강일중 학업성취도 Top3 중학교가 모두 고덕/명일동 중앙에 몰려 있음
학원가 상권도 명일동이 121개로 압도적으로 잘 갖추어져 있음
특목고 진학률의 경우, 한영중학교가 가장 높아 선호도가 있을 것으로 예상
추후 단지 임장 시, 한영중학교에 배정되는 단지 체크하기
결과적으로, 강동구는 사실상 ‘학군 수요'가 크지 않은 지역
- 핵심 포인트: 주변 수요를 끌어들일 만한 좋은 학원가가 형성되어 있는가?
- 어떻게 확인하는가?: 호갱노노 학원가
대부분 명일동(고덕역 근처) 학원이 몰려 있고, 이에 따라 상권도 발달
영어, 수학, 미술 등 유의미한 종류의 학원 고르게 발달
4. 환경
- 핵심 포인트: 대부분의 사람들이 좋아하는 환경(ex. 백화점, 마트, 병원 등)이 구비되어 있는가?
- 어떻게 확인하는가?: 카카오맵 필터 & 스타벅스 매장 찾기
백화점 1개/ 대형마트 3개/ 대형병원 3개로, 비교적 환경이 잘 갖추어져 있는 편
다만, 인접한 송파/강남의 경우 더 많은 백화점과 마트들이 있기 때문에 그쪽으로의 유입은 덜할 테지만, 경기 구리/하남시의 수요를 끌어들일 만한 환경 백화점과 마트는 아무래도 천호 IC와 인접, 교통적인 여건이 고덕동보다 좋은 천호동에 위치 (스타벅스 리저브 매장 또한 포함)
현대백화점 천호점은 분임 해보니 ‘신촌점’과 비슷함 (럭셔리 브랜드는 적은 편)
- 핵심 포인트: 사람들이 선호하지 않는 유해상권이 근처에 있는가?
- 어떻게 확인하는가?: 통계지리정보서비스 (통계주제도)
모텔/술집 등의 비선호 시설은 주로 천호역 상권 중심으로 집중 분포
호프/술집의 경우도 천호/길동 위주로 분포
결과적으로 강동구는 인접한 경기 지역의 수요를 이끌 만한 환경을 갖추고 있음 (그중에서도 고덕동이 비선호 시설이 없는 거주 환경을 갖추고 있음)
5. 공급
- 핵심 포인트: 해당 지역에 영향을 줄 수 있는 공급 물량(ex. 분양 등)이 예정되어 있는가?
- 어떻게 확인하는가?: 부동산지인 (수요/입주) & KB시계열통계
2009년 공급물량이 수요를 크게 초과했던 시기 전세가가 매매가보다 많이 떨어졌던 시기
이후 2012년부터 2015년까지 수요보다 공급량이 적었던 시기가 지속되면서 전세지수가 매매가를 초과
이후 2019년부터 2021년까지 고덕동을 중심으로 한 공급이 크게 증가하면서 매매가와 전세가가 붙어가는 현상 2022년 고점을 찍고 다시 조금 하락하는 추세
2023년 현재는 인구수 대비 적정한 공급을 보이고 있지만(A), 이전 3년간 누적된 공급량과 더불어 향후 3년간 공급량도 1만 8천 규모로 예정되어 있기 때문에 향후 3년간 공급은 C등급으로 전세가는 좀 더 떨어질 가능성이 있으므로 투는 신중할 필요가 있음
강동구와 가장 많은 영향을 주고받는 송파구, 경기 하남시의 공급과 비교
2008년 송파구의 대량 물량 공급으로 인해 적정 수요량을 초과, 전세 지수가 하락하는 것을 확인
그 외 2004년부터 현재까지 중 가장 공급이 적었던 2012년 매매가와 전세가가 붙은 이후 역전되기 시작, 2015년까지 적정 인구수 대비 많이 모자란 공급으로 인해 매매가에 비해 전세 지수 상승
2016년 하남시의 대량 공급으로 인해 적정 수요량을 초과, 전세가는 보합 및 매매지수 지수는 가파르게 상승, 2021년 하남/송파/강동구의 물량이 고르게 많은 편, 매매가와 전세가가 붙기 시작
2022년, 2023년 공급 물량이 하락하며 전세가 하락
향후 3년간 적정수요인구와 예정 공급량이 거의 동일하게 비슷 (충분히 소화할 수 있을 것으로 예상)
즉, 주변 도시 공급보다는 부동산 시장 심리/정부 정책의 변화/ 2025년 올림픽파크레온 입주의 영향력이 어떻게, 얼마나 될지가 중요한 요소가 될 것
- 핵심 포인트: 해당 지역에 영향을 줄 수 있는 공급 물량(ex. 분양 등)이 예정되어 있는가?
- 어떻게 확인하는가?: 호갱노노 분양 예정지
강동구는 2025년 1월 1만 세대 넘게 입주를 준비하고 있는 구) 둔촌주공, 신) 올림픽파크포레온의 영향이 클 것으로 예상됨
파크포레온이 새로운 강동구의 대장이 될지, 대량 물량이 풀림으로써 전세가/매매가에 어떤 영향을 줄지 체크할 필요 있음
다음에는, 강동구의 시세를 알아보려고 합니다!
차분하게 하나씩 나만의 데이터를 만들어 가봅시다 :)
