대한민국 징벌적 보유세의 역설

중산층의 붕괴와 경제의 시한폭탄

​서론: '세금 폭탄' 수사 너머의 조용한 위기

​부동산 보유세 논쟁은 한국 사회의 뜨거운 감자다. 흔히 부자와 서민, 혹은 투기 세력과 실수요자 간의 대립 구도로 그려지며, 사회 정의 실현의 도구로 여겨지기도 한다. 그러나 이러한 이분법적 프레임은 문제의 본질을 가린다. 최근 몇 년간 경제 원리가 아닌 정치적 논리에 따라 급격하게 단행된 보유세 인상은, 평범한 주택 소유자들의 삶을 벼랑 끝으로 내몰며 우리 사회의 허리인 중산층의 안정성과 국가 경제의 건강성을 위협하는 '조용한 위기'를 잉태했다.

​본 칼럼은 부동산 보유세, 특히 종합부동산세(이하 종부세)가 가계의 실질 소득이나 조세 부담 능력(담세력)을 고려하지 않고, 단기적으로 급등한 자산 가치에만 근거하여 부과되는 현행 방식의 구조적 모순을 파헤치고자 한다. 이러한 과세 체계는 한 지역에 오랫동안 거주해 온 선량한 시민을 징벌하고, 주택 시장을 왜곡하며, 막대한 가계부채를 짊어진 우리 경제에 거대한 시스템적 위험을 초래하는 경제적으로 지속 불가능하고 근본적으로 불공정한 정책이다.

​이 글은 먼저 자산 가격과 소득의 비정상적 괴리 현상을 분석하고, 이것이 가계 재정에 가하는 압박의 실체를 들여다볼 것이다. 나아가 미실현이익에 대한 과세가 지닌 법적, 철학적 흠결을 짚어보고, 최근 정부들의 상반된 정책 실험이 남긴 교훈을 통해 지속가능한 보유세 정책의 대안을 모색하고자 한다.

​제1장: '벼락부자'의 허상: 소득과 괴리된 자산 가격, 그 위에 쌓인 세금

​과세의 기본 원칙은 소득이 있는 곳에 세금이 있다는 것이다. 그러나 현재의 부동산 보유세는 이 대원칙을 위배하고 있다. 세금 납부의 원천이 되는 소득의 증가율을 아득히 초월하여 폭등한 자산 가격을 과세표준으로 삼음으로써, 수치상으로만 존재하는 '종이 위 부(Paper Wealth)'를 현금 소득과 동일시하는 심각한 오류를 범하고 있다.

​이 문제의 심각성은 서울의 대표적인 대단지 아파트 사례를 통해 극명하게 드러난다. 서울 마포구의 '마포래미안푸르지오'(마래푸)는 오늘날 강북 지역의 대장주로 꼽히지만, 2012년 분양 당시만 해도 고분양가 논란에 휩싸여 평균 경쟁률 0.42대 1을 기록하며 미분양 사태를 겪었다. 당시 전용면적 84㎡의 분양가는 약 7억 원 수준이었다. 그러나 불과 10여 년이 흐른 2021년 이후, 같은 평형의 아파트는 20억 원을 넘나드는 가격에 거래되기 시작했다. 10년 만에 자산 가치가 약 3배 폭등한 것이다. 2018년에는 이미 전용 59㎡가 강북 최초로 10억 원을 돌파하는 기염을 토하기도 했다.

​문제는 이러한 자산 가격의 폭발적 증가가 가계의 실질 소득 증가와는 전혀 다른 궤적을 그려왔다는 점이다. 각종 통계에 따르면 2014년 우리나라 임금근로자의 평균 연봉은 약 3,240만 원 수준이었다. 10년 가까이 흐른 2022년에서 2024년 사이, 이 수치는 약 4,214만 원으로 증가했다. 명목상으로는 약 30% 증가했지만, 같은 기간 소비자물가지수가 약 21% 상승한 것을 감안하면 실질 소득 증가는 미미한 수준에 그친다.

