노는 땅 없어, 재개발/재건축 밖에 없다
썸렛 오리지널 | 부동산 대리투어 (2022년 5월 20일 발행분)
우당탕탕 직장인 부동산 투자 이야기로 '투자를 슬기롭게' 도와주는 썸렛 팀과 함께 뉴스레터를 쓰고 있어요. 매주 월/목/금, 다양한 투자 이야기를 '써머리'해드리고 있으니, '월급 만으로 현생 답 없는', '슬기로운 투자'에 관심있는 분들이라면 꼭 구독해보시길 바래요.
� 성북구와 뉴타운
이번 임장지는 길음 뉴타운과 미아 뉴타운이 있는 성북구 길음역 주변이에요. 아직 재개발이 끝나지 않은 미아 재정비 촉진구역도 남아있기 때문에, 현재 조성된 뉴타운을 둘러보고 이후 재정비가 끝났을 때, 이 주변이 변해있을지 체감할 수 있을거라 생각했어요.
� 길음 뉴타운과 미아 뉴타운
강북을 대표하는 두 뉴타운은 현재 정비사업이 진행 중인 곳도 있지만, 약 3.6만 세대 가량의 많은 아파트를 공급하는 정비사업이에요. 뉴타운 입주에 따라 대장이 바뀌었지만 현재는 2022년에 입주한 롯데캐슬 클라시아, 2019년에 입주한 레미안 길음 센터피스가 지역의 대표 격인 아파트에요. 현대백화점과 이마트가 앞에 있고, 미아사거리, 길음역과 가까워 편의시설과 교통편 모두 편리한 입지에 들어서 있어요.
출처 : 리치고미아 사거리역 주변에는 진행 중인 재개발 / 재건축 단지가 많이 있는데요. 대부분 진척이 많이 된 상태예요. 미아3재정비 촉진구역은 사업시행 인가가 완료, 롯데건설에서 수주해 1,037세대 규모의 가구를 조성할 계획이에요. 3,521 세대 단위의 재개발이 진행 중인 미아2재정비 촉진구역의 경우 2016년에 조합설립 인가가 끝난 후 사업시행 인가를 기다리고 있어요.
직접 임장을 다녀보면 소설 난쟁이가 쏘아올린 공에 나올 법한 풍경이 더러 보여요. 앞에는 엘리베이터로 이동하는 최신식 아파트, 뒤에는 오래된 빌라 단지. 명확하게 신도심, 구도심이 구분되는 지방의 신도심 지역과는 달리 여러 세대의 주거지가 섞여있는 풍경을 볼 수 있었어요.
✅ Keyword | 뉴타운 (재정비 촉진사업)
도심 난개발을 막고, 제대로 된 주거환경 개선을 위해 상당히 넓은 지역을 재개발하는 사업을 뜻해요. 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따라 사업이 진행됩니다. 난개발 문제가 큰 서울, 특히 강북에 뉴타운 지구가 많이 형성되어 있어요.
⏰ 서울은 재개발의 시간
성북/강북구에서 진행되는 재개발은 미아사거리, 길음역 주변 뿐만 아니라 월곡에서 석계까지 이어지는 장위동 재개발까지 곳곳에서 찾아볼 수 있어요. 이제 주거단지들이 노후화 되면서 유휴토지가 없는 서울의 경우, 재개발/재건축 외에는 주택을 공급할 수단이 없어졌어요.
수도권에 많은 직장이 몰려있기 때문에 이를 감당하기 위해서는 아래 세가지 옵션을 선택할 수 밖에 없어요. 공공에서 인프라를 이전시키는 것은 한계가 있고, 기업에게 지방 이전을 강요하는 것 또한 쉽지 않기 때문이에요.
서울의 오래된 집을 새 집으로 바꾸거나 (서울 재건축/재개발)
서울과 가까운 수도권의 오래된 집을 새 집으로 바꾸거나 (1기 신도시 재건축)
서울과 먼 수도권에 집을 공급하고, 직주근접을 개선 (3기 신도시 + GTX)
그리고 서울 곳곳에 노후화 된 주거단지가 있는 것도 사실인지라, 서울 재건축, 재개발은 피할 수 없는 흐름이에요.
✅ TIP | 재개발 진행단계
세분화 하기 나름이지만, 재개발은 보통 아래 단계를 거쳐 진행되어요.
계획 수립
안전 진단
정비구역 지정
추진위원회 승인
조합설립 인가
사업시행 인가
관리처분 인가
철거
착공 및 분양
입주
단계가 뒤로 갈 수록 오래 기다릴 필요 없이 안전하지만, 초기 투자비용은 많이 들어간다는 특징이 있어요. 전 단계가 완료되는데는 정말 빠르면 10년, 오래 걸리면 20년은 더 걸리기도 해요.
⚠️ 하이 리스크, 하이 리턴
재개발은 청약보다 빠른 시점에 진입해, 큰 이익을 얻을 수 있다는 장점이 있어요.
어느 단계에 들어가느냐에 따라 리스크와 리턴 모두 달라지지만, 부동산 초보라면 조합설립 인가 단계 전후의 사업에는 관심을 두지 않는 것을 추천해요. 엄청난 정보력과 관심을 갖지 않는 이상 진행단계를 알기도 어렵고, 초반에 들어갈 수록 추가금을 낼 확률도 높아지기 때문이에요.
현실적으로 저와 같은 30대 구독자 분들이라면 서울/수도권 재개발은 자금력이 부족할 가능성이 커요. 전반적으로 공급이 필요한 현재 상황에서 지방 (특히 광역시) 재건축/재개발도 활성화 될 가능성이 있어 자금적으로는 충분히 고려해 볼만 해요. 하지만, 지방은 상대적으로 재건축/재개발 보다 신도시 조성이 공급에 용이하고, 계획이 자주 바뀔 수 있다는 단점이 있어요. 또, 입주 장 때 해당지역 시장흐름이 애매하다면 큰 이익을 보기 어려울 수도 있구요.
투자는 언제나 본인의 판단에 맞게 해야한다 생각하지만, 여러 방법을 알아둘 필요는 있다고 생각해요. 이때다 싶어서 들어가면 이미 다른 투자자들이 먼저 들어가있을 테니까요.
개인적으로는 여러 책을 통해 재개발/재건축 단계 숙지, 감정가와 용적률/건폐율에 따른 사업성 평가 등 재개발에 대한 내용을 미리 공부해두시기를 추천해요.
