지금 부동산 시장을 판단하는 하나의 기준 'PIR'
PIR 계산법과 해석법
부동산 시장을 바라보고 평가하는 지표에는 여러 가지가 있다. 어떤 것도 절대적이진 않아서 어떻게 바라보느냐, 어느 정도까지 범위의 기준을 두고 보느냐에 따라 해석이 달라지는 것도 사실이다. 하지만, 그럼에도 불구하고 꽤나 분명하고 쉽게 시장 가격의 싸다/비싸다의 기준을 알려주는 지표가 하나 있다면 바로 PIR이다.
PIR이란?
이론적인 해석은 오히려 머리만 혼란스럽게 할 수 있어서 쉽게 이야기해보고 싶다. PIR은 간단하게 말해 주택 가격을 소득으로 나눈 것이다. 이때 가격과 소득은 모두 3분위, 즉 대한민국의 딱 평균을 기준으로 하고 있다.
예를 들어, 우리나라 평균 주택 가격이 5억이고, 평균 연소득이 연 5천만 원이라면 PIR은 아래와 같이 10이 된다.
소득을 하나도 쓰지 않고 10년을 통으로 꼬박 모았을 때 10년이면 집 한 채를 할 수 있다는 이야기다. 따라서, PIR이 높으면 높을수록 집값이 높아 부담이 된다는 뜻이고, 낮으면 낮을수록 집값이 낮아 집을 사기에 부담이 덜하다는 뜻이다.
PIR은 어디서 알 수 있나?
KB통계 - 월간시계열 자료에서 살펴볼 수 있다. 현재 6월까지의 PIR이 나와 있는데, 최근 1년간의 PIR을 보면 이렇다. 전국으로 보면 너무 많은 지역이 포함되어 PIR이 크게 낮아지게 되는데 이건 변별력이 떨어지는 터라 서울을 기준으로 보는 게 좋다.
상승의 끝판왕이었던 2020~2021년을 지나 22년 초까지는 PIR이 거의 20에 가까운 18대를 보이고 있다는 걸 볼 수 있다. 이후 조금씩 낮아지면서 2022년 11월부터는 10 초반까지 내려오는 경향을 보이고 있다. 실제로 2023년 상반기 부동산 가격을 보면 기존 가격 대비 20~30% 정도까지 가격이 내려간 단지들이 꽤 있다. 그리고 나서 2023년 하반기는 다시 소폭 상승세를 보이고 있지만, 일단 상반기에는 내려가는 추세가 더러 있었다. (다만, 경향성이 그렇다는 것이고 단지 하나하나를 뜯어보면 모두 다르니 특정 단지가 궁금하다면 해당 가격을 직접 살펴보는 것이 필요하다.)
마지막으로 공개되어 있는 2023년 6월 PIR 10.5를 기준으로 보자면, 오직 이 기준만으로 보자면 상대적으로 저평가 시기로 판단되는 2016년~2017년의 PIR 수치와 유사하다.
그렇다면, 이런 생각이 든다.
지금은 그럼 싼 건가?
앞서도 말했듯이 모든 시기를 관통하는 단 하나의 정답이 되는 지표나 기준을 찾기는 어렵다. 다만, 과거의 흐름을 보면서 '이 시기엔 얼마였으니 이 정도가 싸다고 볼 수 있다, 혹은 비싸다고 볼 수 있다'는 기준을 세워볼 수 있다. 그리고 이렇게 정한 기준 하나를 꾸준히 가지고 시장을 비교하여 바라보면 어느 정도 가름해보는 것이다.
2016~2017년 시기의 PIR과 유사한 수준까지 다시 내려온 것을 봤을 때 일부 싼 지역이 있다는 건 확실한 것 같다. 끄떡없는 강남, 송파와 같은 지역 말고 그 외 서울의 지역, 단지들을 살펴보면 저렴한 단지들이 있을 수 있다는 것. 그럼 남은 일은? 그런 단지를 찾아 나아가보는 것.
여전히 서울은 비싸고, 앞으로 하락장이 올 것이다, 혹은 아니다 등의 이야기는 많다. 이리저리 휩쓸리기보다는 공식적인 데이터를 활용해서 나름대로 해석과 판단을 해보고 직접 검증을 해가면서 '나만의 시각'을 쌓아가는 일이 중요하다고 생각한다.
정답만을 알려고 하지 말고, 과정에 집중하면서 나만의 해답을 잘 찾아나가 보고 싶다.
