주택마련 대출 얼마가 적정한가?
부동산
주택 마련은 가장 큰 비용이 지불되는 목표 중 하나이다.
주택 마련은 집을 소유하는 것에 대한 경제적안정과 심리적 안정을 준다. 또한 많은 비용이 지출되는 만큼 주택마련을 하는데 있어서도 구입 전 여러가지 사항을 고려하고 신중함이 필요하다.
[사례] 30대 신혼부부
자산현황 : 전세보증금 3억
부채 : 없음
현재 배우자의 육아휴직으로 인해 향후 2년여 간은 외벌이로 지내야 하는 상황이며, 현금흐름을 파악한 결과 매월 50만원 정도의 잉여자금이 있는 것으로 파악되었다. 현재 부부의 재무목표는 되도록 빨리 주택마련을 하는 것이었다. 부부가 원하는 지역과 규모의 아파트 시세를 알아본 결과 현재 5억원 정도에 시세가 형성되어 있었고, 부부는 현재 보유 중인 전세 보증금 3억원과 주택담보 대출 2억원을 활용하면 충분히 집을 구매 할 수 있다는 확신을 가지고 있었다.
일반적으로 가계부채의 건전성 지표에서는 주택관련 부채를 전체 자산의 40% 이하로 할 것을 권고하고 있다. 현재 주택 마련 자금으로 3억 원 정도가 준비되어 있다면, 2억 원 정도의 대출을 이용해 5억 정도의 집을 구매하는 것이 적정하다고 보는 것이다. 물론 부채 건전성 지표의 권고 사항이 절대적인 것은 아니다. 최근 주택 담보 대출에 대한 신 DTI 규정이 나와 이전보다는 대출을 받을 수 있는 한도가 줄어들긴 했지만, 부부의 경우 대출을 받는 것에는 크게 무리가 없는 상황이었다.
하지만, 주택 마련에서 가장 우선적으로 파악해야 할 것은 나를 파악하는 것이 중요하다.
1. 대출 원리금 상환액 계산
부부가 대출을 받는 것에는 소득기준으로 크게 무리가 없는 상황이지만
PV : 대출 금액 : 2억 원
I/Y : 대출 금리 : 3%
N : 상환기간 : 20년
PMT : 매월 원리금 상환 금액 : 110만원
매월 원리금 상환금액을 계산해보면, 2억 원 대출을 받을 경우 20년간 상환해야 하는 매월 110만 원 정도 된다.
2. 현금흐름 여유자금 확인
현재 부부는 배우자의 육아휴직으로 인해 외벌이 상황이고,
현재 상황에서 지출가능 금액은 50만원 정도 밖에 되지 않는 상황이다.
만약 주택을 현재 상황에서 구매하길 원한다면,
대출 금리 : 연 3%, 상환기간 : 20년 가정 시
pmt =500, N = 240, I/Y = 0.2466
PV = 약 9천50만 원 (90,488,338)
상환가능 대출금액을 9천만원 정도로 확인 할 수 있다.
따라서, 부부는 현재 상황에서 전세자금 3억원과 상환가능 대출금액 9천만원을 더한 3억 9천만원 정도의 주택을 구매하는 것이 안정적이라 할 수 있다.
부부을 위한 솔루션
1. 목표를 수정하여 현재 구매 가능한 3억 9천만원 정도의 주택을 구매한다.
2. 2년 후 배우자가 복직한 이후 현금흐름에 여유가 생긴 이후 주택구입을 한다.
부부에게 2가지의 선택지를 제시하였고, 부부는 신중히 고민을 한 이후에 결정하기로 했다.
주택마련을 할 때 많은 사람들이 대출가능 한도를 먼저 파악하는 경우가 있다.
그럴 경우 무리한 대출로 인해 내가 집에 사는 것이 아니라, 집을 위해 내가 사는 것이 될 수 있다.
안전한 주택마련을 위해서는 대출한도액을 먼저 파악하기보다, 가정의 재무상태와 현금흐름을 먼저 파악하는 것이 우선 되어야 한다. 이렇게 주택자금의 규모가 결정되면, 이후에 살고 싶은 지역을 결정하고, 살고 싶은 집의 크기를 결정하는 방식으로 절차를 밟아 가는 것이 안정적인 주택 마련을 위한 방법이다.
경우에 따라 내가 살고 싶은 지역이 있지만, 그 지역의 집값이 너무 비싸 포기하는 경우가 있다.
그럴 경우, 집의 사이즈를 조금 줄인다거나, 해당 지역의 인근으로 알아 본 다거나 하는 방식으로
조율하고 타협한다면, 건전한 재정상황과 주택 구입이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것이다.
