뉴질랜드 임대부동산 구입을 위한 해외차입금의 이자공제
2025년 4월부터 뉴질랜드에서 임대수익을 목적으로 주거용 부동산을 구입할 때 발생하는 이자비용이 전액 세무상 공제 가능하게 되었습니다. 이는 해외 금융기관으로부터 차입한 외화대출의 이자도 포함됩니다. 다만 해외차입 시에는 금융계약 규정, 원천징수세, 승인발행자부담금 등 추가적인 세무 고려사항들이 있어 전문가의 조언이 필요합니다.
임대부동산 이자공제 규정의 변화 과정
뉴질랜드의 임대부동산 관련 이자공제 규정은 최근 몇 년간 극적인 변화를 겪었습니다. 2021년 3월 27일 이후 취득한 주거용 임대부동산에 대해서는 2021년 10월 1일부터 차입금 이자공제가 단계적으로 제한되기 시작했습니다. 이는 소득세법 2007의 DH조항에 의한 것으로, "허용되지 않는 주거용 부동산(disallowed residential property)"에 대한 차입금 이자는 세무상 공제가 불가능했습니다.
하지만 2023년 세법 개정을 통해 이러한 제한이 다시 해제되었습니다. 2025년 4월 1일부터는 임대수익을 창출하는 목적으로 사용되는 주거용 부동산에 대한 차입금 이자가 전액 공제 가능하게 되었습니다.
해외차입금의 이자공제 가능성
그렇다면 해외 금융기관에서 차입한 외화대출의 이자도 공제가 가능할까요? 답은 "그렇다"입니다.
2025년 7월에 뉴질랜드 주거용 임대부동산을 구입하기 위해 해외 은행에서 외화로 차입한 경우, 해당 부동산이 임대수익 창출 목적으로 사용된다면 그 이자비용은 뉴질랜드 세무상 전액 공제됩니다. 이는 차입금의 출처가 국내든 해외든 상관없이 적용되는 원칙입니다. 중요한 것은 해당 부동산이 실제로 "과세소득을 창출하는 목적"으로 사용되어야 한다는 점입니다. 단순히 부동산을 소유하는 것만으로는 부족하고, 실제 임대수익이 발생하거나 발생할 의도가 명확해야 합니다.
해외차입 시 추가 고려사항들
하지만 해외차입금을 이용할 때는 단순한 이자공제 문제를 넘어서 여러 복잡한 세무적 쟁점들이 발생합니다.
1. 금융계약 규정(Financial Arrangement Rules)
해외에서 차입한 외화대출은 대부분 소득세법의 "금융계약"에 해당합니다. 이 경우 소득세법 EW조항의 금융계약 규정이 적용되어, 환율 변동에 따른 손익도 세무상 인식해야 할 수 있습니다.
예를 들어, 미국 달러로 100만 달러를 차입했는데 상환 시점에 뉴질랜드 달러 대비 미국 달러 환율이 상승했다면, 그 환차손도 세무상 고려해야 합니다. 반대로 환율이 하락했다면 환차익이 과세소득으로 인식될 수 있습니다.
2. 원천징수세 문제
해외 금융기관에 이자를 지급할 때는 원천징수세 문제도 고려해야 합니다. 뉴질랜드 거주자가 해외 비거주자에게 이자를 지급하는 경우, 원칙적으로 15%의 비거주자 원천징수세(Non-resident Withholding Tax)를 원천징수해야 할 수 있습니다.
다만, 조세협정이 체결된 국가의 금융기관이라면 원천징수세율이 경감될 수 있습니다. 또한 승인발행자부담금(Approved Issuer Levy) 제도를 활용하면 원천징수세 대신 더 낮은 세율의 부담금을 납부할 수도 있습니다.
3. 외화표시 수입과의 매칭
또 다른 중요한 점은 외화표시 차입금과 수입의 매칭입니다. 만약 임대수익도 외화로 받는다면 자연스러운 헤지(natural hedge) 효과가 있지만, 임대수익은 뉴질랜드 달러로 받고 차입금만 외화라면 환위험에 노출됩니다.
실무적 조언
해외차입을 통한 임대부동산 투자를 계획하고 있다면 다음과 같은 사항들을 미리 준비해야 합니다:
투자 전 준비사항
차입 목적과 부동산 사용 계획의 명확한 문서화
임대수익 창출 의도를 증명할 수 있는 자료 준비
해외 금융기관과의 대출 조건 검토
세무 신고 준비
금융계약 규정 적용을 위한 환율 변동 추적
원천징수세 또는 승인발행자부담금 관련 절차 확인
이자비용 공제를 위한 적절한 장부 기록 유지
2025년 4월부터 뉴질랜드에서는 임대부동산 관련 차입금 이자가 다시 전액 공제 가능해졌습니다. 이는 해외차입금의 경우도 마찬가지입니다. 하지만 해외차입금을 이용할 때는 금융계약 규정, 원천징수세, 환위험 등 복잡한 세무적 쟁점들이 함께 고려되어야 합니다. 특히 개인 투자자의 경우 이러한 복잡한 규정들을 모두 파악하기 어려우므로, 투자 결정 전에 반드시 세무 전문가의 조언을 받아보시기 바랍니다.
면책조항 (Disclaimer)
위의 글은 일반적인 정보의 전달을 목적으로 쓰인 글입니다. 실제적인 법, 회계 혹은 세무사례들은 아주 작은 요인에도 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않고 위의 글에 따라 행한 결과에 필자는 책임을 지지 않습니다.
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