용산 공원을 차없는 초고층 아파트 신도시로 개발하자
용산 공원을 신도시로 개발시 분당판교 아파트보다 많은 주택 공급 가능
마땅한 부동산 대책이 없어 정부에서 호텔방까지 전월세집으로 돌리는 방안이 검토된다고 한다. 사람들이 원하는 것은 강남 같은 교육 교통 인프라가 갖춰진 서울 중심에 위치한 새아파트다. 발상을 전환하면 한방에 해결할 방법이 있다. 바로 용산 공원 부지 전체를 초고층 아파트로 개발하는 ‘용산신도시’ 방안이다.
서울 한복판에 뉴욕 샌트럴파크 같은 공원이 있으면 좋겠지만 용산 미군 기지는 공원으로 하기엔 너무 좋은 땅이다.
입지면에서 시청광화문, 반포, 여의도 중간에 위치해 초고층으로 개발된 홍콩 센트럴 중심 업무지구에 가깝다.
홍콩 센트럴 중심업무지구
사진 뉴욕센트럴파크 vs 홍콩 센트럴 중심업무지구
공공재건축에 적용하는 용적률 500%로 부지 전체를 개발하면 30평 아파트 12만5천가구를 공급할 수 있다. 이는 서울 가락동 9,510세대 초대형 단지 힐리오시티 13개를 짓는 것과 같다.
사진: 송파구 가락동 힐리오시티강남구에 있는 전체 아파트 11만 가구수 보다 많으며 분당과 판교를 합한 규모다.
30년 전 서울 강남 아파트 값이 치솟을 때 이를 해결한 것은 분당 신도시 개발(9만가구)이었다.
자료 출처: 국토교통부, 나무위키에서 자료를 취합, 단지내 학교수는 필자가 임의로 설정
분당 신도시 개발과 집값 그래프불과 작년 초만해도 (2019년 1월) 한국일보 기사에 (https://www.hankyung.com/realestate/article/2019010253471) 송파구 가락동 9,510세대 힐리오시티 입주로 전셋값 3억 급락했고 매매가도 밀린다는 기사가 나왔다.
분당신도시 주택용지가 약 200만평이다. 이런 땅을 이젠 개발하려야 땅도 없고 토지 수용 개발에 너무 오래 걸린다.
분당 판교 신도시 위성사진또한 강남 3구 아파트들 대부분 재개축해야 할 상태다.
강남아파트 재건축 현장이들이 제대로 재개발 하기 시작하면 기존 주택 멸실로 그 이주 수요가 폭발한다. 정부 입장에서 재개발을 해야 주택 공급이 늘어나는데 재개발을 할 동안 주택이 줄어들고 이주 수요 발생하니 전세난이 가중되고 재개발 예상이익으로 매매가가 상승하니 제대로 추진할 수가 없다. 서울에 대규모 공급이 없는 한 주택 문제는 해결이 안된다.
첫째 용산신도시 개발은 서울에서 가장 빠르게 대규모 신규 주택을 공급할 수 있다. 전체 부지를 10개 필지로 쪼개고 민간 건설사, 디벨로퍼에게 매각하면 6개월에서 1년 안에 바로 분양에 들어갈 수 있다. 일반 신도시에서 보통 10년이 넘게 걸리는 교통 인프라 건설도 지하철 1,4,6호선, 신분당선 연장 및 KTX, GTX 용산역으로 이미 완비되어 있다.
용산공원 지하철역50만에 가까운 인구가 유입되어 차량이 문제다. 홍콩의 디즈니랜드 근처 디스커버리 베이는 2만명 인구의 자동차가 없는 신도시로 홍콩 도심까지 20분 페리 배를 타고 출퇴근하며 대중교통을 이용하도록 도시를 설계했다.
이 신도시에서는 자동차를 가질 수 없기 때문에 골프 카트를 대신 탈 수 있는데, 골프 카트 수가 정해져 있어 한대 가격이 3억원에 달한다.
