내가 집을 살 것인가? 집이 나를 살 것인가?
부동산
상담을 진행하다 보면 재무목표 중 가장 큰 걱정을 하는 것이 주택 마련에 대한 고민이다.
주택 마련은 집을 소유했다는 것에 대한 심리적 안정을 주기도 하지만,
인생에서 그만큼 큰 비용이 들어가는 재무목표이기도 하다.
큰 비용이 지출되는 만큼 집을 구입하는데 있어서도 신중함이 필요하다.
주택 마련을 할 때 대부분의 사람들이 대출을 이용한다.
대출을 이용하는 것에는 여러 가지 이유가 있겠지만,
첫 번째. 레버리지 효과
레버리지 효과란? 말 그대로 지렛대의 효과를 의미한다.
대출이자보다 집값 상승률이 더 높을 것이라는 기대 때문에 대출을 이용하는 것이 크다.
두 번째. 빠른 주택마련
얼마 전 기사에 의하면 직장인에 서울에 집을 장만하기 위해서는 9년간 한 푼도 안 쓰고 저축을 해야 한다는 기사를 본 적이 있다. 집을 사기 위해서는 그만큼 많은 시간과 노력이 필요하다. 때문에 집을 조금이라도 빨리 구매하고 생활의 안정과 정착을 위해 대출을 이용하는 이유라고 생각한다.
이제 집을 구매할 때는 대출은 선택이 아닌 필수 사항이 되어 있다.
그렇다면, 대출을 이용해 집을 구매할 때 어느 정도의 자금을 빌려야 적당할 것인가?
주택 마련에서 가장 우선적으로 파악해야 할 것은 나를 파악하는 것이다.
아무리 좋은 집이 있다고 해도 나의 자금 상황이 되지 않는다면 그림의 떡이나 다름없다.
최근 주택 담보 대출에 대한 신 DTI 규정이 나와 이전보다는 대출을 받을 수 있는 한도가 줄어들긴 했지만, 아직도 무리한 대출을 해서 집을 구매하는 경우가 있다. 그렇게 될 경우 과도한 지출로 인해 내가 집을 산 것인지, 집이 나를 산 것이지 구별하기 힘든 상황이 발생한다.
일반적으로 가계부채의 건전성 지표에서는 주택관련 부채를 전체 자산의 40% 이하로 할 것을 권고하고 있다.
현재 주택 마련 자금으로 3억 원 정도가 준비되어 있다면, 2억 원 정도의 대출을 이용해 5억 정도의 집을 구매하는 것이 적정하다고 보는 것이다.
물론 부채 건전성 지표의 권고 사항이 절대적인 것은 아니다.
PV : 대출 금액 : 2억 원
I/Y : 대출 금리 : 3%
N : 상환기간 : 20년
PMT : 매월 원리금 상환 금액 : 110,511원
2억 원 대출을 받을 경우 20년간 상환해야 하는 매월 110만 원 정도 된다.
110만 원이라는 금액은 사람마다, 현재 소득이나 현금흐름 등 여러 가지 상황에 따라 다르게 체감할 수 있겠지만, 결코 적은 금액이 아니다. 때문에 대출 실행 전 상환에 대한 계획을 충분히 검토 한 이후에 대출을 실행하는 것이 중요하다.
안정적인 주택 마련 위한 절차
1. 주택자금을 파악한다.
주택 구입을 할 때 우선 결정해야 할 것이 내가 동원할 수 있는 자금의 규모를 파악하는 것이다.
자금의 규모를 파악할 때는 가정의 재무상태 표를 작성해 본 후에 다른 재무목표를 위해 마련한 자금을 제외한 순수하게 주택 마련을 위해 사용할 수 있는 자금을 파악한다.
2. 매월 상환 가능한 금액을 파악한다.
매월 상환 가능금액은 현금흐름을 파악하는 것에서부터 시작한다. 가정의 현금흐름 파악을 통해 주택 마련으로 지출할 수 있는 자금의 크기를 결정할 수 있다.
만약, 현금흐름 파악을 통해 주택자금으로 매월 지출 가능금액이 월 50만 원 정도라고 한다면,
대출금리 : 연 3%, 상환기간 : 20년 가정 시
pmt =500
N = 240
I/Y = 0.2466
PV = 약 9천50만 원 (90,488,338)
현재 상황에서 약 9천만 원의 대출을 받아야 상환이 가능한 여력이 된다는 것이다.
위의 첫 번째에서 파악된 금액과 두 번째에서 산출된 금액을 합산하면, 자신이 구매할 수 있는 주택의 자금 규모가 어느 정도 결정됐다고 할 수 있다.
3. 지역과 주택의 크기 결정
이렇게 주택자금의 규모가 결정되면, 살고 싶은 지역을 결정하고, 집의 크기를 결정하는 방식으로 절차를 밟아 가는 것이 안정적인 주택 마련을 위한 방법이다.
경우에 따라 내가 살고 싶은 지역이 있지만, 그 지역의 집값이 너무 비싸 포기하는 경우가 있다.
그럴 경우, 집의 사이즈를 조금 줄인다거나, 해당 지역의 인근으로 알아 본 다거나 하는 방식으로 조율하고 타협한다면, 건전한 재정상황과 주택 구입이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있지 않을까라는 생각을 해본다.