표 1: 거대한 격차 (2014-2024): 자산 인플레이션 대 소득 정체 |

---

지표

마포래미안푸르지오 (84㎡) 시세

평균 근로자 연봉

소비자물가지수 (2020=100)

이 데이터가 보여주는 핵심은 단순히 집값이 소득보다 빨리 올랐다는 사실 그 이상이다. 조세의 근간이 되는 과세표준(공시가격)이 세금 납부의 원천(연간 소득)과 완전히 분리(decoupling)되는 구조적 결함이 고착화되었다는 점이다. 과세의 대상이 200% 가까이 폭증하는 동안, 그것을 지불할 능력의 원천은 30% 증가하는 데 그친 세금 시스템은 본질적으로 불안정하며 징벌적일 수밖에 없다.

이러한 구조 하에서 보유세는 더 이상 공공 서비스에 대한 합리적인 비용 부담이 아니다. 집값 상승은 주택 소유자의 어떠한 노력이나 행위의 결과가 아님에도 불구하고, 단지 그곳에 살고 있다는 이유만으로 매년 가처분소득을 급격히 잠식하고 삶의 질을 떨어뜨리는 '벌금'으로 변질된다. 이는 조세 정의의 원칙을 정면으로 위배하는 것이다.

제2장: 압박받는 가계: 부채와 교육비, 그리고 쐐기를 박는 보유세

급격한 보유세 인상은 진공 상태에서 일어나는 현상이 아니다. 이미 천문학적인 부채와 살인적인 교육비, 가파른 물가 상승이라는 삼중고에 짓눌려 신음하는 대한민국 중산층 가계의 마지막 숨통을 조이는 결정타가 되고 있다.

지난 10년간 한국 사회의 가계는 여러 측면에서 극심한 재정적 압박에 시달려왔다. 먼저, 가계부채는 통제 불가능한 수준으로 팽창했다. 한국은행에 따르면 2014년 말 1,085조 원이었던 가계신용 잔액은 2024년 말 1,927조 원을 돌파하며 역대 최대치를 기록했다. 이는 가계가 벌어들이는 소득의 상당 부분이 원리금 상환에 묶여 있음을 의미하며, 예상치 못한 지출 충격에 극도로 취약한 재무 구조를 갖게 되었음을 시사한다.

동시에, 자녀 교육에 대한 부담은 중산층의 허리를 휘게 하고 있다. 통계청 조사 결과, 2023년 초중고 사교육비 총액은 27조 1천억 원에 달했으며, 학생 1인당 월평균 사교육비는 43만 4천 원으로 집계되었다. 이는 전국 평균일 뿐, 소득 수준이 높고 교육열이 치열한 서울의 경우 월평균 62만 8천 원까지 치솟는다. 월 소득 800만 원 이상 가구의 자녀 1인당 월평균 사교육비는 67만 1천 원에 달해, 사실상 중산층에게 사교육비는 선택이 아닌 필수적인 고정비용이 되었다.

이러한 상황에서 부과되는 보유세 인상은 단순한 부담 증가를 넘어, 가계 경제의 붕괴를 촉발할 수 있는 '시스템 리스크 증폭기'로 작용한다. GDP 대비 가계부채 비율이 세계 최고 수준인 경제 구조 속에서 , 보유세와 같이 비자발적이고 예측하기 어려운 현금 지출의 급증은 매우 위험한 결과를 초래할 수 있다.

