방배동 재개발 지역 임장기
Feat. 방배 7구역
지난 부동산 임장글에서 밝혔듯 금번 임장은 방배동 재개발 지역을 다녀왔습니다.
방배동 재개발은 이수역/사당역/방배역/내방역 가운데 블럭의 방배 5구역/14구역을 중심으로 이루어지고 있으며, 이수역/내방역 북쪽의 방배 6구역, 내방역 동쪽의 방배 7구역, 사당역/방배역 남쪽의 방배 13구역도 함께 진행되고 있습니다.
[방배동 재개발 지역]임장 동선은 다음과 같았습니다.
사당역에서 출발하여 방배 15구역을 먼저 둘러보았습니다. 이후 방배 5구역 철거현장 > 방배 13구역 이주현장 > 방배 14구역 철거현장 > 방배 7구역 순으로 둘러보았습니다.
[방배동 재개발 지역 임장동선]각 구역을 돌아본 느낌과 구역별 현재 상황에 대한 요약은 다음과 같습니다.
- 방배 15구역 : 사당역 도보 이동 가능하며 전체 구역이 평지로 이루어져 있어 이동이 편리합니다. 재개발사업의 첫 단계인 정비구역지정단계이며, 시세는 대지 지분 17평 빌라 기준 약 10억 안팎입니다 (추가분담금 없이 30평대 신축아파트를 받을 수 있는 기준은 약 18평~22평으로 예상). 이후 단계인 조합설립인가, 사업시행인가로의 진행 상황을 계속해서 모니터링해야 하겠습니다.
http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=39865
- 방배 5구역 : 방배동 재개발의 대장주 구역입니다. 현대건설 "The H" 브랜드의 총 3080세대 대단지이며, 조합원수 (1140명)보다 33평형 세대수 (약 1174세대)가 많아 모든 조합원이 33평 이상을 배정받을 수 있다는 장점이 있습니다. 시세는 33평 기준 현 매매 금액 19.2억 + 추가 분담금 5.19억 = 총 투자금액 24.39억입니다 (조합원 분양가 7.67억, 권리가 2.48억). 39평 기준으로는 현 매매 금액 19.2억 + 6.52억 = 총 투자금액 25.72억입니다 (조합원 분양가 9억, 권리가 2.48억). 위에 언급한 장점에 더하여 관리처분인가 완료 구역이며, 이주 및 철거가 이미 완료된 구역이라는 관계로 프리미엄이 10.2억~11.5억에 육박합니다. 자금 준비가 몇 년 더 빨리 될 수 있었더라면 이런 구역의 대지 지분이 적은 매물을 사업시행인가 직후에 매입하는 전략을 세울 수 있었겠지만 가정일 뿐이겠지요.
- 방배 14구역 : 원래는 방배 5구역에 포함되어 함께 재개발이 진행되었으나, 구역간 갈등으로 인해 독자적으로 진행중에 있습니다. 관리처분인가 완료 구역이며, 이주 및 철거 완료된 구역입니다. 시공사는 롯데건설이며 세대수는 460세대, 진행상황 및 시세는 방배 5구역과 비슷한 수준입니다.
- 방배 6구역 : 금번 임장에서 둘러보지는 못한 구역입니다. 시공사는 대림건설이며 세대수는 1131세대, 관리처분인가 완료 구역입니다. 부동산 방문시 조합원들이 시공사 변경을 원하고 있어 일정이 지연될 가능성이 있다는 소식을 들었습니다.
- 방배 13구역 : 방배 5구역이 대장주라면 그 뒤를 바짝 따르고 있는 구역이라 할 수 있겠습니다. GS건설 "Forest Xi" 브랜드의 총 2357 세대 대단지이며, 관리처분인가 완료되어 현재 이주 진행중인 구역입니다. 시세는 33평 기준 현 매매 금액 12.9억 + 조합원 분양가 10.06억 = 총 투자금액 22.96억입니다. 5년 후 방배동 신축 아파트의 시세에 대해서는 많은 의견들이 있을 수 있겠으나, 현재 방배동 신축 아파트 호가가 25억~27억임을 고려했을 때 (방배 그랑 자이 기준) 약 30억 정도로 예상한다면, 관리처분인가가 완료된 구역의 경우 약 7억 정도의 차익을 기대해볼 수 있겠습니다.
- 방배 7구역 : 현재 조합설립인가 단계에 있어 방배 15구역과 더불어 계속해서 진행 상황을 모니터링해야 하는 구역입니다. 최근 지구단위계획을 통과한 내방역과 인접해있다는 장점이 있으며, 서리풀 터널과도 가까워 강남 접근성 면에서는 타 구역 대비 가장 우수합니다. 방배 15구역과 마찬가지로 조합원 분양 신청 전 실거주 2년 의무기간 조항에 대한 확인이 필요합니다 (통상적으로 조합원 분양 신청은 사업시행인가 / 관리처분인가 사이에 진행). 시세는 34평 배정 가능한 대지 지분 15.3평 빌라 기준 13억 (추가 분담금 없을 것으로 예상) 입니다.
https://www.etoday.co.kr/news/view/1984480
https://www.youtube.com/watch?v=ZIJWITpZlv4
[방배 15구역 전경]
[방배 15구역 전경]
[방배 15구역 전경]
[방배 5구역 철거 현장]
[방배 5구역 철거 현장]
[방배 5구역 철거 현장]
[방배 5구역 철거 현장]
[방배 13구역 이주 현장]
[방배 13구역에서 바라본 사당역 방면]
[방배 13구역 이주 현장]
[방배 13구역 이주 현장]
[방배 13구역 이주 현장]
[방배 13구역 이주 현장]
[방배 14구역 이주 현장]
[방배 14구역 이주 현장]
[내방역 인근 전경]
[내방역 인근 서리풀 터널 방면 전경]
[방배 7구역 전경]
[방배 7구역 전경]
[내방역 인근 전경]https://www.hankyung.com/realestate/article/202005147165i
[방배 7구역 재개발 예상 일정]