부동산거래와 세금 (2)
뉴질랜드 회계/세무
현재 뉴질랜드에서 부동산거래와 과세에 대한 일반규정은 Income Tax Act 2007의 CB6 - CB14에서 찾을 수 있다. 아래의 경우들에 해당하는 부동산 매매차익은 소득세 과세대상이 된다.
* CB 6: 부동산을 되팔아 시세차익을 얻기 위해 구입한 경우
* CB 9: 부동산 매매업에 종사하는 부동산 거래자 또는 거래자의 특수관계인이 부동산을 취득한 뒤 10년 이내에 매각한 경우
* CB 10 부동산 개발업 혹은 토지분할업에 종사하는 부동산 거래자 또는 거래자의 특수관계인이 부동산을 취득한 뒤 10년 이내에 매각한 경우
* CB 11 부동산을 개발하여 10년 이내에 매각한 경우
* CB 12 토지를 구입하여 10년 이내에 택지로 분할하거나 주택을 개발한 경우
* CB 13 상당한 규모의 투자비가 주택개발 혹은 택지분할에 소요된 경우
* CB 14 토지를 구입하여 10년 이내에 가격상승에 영향을 미치는 여러 가지 요소들에 의해 구입가보다 최소 20%의 가격이 상승한 경우 (예: 토지사용 용도의 변경)
위의 규정들과는 별도로 2015년 10월 1일부터 적용되기 시작한 주거용 부동산의 양도차익에 대한 과세규정(CB 6A)에 따르면 투자목적으로 구입한 주택을 보유 기간 2년 이내에 판매할 경우 부동산의 구입 당시 구매자의 의도와는 상관없이 매매차익에 대해 소득세를 부과하게 된다.
투자목적으로 구입한 주거용 부동산의 양도차익에 대한 과세 여부 테스트(Bright-line test)에서 예외가 되는 주거용 부동산은 소유주 본인의 주된 거주지로 사용되는 주택과 상속받은 주택, 이혼에 따른 재산분할로 취득한 주택이다. 주거용으로 규정되는 부동산에는 주거용 건물 신축을 계획하고 있는 토지가 포함되며 사업용 혹은 농장으로 사용되는 부동산은 주거용 정의에 포함되지 않는다.
한편, 투자목적의 주거용 부동산을 가족신탁으로 구입한 뒤 2년 이내에 수탁인(Trustee)이나 수혜자Beneficiary)를 변경하여 소유권 이전이 간주되는 상황이 발생하거나, 법인으로 구입한 뒤 주식을 이전하여 부동산의 실질 소유권자가 바뀌게 되면 부동산을 매각한 것으로 취급하여 명목상 양도차익에 소득세가 부과된다.
다음은 임대용으로 구입한 주택의 과세 여부 테스트가 적용되는 시점의 판정과 해당 테스트에 적용받지 않는 주거용 부동산에 대한 사례이다.
‘안녕하세요. 현재 웰링턴에 살고 있는 홍성봉이라고 합니다. 웰링턴과 오클랜드에 주택을 한 채씩을 보유하고 있는데 웰링턴의 주택은 거주를 목적으로, 오클랜드의 주택은 임대를 목적으로 구입했습니다. 며칠 전 한국의 친척분이 연락하셔서 본인이 운영해온 사업체를 인수해 달라는 제안을 하셨습니다. 친척분의 사업체가 워낙 수익성이 좋은 사업이라는 얘기를 익히 들어온바, 주저하지 않고 제안을 받아들였습니다. 사업체 인수가 완료되면 한국에는 2017년 6월쯤 영구 귀국할 생각입니다. 한국으로 귀국하기 전에 웰링턴과 오클랜드의 주택을 모두 판매하려고 하는데 세무상으로는 고려할 것들이 있을까요? 참고로 오클랜드의 주택은 소유권 이전일을 2016년 2월 15일로 하여 2016년 1월 15일에 계약을 체결하고 구입했고, 웰링턴 주택도 비슷한 시기인 2016년 초에 구입했습니다.’
홍성봉씨의 오클랜드 주택은 임대목적으로 2015년 10월 1일 이후에 구입되었기 때문에 보유 기간 2년 이내에 판매할 경우, 양도차액이 발생하면 판매 시기가 포함된 세무연도의 홍성봉씨 과세소득이 된다. 보유기간을 계산하기 위해서는 구입 시점과 판매 시점을 판정해야 하는데 일반적으로 구입시점은 부동산 구입이 확정된 2016년 2월 15일로 소유권 이전일이다. 이와 달리 판매 시점은 소유권 이전일이 아닌 계약체결일이므로 만약 2018년 2월 15일 이전에 매매계약이 체결되면 홍성봉씨는 양도차액에 대해 세금을 납부해야 한다.
반면, 2016년 초에 구입하신 웰링턴 주택은 홍성봉씨의 거주지로 사용되어 왔기 때문에 보유 기간 2년 이내에 판매하더라도 양도차액에 대해 세금을 납부할 필요가 없다.
위의 글은 일반적인 세무 정보의 전달을 목적으로 쓰인 글입니다. 실제적인 세무사례들은 아주 작은 요인에도 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않고 위의 글에 따라 행한 결과에 필자는 책임을 지지 않습니다.