대부분의 가구는 주택담보대출을 받으며 소득과 예상 지출을 바탕으로 아슬아슬한 재무 계획을 세우고 있다. 갑작스러운 보유세 증가는 이 균형을 단번에 무너뜨린다. 세금을 내기 위해 가계는 소비를 줄이거나, 저축을 깨거나, 추가적인 빚을 내야 한다. 이미 높은 생활비와 교육비 부담으로 허리띠를 졸라맨 상황에서 추가적인 소비 감축은 한계가 있다. 결국 한계 상황에 내몰린 가구는 주택담보대출 원리금 상환에 실패하고, 이는 채무 불이행과 주택 압류로 이어질 수 있다. 만약 이러한 사태가 특정 고가 주택 밀집 지역에서 동시다발적으로 발생한다면, 이는 금융 시스템 전체를 뒤흔드는 연쇄 반응을 일으킬 수 있다. 급매물 출회로 인한 자산 가격 하락, 은행권의 담보가치 하락과 부실 채권 증가는 걷잡을 수 없는 금융 위기의 도화선이 될 수 있는 것이다. 이는 주택 정책이라는 미명 하에 국가 경제 전체를 위협하는 무책임한 도박이다.

제3장: 미실현이익에 대한 과세: 법적 정당성과 경제적 합리성의 부재

징벌적 보유세의 가장 근본적인 문제점은 경제적 합리성의 부재를 넘어 법적, 철학적 정당성마저 결여하고 있다는 점이다. 이는 본질적으로 '미실현이익(未實現利益)'에 대한 과세라는 성격을 띠기 때문이다. 미실현이익이란 자산을 매각하여 현금화하지 않은 상태의 평가차익을 의미한다. 주택 소유자는 집값이 올랐다고 해서 당장 수중에 현금이 들어오는 것이 아니다. 그 이익은 집을 팔기 전까지는 장부상에만 존재하는 가상의 숫자일 뿐이다.

이러한 미실현이익에 대한 과세는 과거에도 심각한 법적 도전에 직면한 바 있다. 대표적인 사례가 1994년 헌법재판소의 '토지초과이득세법'에 대한 위헌 결정이다. 당시 헌법재판소는 토지를 팔지도 않아 소득이 실현되지 않았음에도 불구하고 단지 땅값이 올랐다는 이유만으로 세금을 부과하는 것은 조세의 기본 원칙에 어긋난다고 판단했다. 물론 헌재는 미실현이익 과세 자체가 절대적으로 불가능한 것은 아니며 입법정책의 문제라고 전제했지만, 그 정당성을 매우 엄격하게 따져야 함을 분명히 했다. 헌재는 판결문에서 "이득이 실현되었건 실현되지 않았건 납세자에게 소득의 증대에 따른 담세력의 증대가 있었다는 점에서는 본질적으로 차이가 없다"라고 인정하면서도, 실제 현금 흐름이 없는 납세자에게 과도한 부담을 지우는 방식에 제동을 건 것이다.

현재의 과도한 보유세는 바로 이 위헌 결정의 정신을 거스르고 있다. 수십 년 전 내 집 마련의 꿈을 이룬 후 평생을 살아온 은퇴자 가구를 생각해 보자. 이들은 근로소득이 끊겨 연금에 의존해 살아가지만, 주변 지역 개발로 집값만 수십억 원대로 치솟았다. 이들에게 수천만 원의 보유세 고지서는 감당할 수 없는 재앙이다. 이들의 담세력, 즉 세금을 납부할 현금 창출 능력은 집값과 아무런 상관이 없기 때문이다.

이러한 과세 방식은 끔찍한 역설을 낳는다. 미실현이익에 대한 세금을 낼 현금이 없는 주택 소유자가 세금을 납부할 수 있는 유일한 방법은, 역설적이게도 자산을 팔아 이익을 '실현'하는 것뿐이다. 이는 자발적인 시장 거래가 아니라, 국가의 세금 정책에 의해 강요된 '강제적 이익 실현(Distress Realization)' 사건이다. 국가는 잠재적 이익에 대한 세금을 징수하기 위해 국민의 핵심 생활 기반인 주거지를 처분하도록 강제하는 셈이다. 이는 국민의 재산권을 침해하고 주거 안정을 보장해야 할 국가의 책무를 방기 하는 행위다. 더 나아가, 주택 처분 시 양도소득세를 또다시 납부해야 하므로, 이는 사실상의 이중과세라는 비판에서도 자유로울 수 없다.