골프카트가 3억원그러나 그건 2만명 홍콩의 소규모 사례이고 과연 50만명이나 되는 인구가 차가 없이 살 수 있을까? 인구 163만명의 뉴욕 맨하탄은 자동차를 소유한 가구가 22%에 불과하다. 차가 있어도 차를 타고 출퇴근 하는 비율은 8%에 불과하다. 억대 연봉자도 자동차가 없다. 한달 주차장 사용료가 100만원이 넘기 때문이다. 홍콩도 주차장을 아파트처럼 분양해서 사고 판다. 차 한대 주차장 거래 가격이 6억원에 달하기도 한다. 그래서 아무나 차를 가질 수 없다.
출처: https://edc.nyc/article/new-yorkers-and-their-cars용산신도시는 모든 지역이 지하철까지 600미터이내로 도보 8분 거리의 지하철 초역세권이다. 아래의 그림은 지하철에서 600미터 반경의 지역을 나타내는데 용산공원의 거의 모든지역이 포함된다.
용산신도시 지하철까지 도보 8분 600미터 반경 커버리지단지 내에 수평 에스컬레이터와 모노레일을 설치하고 모든 지역을 걸어다닐 수 있는 자동차 없는 초고층 아파트 신도시로 개발하는 방안을 검토하자. 홍콩의 공항철도 구룡역사는 초고층 역세권 복합단지로 개발되어 대규모 쇼핑몰, 도심공항, 초고층 아파트 단지와 모건스탠리 같은 금융사와 리츠칼튼 호텔이 있는 홍콩 최고층 건물인 108층의 ICC건물이 다 연결되어 있어 걸어서 모든 일을 해결 할 수 있다.
홍콩 구룡역 복합 개발둘째, 4년 뒤 용산 신도시가 개발한 후 입주가 시작될 때 강남 3구 재건축을 대규모로 한꺼번에 진행해도 그 이주 수요를 상당부분 충당할 수 있다. 그 이후 4년마다 10만 가구 재건축을 해나갈 수 있어 앞으로 10-15년 동안 강남3구 뿐만 아니라 서울 전체 아파트 재개발을 대규모로 할 수 있어 장기적으로 서울에서 안정적인 신규 아파트 공급이 가능해진다. 지금은 강남 3구가 빈자리가 없기에 재건축을 허용해도 아파트 가격이 폭등하고 재건축을 막아도 가격은 올라갈 수 밖에 없다. 강남엔 5,000 세대 아파트 단지 하나만 재건축이 되어도 이주 수요로 전세값이 오르고 매물 찾기가 매우 어렵다. 강남을 선호하는 거주민에게 대체 가능한 지역이 별로 없기 때문이다. 앞으로 10년 뒤면 강남 아파트들은 노후화가 매우 심각해진다. 강남 개발이 본격적으로 시작된 지 40년이 넘은 지금 모든 강남 3구 아파트를 재건축해야 할 시기다. 현실적으로 강남구, 서초구만해도 20만 가구인데 어떻게 이주 수요를 감당할 수 있겠는가? 즉 도미노처럼 용산신도시로 시작해서 강남3구 45만가구 포함, 서울 전체 아파트의 재건축, 재개발의 디딤돌이 된다.
셋째, 삼성동 한전 부지 매각처럼 토지 용적률, 고도 제한, 용도 제한을 풀고 최대한 비싸게 민간에게 매각하는 방안이 최고의 이익환수 방법이다. 10조원에 한전 부지를 샀던 현대자동차는 너무 비싼값에 샀다고 오히려 비판을 받았다. 용산 대규모 신도시 개발이 없었다면 강남 3구의 재건축 아파트들이 계속 더 올라서 누릴 이익을 용산 공원 부지 매각으로 그 이익을 환수하는 것이다. 땅 매각으로 정부는 100조원이 넘는 재원을 마련할 수 있다. 이 돈으로 서울 각지에 중소형 공원을 조성할 수도 있고 경부고속도로 서울 구간 지하화등 그동안 추진 못했던 도시 개발을 추진할 수 있다.
