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Nov 05. 2022
부동산 하락시점에서 아파트 매매, 4가지만 보자
아파트는 경기, 금리, 미분양 현황, 주택 부담지수
내 주변만 봐도, 1억이 있다고 가정하고 투자를 한다면 주식을 할 것인가, 부동산을 할 것인가의 질문에 거의 대다수가 부동산을 한다고 답하는 경우가 많다. 물론 우리나라 부동산 불패는 상징적인 의미가 있다. 왜냐하면 서울에 자가로 거주한 사람은 20년~21년 부동산 상승 랠리로 34평 기준 평균 9~10억 가치가 있는 아파트를 가진 사람이 되었기 때문이다.
그렇다면 우리가 기존에 생각하는 것처럼 주식보다 부동산이 항상 좋았던 것일까? 이에 관해 책 <투자에도 순서가 있다>에서는 공정한 비교를 위해 1986년부터 2022년까지의 주식의 배당과 부동산의 임대료를 고려한 한국 주식 및 아파트의 성과를 비교하였다.
위 그래프의 왼쪽 자료를 보면, 1990년대 중반 코스피는 역사상 최고치를 경신 중이었지만, 주택시장은 1990년을 기점으로 지속적으로 부진에 빠져 있었다. 한편, 정확성을 기하기 위해 배당과 임대료를 고려한 성과를 수치화한 오른쪽 자료를 보면, 배당을 재투자한다면 1986년 이후 주식에서 18배의 성과를 올리지만, 임대료 수익을 포함한 아파트 투자의 성과는 20배의 이른다. 연환산 복리수익률로 계산해 보면, 주식은 8.7%인 반면에 아파트는 9.0%로 계산된다.
요컨대, 위 자료를 바탕으로 할 때 다음과 같은 결론이 도출된다.
“투자의 난이도 면에서는 부동산이 주식보다 훨씬 안전한 자산이다.”
하지만 투자 난이도가 상대적으로 낮다고 해서 부동산 투자 공부가 쉬운 것은 아니다. 우선 주택시장에는 아직 인덱스 펀드가 없어서, 목돈으로 실질 자산인 개별 주택을 매매할 수밖에 없기 때문이다.
먼저 부동산 투자에 앞서, 큰 틀에서 우리가 부동산 투자를 할 때 어떤 물건에 집중해야 하는지, 부동산에 영향을 주는 요소는 무엇이 있는지를 살펴보기로 하자.
아파트와 단독주택 중 어느 것에 투자하는 것이 좋을까?
책 <투자에도 순서가 있다>에서는 단독주택의 법적 정의와 문제점 2가지를 언급하며 주택 매매 시 단독주택보다 아파트에 투자하라고 조언한다.
단독주택은 통상적으로 한 가족을 위해 주어진 독립된 주택을 의미하지만, 법적으로는 구분 소유가 안 되는 주택을 의미한다. 가장 대표적인 단독주택 유형이 바로 다가구주택이다. 여러 가국가 사용하는 3층 이하의 주택이며, 1층이 주차장인 필로티 구조라면 4층까지 가능하다. 다가구주택을 단독주택으로 분류하는 이유는 각 가구를 나눠 매매할 수 없기 때문이다.
(중략) 단독주택에는 크게 두 가지 문제점이 있다. 첫 번째는 임대 들어 사는 사람들의 재정능력이다. 소득 수준이 낮거나 전세 대출을 받지 못하는 상황에 처한 사람일 가능성이 높다. 두 번째 문제는 감가상각의 위험이다. 관리가 어려워 건물이 금방 낡아버리기 때문이다.
그렇다면 아파트라는 상품은 어떤 요소에 의해 영향을 받는가?
책 <투자에도 순서가 있다>에서는 주택을 구입하기 전 입지의 중요성을 강조한다. 입지에는 다양한 요소가 있지만, 그중 핵심 되는 요소는 일자리와 주택공급이다. 책에서는 서울 아파트 독주의 원인을 분석하면서 일자리 문제와 주택공급 문제를 지적한다.
