부동산거래와 세금 (1)
뉴질랜드 회계/세무
부동산의 취득과 보유, 양도, 증여, 상속 시기에 따라 세금을 부과하는 한국과 비교했을 때 뉴질랜드의 부동산 관련 세무는 의외로 간단해 보인다. 거주를 목적으로 구입한 주택은 보유하는 동안 매년 재산세(Land rates)만 납부하면 되며 주택을 판매하여 시세차익이 발생하더라도 한국의 양도소득세와 같은 세금은 발생하지 않는다. 2011년 증여세(Gift duty)가 폐지됨에 따라 부동산을 증여하더라도 납부해야 할 세금은 없으며, 상속세도 이미 폐지된 지 오래다.
그러나 뉴질랜드 세법은 구매자 자신이 거주를 목적으로 구입한 주택이 아니라면 해당 부동산의 매매로 인해 발생한 차익이 ‘구매자의 구입의도를 고려하여 개별적인 상황에 따라 소득세 과세대상이 될 수 있다’고 규정하고 있다.
이와 함께 2015년 10월 1일부터는 보유 기간이 2년 미만인 주거용 부동산을 투자목적으로 구입하여 구입 시점으로 부터 2년 이내에 판매하여 발생한 매매차액에 대해서는 판매 시점이 포함된 과세연도의 소득으로 규정하여 소득세를 부과하고 있다.
위의 내용을 정리하면 현재 뉴질랜드에서 부동산 매매차익이 소득세 적용대상이 되는 경우는 다음과 같다.
부동산을 되팔아 시세차익을 얻기 위해 구입한 경우
토지를 구입하여 택지로 분할하거나 주택을 개발하여 판매한 경우
부동산 거래자 혹은 거래자의 판매자의 특수관계인이 부동산 개발업이나 중개업에 종사하는 경우
투자목적으로 구입한 주거용 부동산을 구입시점으로 부터 2년 이내에 판매한 경우
반면, 주거용 부동산의 취득의도가 양도 시 시세차익이 아닌 임대소득을 목적으로 하는 투자이고 보유 기간이 2년 이상일 경우에는 시세차익이 발생하더라도 과세대상에서 제외될 수 있다. 그러나 구매자가 주거용 부동산을 구입할 때 이미 재판매하여 이득을 취할 목적이 있었다면 취득 후 2년이 지난 시점에서 판매하더라도 발생한 양도차액에 대해서는 여전히 ‘의도테스트(Intention test)’를 적용하여 소득세가 부과된다.
뉴질랜드 세법이 과세의 기준으로 제시하고 있는 구매자의 ‘의도’는 ‘어떤 일을 하기 위해 마음속에 품은 생각’이 아닌 부동산 매매자료와 거래패턴에 의해 결정되는 ‘실제 행위’에 의해 판정되므로 투자부동산 구입 시에도 취득계획서와 대출 시 발생한 은행 관련 서류, 변호사와의 논의내용 등 투자의도를 입증할 수 있는 자료들을 준비해 둘 필요가 있다.
다음에 소개될 주택임대사업자의 사례는 주택매매에 대한 과세 여부를 판정할 수 있는 아이디어를 제공한다.
‘안녕하세요. 타카푸나에 살고 있는 차종성이라고 합니다. 저희 부모님은 현재 세 채의 임대주택을 보유하고 계십니다. 부모님은 약 8년 전 임대소득을 목적으로 오클랜드 외곽에 위치한 주택 두 채를 구입하셨고, 2016년 1월에는 시내에 위치한 아파트를 구입하셨습니다. 그런데 주택을 모두 개인 명의로 구입하셔서 재산 보호 차원에서 가족신탁(Family trust)을 설립해 부모님 명의의 임대주택과 아파트를 이전하려고 합니다. 부모님을 비롯하여 저희 식구들 중 뉴질랜드에서 부동산 개발업이나 중개업에 종사하고 있는 사람은 없습니다. 개인 명의의 부동산을 가족신탁으로 이전하면 이전 시점의 시가로 제 3자에게 매매하는 것으로 취급되어 차익에 대해 세금을 내야 할 경우가 있다고 들었습니다. 조언을 부탁드립니다.’
기본적으로 차종성씨 부모님의 주택구입목적은 부동산 매매를 통한 시세차익이 아닌 장기보유를 통한 임대소득이므로 가족신탁으로 이전하더라도 부동산의 구입가와 이전 시점 시가와의 차이인 명목상 양도차익에 소득세가 적용되지 않는다. 다만, 2016년 1월에 구입한 오클랜드 시내의 아파트는 2017년 3월 현재 구입 후 보유 기간이 2년 미만이므로 가족신탁으로 명의를 이전하는 시점의 시장가와 구입가의 차이를 계산하여 소득세를 납부하여야 한다. 그러므로 차종성씨의 부모님은 일단 두 채의 임대주택만 가족신탁으로 이전하고 아파트는 2018년 1월 이후에 명의이전을 진행하실 것을 권해드린다.
위의 글은 일반적인 세무 정보의 전달을 목적으로 쓰인 글입니다. 실제적인 세무사례들은 아주 작은 요인에도 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않고 위의 글에 따라 행한 결과에 필자는 책임을 지지 않습니다.
