운영 관점에서 살펴본 입지 선정 체크리스트
오프라인 창업, 입지 선정 진짜 중요하죠. 그런데 저도 직접 지점을 운영하고 여러 오프라인 비즈니스를 하는 대표님들과 얘기를 나눠보니 실제로 운영을 위해 고려해야 할것들 중 놓친게 꽤 있더라고요.
저와 여러 대표님들의 경험을 바탕으로 '입지 선정 체크리스트'를 적어봤어요.
경쟁사 조사나 공간의 컨디션, 인근 상권 및 공실여부, 배후세대 등 기본적인 체크리스트는 이미 충분히 검토를 하실거라 생각해서 운영을 해보니 알게된 체크리스트나 팁을 알려드릴게요!
1. 유동인구가 많아야 하는 경우와 적어도 되는 경우
1) 유동인구가 많은 입지를 찾아야 하는 경우
끌어올 자신은 없지만 일단 한번 유입되면 고객 만들기는 자신 있는 경우
내 상품/서비스에 들어가는 원가가 적은 경우
빠르게 매출을 상승시켜 다른 기회로 전환하고자 하는 경우
입지가 좋다는건 일반적으로 유동인구가 많다는 걸텐데요.
그럼 첫 방문보다는 재방문율이 중요해져요.
입지가 좋으면 처음에는 알아서 찾아오겠지만, 두번 이상 가는건 얼마나 자체적인 역량이 있냐는 거거든요.
그러려면 상품이나 서비스의 퀄리티가 가장 중요하겠죠.
만약 내가 '나의 제품이나 서비스의 퀄리티는 자신 있어, 그런데 브랜딩이나 마케팅은 조금 자신이 없어' 라고 한다면 좋은 입지를 선택해서 재방문율을 높이는게 최선의 전략일 수 있어요.
그리고 내 상품/서비스에 들어가는 원가를 확인해보세요.
상품 원가가 적으면 무조건 매출이 높을 수록 이득이거든요.
반대로 원가가 높다면 상품가가 높아야 하기 때문에 프리미엄으로 브랜딩해서 찾아오도록 하는게 좋을 수 있어요.
2) 유동인구가 적은 곳을 선택해도 괜찮은 경우
타겟 고객층이 확실한 경우
브랜딩과 콘텐츠를 엄청 중요시하는 경우
사람들이 알아서 찾아오게 할 자신이 있는 경우
오프라인 매출이 주 수입원이 아닐 경우
유동 인구가 많다는 건 내가 타겟으로 하지 않은 대상들도 얼마든지 고객이 될 수 있다는걸 뜻해요.
그럼 정작 내가 타겟으로 한 고객은 찾지 않을 수도 있어요.
때문에 내 브랜드의 아이덴티티가 너무나 확고하고, 사람들을 찾아오게 할 자신이 있는 경우에는 유동인구를 크게 고려하지 않아도 괜찮아요.
2. 입지 자체의 컨디션 확인하기
이제 실제 위치를 볼 때 체크해야 할 것들이에요. 이런 세세한 부분들이 실제로는 매출에 큰 영향을 미칠 수 있어요.
채광은 어떤가? (분위기 형성이나 냉난방비에 영향을 미칠 수 있어요)
횡단보도나 신호등 위치는 어떤가? (사람들의 동선을 파악해보세요)
가로수가 있나? (간판이 가려질 수 있어요, 특히 겨울에 돌아보신다면 더더욱 체크 필수)
버스정류장이나 지하철역과의 거리는?
건물주의 제약사항은 없는지? (간판 크기나 디자인 제한 등)
주변 상권 구성은 어떤가? (경쟁업체, 시너지 낼 수 있는 업종 체크)
개인적인 경험인데요, 제가 처음으로 카페에서 브랜드를 론칭하고 첫 지점을 오픈했는데요.
유동 인구는 꽤 있는 번화가였는데 채광이 안좋고 바람길이었던 거예요.
제일 밝은 조명들을 달아도 내부가 어둡고, 겨울에 사람들이 출입할 때마다 바람이 어마무시하게 불어서
난방비때문에 엄청 고생했던 기억이 있어요. (심지어 채광이 무엇보다 중요한 가드닝 컨셉 카페였다는 사실..)
3. 임대료와 마케팅 비용 함께 계산하기
이쯤에서 꿀팁 하나 드릴게요. 임대료가 비싸다고 해서 무조건 나쁜 건 아니에요. 오히려 마케팅 비용을 아낄 수 있거든요. 예를 들어:
A 위치: 임대료 300만원 + 마케팅 비용 100만원 = 400만원
B 위치: 임대료 200만원 + 마케팅 비용 250만원 = 450만원
어떤 게 더 이득일까요? 총비용을 꼭 계산해보세요.
특히 간판 등 사인물은 초기 투자에서 꽤 큰 비용을 차지해요. 이부분도 마케팅 비용으로 함께 계산해보세요.
4. 최소 매출과 최대 매출 예측하기
자, 이제 정말 중요한 부분이에요. 그 위치에서 여러분이 내야 하는 최소 매출과 낼 수 있는 최대 매출을 예측해봐야 해요.
이 위치에서 손익분기점을 넘기려면 최소 월 매출이 얼마나 돼야 하나?
운영 회전을 돌렸을 때 최대로 낼 수 있는 월 매출은 얼마일까?
비수기와 성수기의 매출 차이는 어느 정도일까?
예를 들어, 커피전문점을 연다고 치면:
최소 매출 = 임대료(300만원) + 관리비(50만원) + 인건비(200만원) + 재료비(200만원) + 목표 순이익(200만원) = 950만원
최대 매출 = 하루 평균 200명 * 평균 객단가 5,000원 * 25일 = 2,500만원
이런식으로 계산해보면, 이 위치가 여러분의 사업 목표에 적합한지 더 정확히 판단할 수 있어요.
특히 처음부터 매출을 키우고 싶어 큰 규모에서 하게되면 초기 투자비 (인테리어비, 권리금, 마케팅비, 인건비 등등) 와 원가가 많이 들게되고, 점점 감당하시기 어려워질 수도 있어요!
그리고 무엇보다 중요한건 사업 초반의 체력관리인데, 체력적으로나 정신적으로 너무 힘들면 지속가능한 사업을 만들기 어려워지기 때문에 처음에는 내가 감당할 수 있는 규모가 어느정도인지를 신중하는게 고민하는게 필요해요.
평소에 제가 삽질했던, 그리고 여러 대표님들의 삽질 경험을 들어보며 운영 관점에서의 입지 선정 체크리스트를 작성해봤어요. 여러분의 사업에 딱 맞는 멋진 위치를 찾는데 조금이라도 도움이 되기를..!
제가 놓친게 있다면 알려주세요! 생각을 나눌수록 더 지속가능한 브랜드들이 많이 생길테니까요!