지역의 양극화의 직접적인 요인은 수도권으로의 인구 집중 및 수도권 이외 지역의 절대 인구 감소이다. 흥미로운 것은 지방인구 감소 속에서 중부권(충청, 강원지역)은 다른 흐름을 보이고 있다. 인구수가 계속 늘고 있는 것이다. 강릉선 KTX의 개통으로 경치 좋은 동해안에서 주말을 보내려는 수요가 늘어난 데다, 행정수도의 이전이 세종-대전 지역으로의 인구이동을 유발한 것으로 보인다.
(중략) 젊은이들의 수도권 유입은 학업과 직장 문제 때문이며 40대의 수도권 인구 유출은 세종시 및 혁신도시로의 이주 때문으로 보인다. 결론적으로 2010년 중반에 나타났던 서울 아파트 가격의 조정은 40대의 지방 이주로 강하게 영향을 받았다고 볼 수 있으며, 혁신도시로의 이주가 일단락되며 다시 상승 흐름을 탔다고 볼 수 있다.
(중략) 서울이 독주하는 두 번째 이유는 주택공급의 부족 때문이다. 주택 공급이 줄어들면 집값이 오를 가능성이 커지며, 반대로 주택공급이 늘어나면 집값이 빠질 수 있다. (특히) 핵심지역의 재건축 아파트 개발이 지연된 가장 직접적인 이유는 2017년 시행된 이른바 ‘8.2 부동산 대책’에서 찾을 수 있다. 재건축과 재개발 아파트 중심으로 가격 상승 징후가 보이자 분양가 상한제 및 재건축 초과이익 환수제를 시행했는데, 당장의 아파트 가격 상승을 누를 수는 있었지만 미래의 아파트 공급을 줄이는 결과를 가져왔던 것이다. 이는 청약 당첨자의 시세차익으로 이어지며 건설사와 기존 주민이 누려야 할 이익을 빼앗는 결과를 낳았다.
아파트 매매 타이밍을 잡는 법 : 아파트 가격 대비 가치를 평가하자
책 <투자에도 순서가 있다>을 꼭 읽어야 하는 파트 중 하나가 해당 파트 ‘아파트 매매 타이밍을 잡는 법’이라고 강력하게 이야기하고 싶다. 왜냐하면 다른 부동산 책에서는 입지와 주택 물량을 주로 강조하는 반면, 이 책에서는 부동산이라는 자산을 ‘거시적 관점’에서 ‘밸류에이션’ 측면에서 고평가 여부를 판단하는 틀을 제공하기 때문이다. 저자는 부동산의 밸류에이션이 고평가 되었는지 여부를 경기, 금리, 미분양 현황으로 판단한다.
저자는 아파트를 매매하기 가장 적합한 시기는 불황이라고 이야기한다. 이를 확인하기 위한 지표로서, 경기동행지수 순환변동치를 제시한다. 경기동행지수란 현재 경제의 상황을 실시간으로 측정해주는 경제지표로, 100을 기준으로 그 이상이면 호황으로 볼 수 있고, 100 이하로 크게 밑돌면 불황이라고 볼 수 있다.
위 그래프는 경기동행지수 순환변동치와 주택 가격 변화의 관계를 보여주는 것으로, 경기동행지수가 하락할 때 부동산 가격의 상승 탄력이 둔화되거나 심지어 하락하는 것을 발견할 수 있다. 이유는 아래 원리에 기반한다.
호황에는 취업이 잘되고 임금도 오를 가능성이 커서 주택을 구입하려는 사람들이 증가하지만, 불황에는 일자리를 잃을 수 있어 집을 사기 어렵다. 한국 아파트 투자의 성과가 마이너스를 기록했던 시기는 경기동행지수가 급격히 떨어진 때와 겹친다.
다음으로 아파트 매매하기 적합한 조건으로 ‘저금리’ 환경을 꼽는다. 저금리 환경은 불황에 출현하기에 이때 아파트 매매의 용기를 낼 수 있다고 말한다. 왜냐하면 주택 구입에 따르는 이자 비용은 떨어지는 반면, 월세 혹은 전세 부담은 그대로이니 집을 사는 게 낫다고 판단하는 사람들이 늘어나기 때문이다.