경부고속도로 지하화넷째, 아파트를 50층으로 지으면 용적률 500%라 하더라도 90% 땅은 녹지 및 공원으로 할 수 있다. 최근 아파트들은 지하에 모든 시설을 넣고 지상은 공원화 하고 있다. 고층화 할수록 지상은 녹지나 공원으로 개발할 면적이 더 커진다. 낮은 층수 규제를 할수록 병풍 아파트가 되어 오히려 시야를 더 막는다. 송도에 65층 아파트가 있고 부산 해운대에는 100층 아파트도 등장했다. 아래 사진은 뉴욕의 초고층 아파트들이다. 맨 왼쪽은 432 Park Ave로 85층이고 세계에서 3번째로 높은 주거용 빌딩이다. 이런 초고층 아파트는 늘씬하고 높아 오히려 시야를 덜 가린다.
뉴욕 맨하탄의 초고층 아파트들현실적으로 한국에서 50층에 용적률 500%가 적용된 대단지 아파트를 예로 들자. 인천 송도신도시에 최근 완공 입주한 2,230세대 랜드마크시티 센트럴더샾 아파트다. 최고 49층에 용적률 509%가 적용했다. 아래의 유튜브 동영상으로 살펴보시라. 물론 일반 신도시 용적률 200% 아파트에 비할바는 아니지만, 고밀도로 개발되었음에도 아파트 단지내에 공원을 조성하여 잘 지어져서 주변 용적률 300% 이하로 설계된 좀 더 쾌적한 아파트에 비하여 매매가나 전세가에서 큰 차이가 나지 않는다. 용산신도시는 이 아파트 단지를 55개 짓는 규모다. 이런 고밀도 아파트를 빼곡하게 지으면 답답해서 어떻게 사냐고 반문할 사람 많을 것이다. 그러나 하나가 길면 다른 하나는 짧기 마련이다. 차도 가질 수 없고 조망과 일조권은 어느정도 포기해야 하지만 서울 중심 용산에 초역세권 새아파트다.
https://www.youtube.com/watch?v=t0BUs4nrenA
그리고 용산 공원은 이미 남산과 가장 가까우며 남쪽으로는 한강이 있어 공원이 없지 않다. 서울시내 공원 용지가 대법원 판결로 공원용지 혜제를 앞두고 있다. 이들 공원용지 매입에 용산 공원 매각 재원을 활용하는 것도 방법이다. 도심 곳곳에 이미 잘 조성되어 있는 공원은 공원혜제 판결로 아파트등으로 개발하면서 서울 제일 중심의 금싸라기 땅은 공원으로 개발하는 것은 더 이상한 일이다.
서울 공원 용지출처: http://news.bizwatch.co.kr/article/real_estate/2020/06/29/0004
다섯째, 용산 신도시가 개발되면 개발에 따른 건축 일자리와 건축 이후 각종 상업 시설, 교육 시설등에서 엄창난일자리가 창출된다. 강남구 같은 땅이 한강 건너 새로 생기는 수준이다. 40년 전 강남이 개발되며 서울이 확장 개발되었듯이 용산 신도시가 개발되면 비슷한 규모의경제적 효과를 가질 수 있다. 만약 강남구가 개발되기 전에 만약 그린벨트로 묶여 있었다면 지금 서울은 어떻게 되었을까? 서울집값이 세계 1위 홍콩보다 높았을 지도 모른다.
현재 강남구가 없는 서울을 상상하기 힘들듯 용산 신도시가 개발되면 30년 뒤 용산신도시가 없는 서울을 상상하기 힘들 것이다.
과연 서울 시내 가장 금싸라기 중심의 100조원 넘는 가치의 땅을 과연 공원으로 개발하는게 최선일까? 공원을 포기하면 얻을 수 있는게 너무 많다.