제4장: 두 정부, 두 개의 정책: 실패로부터 배우지 못한 교훈

지난 몇 년간 대한민국은 부동산 보유세를 두고 극단적인 정책 실험을 경험했다. 문재인 정부의 징벌적 강화 정책과 윤석열 정부의 급격한 정상화 조치는, 보유세가 얼마나 불안정하고 정치적인 도구가 될 수 있는지, 그리고 그 과정에서 시장과 국민이 어떤 혼란을 겪는지를 명확히 보여주는 사례 연구다.

문재인 정부는 부동산 가격 안정을 명분으로 보유세 강화에 집중했다. 그 핵심 수단은 '공시가격 현실화'와 '공정시장가액비율' 인상이었다. 폭등하는 시세에 맞춰 공시가격을 가파르게 올리는 동시에, 세금 부과의 기준이 되는 공정시장가액비율을 100%에 가깝게 끌어올렸다 (2021년 95%에 도달). 다주택자에 대한 중과세율을 대폭 인상한 것은 물론이다. 그 결과 종부세수는 급증하여 2021년에는 4조 4천억 원을 넘어섰다. 그러나 이 정책은 시장 안정이라는 목표 달성에 실패했다. 오히려 다주택자들이 주택을 처분하기보다 증여를 택하고, 시중 유동 자금이 규제를 피한 서울의 핵심 지역 고가 아파트 한 채에 집중되는 '똘똘한 한 채' 현상을 심화시켜 특정 지역의 가격 폭등을 부추기는 부작용을 낳았다. 투기 세력을 잡겠다는 명분 아래, 투기와 무관한 1 주택 실수요자와 은퇴자들에게 감당하기 힘든 세금 부담을 전가한 것은 가장 큰 실책이었다.

뒤이어 출범한 윤석열 정부는 이러한 '비정상의 정상화'를 내걸고 정반대의 정책을 추진했다. 가장 즉각적인 조치는 대통령령으로 조정 가능한 공정시장가액비율을 2022년 60%로 대폭 인하한 것이었다. 또한 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 양도소득세 중과를 한시적으로 배제하는 조치를 단행했다. 그 결과 보유세 부담은 극적으로 완화되었고, 종부세수는 2021년의 4분의 1 수준으로 급감했다. 이는 과도한 세 부담에 시달리던 주택 소유자들에게 즉각적인 안도감을 주었지만, 동시에 보유세제가 얼마나 정치적 변수에 취약한지를 드러냈다.

이처럼 불과 몇 년 사이에 천당과 지옥을 오가는 '정책 채찍질(Policy Whiplash)'은 시장과 가계에 심각한 후유증을 남긴다. 주택 구입은 한 가구가 20~30년을 내다보고 내리는 중대한 재정적 결정이다. 그런데 세금 계산의 핵심 변수인 공정시장가액비율이 정권의 의지에 따라 60%에서 95%로, 다시 60%로 널뛰기를 한다면, 그 어떤 합리적인 장기 재무 계획도 불가능해진다. 이러한 극심한 불확실성은 건전한 주거 목적의 주택 소유를 위축시키고, 다음 정권의 정책 방향에 베팅하는 단기적이고 투기적인 시장 행태를 조장할 뿐이다. 조세 제도는 예측 가능하고 안정적이며 장기적인 원칙에 기반해야 한다. 시장을 통제하려는 단기적 수단으로 전락한 보유세는 이미 지방 정부의 안정적 재원이라는 본연의 기능을 상실하고, 신뢰를 잃은 정치적 무기가 되어버렸다.

제5장: 지속가능한 보유세의 길: 원칙과 상식을 향한 제언

지금까지의 분석은 현행 보유세 제도가 근본적인 결함을 안고 있음을 보여준다. 이제는 비판을 넘어, 원칙과 상식에 기반한 지속가능한 대안을 모색해야 할 때다. 목표는 세금을 없애는 것이 아니라, 조세 정의에 부합하고 예측 가능하며 경제에 부담을 주지 않는 합리적인 제도를 설계하는 것이다.