마지막 아파트 매매하기 괜찮은 요건으로 미분양 주택의 감소 추이가 가속화되는 시점이다.
서울의 미분양 주택과 아파트 가격의 상승률을 살펴보면, 집값이 상승할 때마다 미분양이 줄어들고, 반대로 미분양이 늘어날 때는 집값이 부진한 것을 발견할 수 있다. 흥미로운 것은 미분양이 고점을 찍고 2년째 줄어든 이후 본격적인 상승세를 보이는 것을 발견할 수 있다. 이는 착공과 공급 사이의 시차 때문이다. 재건축 재개발 허가가 쉽게 나고 분양가 상한제가 폐지된다고 해서, 집을 뚝딱 지어지지는 않는다. 이주 철거가 진행되어도 최소 3년 이상 시간이 걸리는 특성으로 인해 부동산 시장은 한 번 가격이 빠지면 오랫동안 지속되는 경향이 띤다.
(중략) 2010년대 중반부터 주택시장이 강세로 돌아선 이유는 2가지였다. 첫 번째는 저금리 정책 덕분에 경기가 조금씩 좋아진 덕분이다. 두 번째는 미분양이 감소된 것이다. 강력한 정책, 즉 취득세 및 양도세를 감면해주고 저금리 대출을 제공하였다.
그렇다면 22년 11월 기준, 언제쯤 내 집 마련하면 좋을까?
저자는 주택공급정책은 아직 진행이 더디므로, 경기와 금리 여건에 따른 부동산 가격 추이를 관찰하면서 저평가 구간이 오면 매매하는 게 좋다고 주장한다.
신정부가 들어섰지만, 주택공급정책에 큰 변화를 느낄 수 없으니 경기와 금리 여건이 미래를 좌우할 것으로 보인다. 수출 탄력이 둔화되고 한국은행의 금리 인상이 거듭되는 만큼, 주택시장은 적어도 1~2년은 약세 흐름을 탈 것 같다. 2020년대 중반에는 지나치다 싶을 정도로 많은 신축 주택의 착공이 필요하다고 본다. (중략) 민간 주도의 주택공급이 활성화된다면 2020년대 후반에 발생할 충격을 사전에 억제할 수 있겠지만, 이 기대가 무산될 경우에는 주택시장이 다시 불안해질 수 있다. 이 경우, 2020년대 중반의 일시적인 주택공급 확대 국면이 내 집 마련의 좋은 기회가 되리라고 생각한다.
한국 부동산 시장에만 봐야 하는가? ‘리츠’ 투자에 관심을 가져보자
우리가 한국에 사는 만큼, 한국 부동산에 익숙한 점도 사실이다. 하지만 책 <투자에도 순서가 있다>의 저자는 한국 부동산도 좋지만 다른 나라의 부동산에 관심을 가져볼 것을 제안한다.
부동산 시장에 대한 예상이 빗나갈 때 선택할 수 있는 손쉬운 대안은 미국 리츠에 투자하는 것이다. 한국에서는 맥쿼리인프라가 대표적이다. (이때 주의해야 할 점은) 한국 부동산(특히 주거용)에 투자하는 상품을 찾기 쉽지 않다. 대부분 사업용 오피스 빌딩 혹은 리테일 분야에 치중되어 있기 때문이다. 따라서 미국 리츠가 투자의 대안으로 강조된다.
미국 부동산 리츠는 한국 부동산과 가격 상승률이 대체로 비슷하기 때문이다. 이러한 현상이 나타나는 이유는 글로벌 경기의 동조화 현상과 금리 때문이다.
첫 번째 요인인 글로벌 경기의 동조화 현상으로 인해, 미국 경제가 좋을 때 특히 부동산 등 내수경기가 활황을 보이며 수요가 늘어날 때마다 한국 수출이 원활히 되고 이게 다시 우리 부동산 가격을 밀어 올린다고 볼 수 있다.
두 번째 요인은 금리 때문이다. 한국 국채금리와 미국 국채금리가 예전보다 훨씬 더 비슷한 움직임을 보인다. 인플레이션의 동조화, 한국 채권시장의 외국인 투자자의 유입으로 보인다.