첫째, 과세표준과 시장 변동성의 고리를 끊어야 한다. 공시가격이 단기적인 시장 급등락을 그대로 추종하는 현재 방식은 '종이 위 부자'를 양산하고 세 부담을 예측 불가능하게 만든다. 이를 해결하기 위해 3년 또는 5년 이동평균을 적용하여 공시가격을 산정하는 방식을 도입해야 한다. 이는 일시적인 가격 거품을 제거하고, 주택 소유자가 장기적이고 완만한 세 부담 증가를 예측하고 대비할 수 있게 해 줄 것이다.

둘째, 공정시장가액비율을 법률로 고정해야 한다. 대통령령으로 손쉽게 변경할 수 있는 현재의 구조는 '정책 채찍질'의 근원이다. 이 비율을 합리적인 수준(예: 60~70%)에서 법률로 명확히 규정하여, 정권이 바뀔 때마다 조세 제도가 흔들리는 일을 막아야 한다. 이는 조세법률주의의 원칙을 바로 세우고 정책의 신뢰를 회복하는 첫걸음이다.

셋째, 1 주택 실거주자에 대한 보호 장치를 획기적으로 강화해야 한다. 투기와 무관하게 한 집에서 오랫동안 살아온 사람들을 징벌해서는 안 된다. 1세대 1 주택자로 10년 이상 장기 거주한 가구에 대해서는 보유세의 연간 상승률에 상한을 두거나, 대폭적인 세액 공제를 적용해야 한다. 특히 일정 소득 기준 이하의 고령 은퇴 가구에 대해서는 주택을 매각하거나 상속하는 시점까지 보유세 납부를 유예해 주는 '납부유예제도(Tax Deferral)'의 전면적 도입이 시급하다. 이는 '지불 능력'의 원칙을 존중하고 '강제적 이익 실현'의 비극을 막는 가장 효과적인 방법이다.

넷째, 정책의 초점을 진짜 해법으로 전환해야 한다. 보유세는 집값을 잡는 효과적인 수단이 아님이 명백히 증명됐다. 정부는 보유세라는 엉성한 망치로 시장을 통제하려는 시도를 중단하고, 문제의 근원으로 돌아가야 한다. 진짜 해법은 과감한 규제 완화를 통해 도심과 선호 지역에 양질의 주택 공급을 획기적으로 늘리는 것이다. 동시에, 가계의 상환 능력을 엄격히 심사하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 강화하여 투기적 수요를 억제하는 등, 정교한 금융 정책을 활용해야 한다. 징벌적 세금이 아닌, 시장 원리에 기반한 공급 확대와 금융 건전성 강화가 주거 안정의 왕도다.

결론: 우리 사회의 주춧돌, 중산층 주택 소유자를 보호하라

부동산 보유세 강화는 소득 현실과 동떨어진 자산 가치에 기반하여 가계 경제를 옥죄고 있으며, 미실현이익 과세라는 법리적 문제와 함께 최근의 정책 실험을 통해 그 비효율성과 불안정성만을 입증했다. 이 제도는 더 이상 주거 안정이나 조세 정의의 도구가 아니라, 중산층의 재정 기반을 허물고 경제 전체를 위협하는 시한폭탄이 되고 있다.

보유세 정책의 목표는 시장 변동에 따라 주택 소유자를 처벌하는 것이 되어서는 안 된다. 지방 공공 서비스를 위한 재원을 안정적으로 마련하되, 중산층의 재정적 기반을 해체하지 않는 예측 가능하고 공정한 시스템을 구축하는 것이어야 한다. 안정적인 중산층 주택 소유자는 건강한 경제와 안정된 사회를 지탱하는 주춧돌이다. 이제는 정책이 이들을 박해하는 것이 아니라, 보호하고 지지해야 할 때다.